Tot 2000 was Brussel een redelijk betaalbare stad in vergelijking tot andere Europese steden. “Er was weinig sociale huisvesting, maar tot dan was de private huur- en koopmarkt de facto een soort sociale markt, want je kon redelijk betaalbaar een woning kopen of huren”, vertelt Geert De Pauw, coördinator bij Community Land Trust Brussel, een van de veertien verenigingen die de coöperatie Fair Ground Brussels mee heeft opgericht [1]. “Vanaf 2000 begonnen de prijzen systematisch te stijgen. In 2010 waren ze al dubbel zo hoog en de prijzen stijgen nog steeds voort.”

Huur gemiddeld twee derde van het inkomen

“In een context waar veel te weinig sociale woningen zijn, betekent dit dat iedereen die tot dan toe met een laag inkomen toch iets zou kunnen vinden op de private huur- of koopmarkt, nu nergens terechtkan. Daardoor is vandaag de situatie dat enerzijds veel mensen veel te veel betalen, terwijl ze heel slecht gehuisvest zijn. Het aandeel van de huur in een gezinsinkomen is voor veel gezinnen veel te hoog.”

De gemiddelde maandelijkse huur voor een appartement met twee slaapkamers ligt momenteel rond de 770 euro. Het gemiddelde netto-inkomen per maand van een inwoner in Brussel is 1247,75 euro, zo blijkt uit cijfers van het Brussels Instituut voor Statistiek en Analyse (IBSA). Oftewel: de gemiddelde huur voor een appartement met 2 slaapkamers komt overeen met twee derde van het gemiddelde Brusselse inkomen. Terwijl een populaire regel luidt dat dit maximaal een derde van je nettoloon zou mogen zijn, om nog ‘voldoende’ geld over te houden om van te leven.

“Het duurt nu 10 jaar voordat iemand toegang krijgt tot een sociale woning”

Anderzijds neemt de wachtlijst voor sociale huisvesting alsmaar toe.” 62 procent van de Brusselaars is huurder. 50.000 huishoudens wachten op een sociale woning. Terwijl per jaar slechts 200 sociale woningen worden bijgebouwd. “Er zijn dus meer mensen die wachten op een sociale woning, dan dat er sociale woningen zijn. En de sociale woningen die er zijn, komen heel zelden ter beschikking, want de mensen die er wonen gaan er niet weg, aangezien ze nergens anders terechtkunnen”, zegt De Pauw. “Het duurt nu 10 jaar voordat iemand toegang krijgt tot een sociale woning”, aldus Coline Van der Vorst coördinator van Fair Ground Brussels in een recent persbericht van de coöperatie.

En als mensen dan toegang krijgen, is er nog kans dat dit een onaangepaste woning is van slechte kwaliteit. De meest voorkomende kwaliteitsproblemen zijn te kleine woningen en aanwezigheid van schimmel en vocht.

Hypotheek op toekomst van je kind

“Vooral voor grote gezinnen is er heel weinig beschikbaar, waardoor zij met te veel in te kleine appartementen gaan wonen”, zegt De Pauw. “Of denk aan mensen die in eerste instantie het geluk hebben een sociale woning te kunnen huren, maar als ze kinderen krijgen daar moeten blijven, omdat ze een andere, grotere woning niet kunnen betalen.

Je komt dan tot situaties van overbevolking, zowel in de private als in de sociale sector. Dit is een superbelangrijk probleem voor het welbevinden van een gezin. Moet je kinderen opvoeden op een plek waar ze met velen op één slaapkamer slapen, dan is dat een hypotheek op de toekomst van de kinderen.”

“Veel mensen verlaten ook de stad omdat ze door de hoge woningprijzen geen keuze hebben”, legt De Pauw verder uit. “En het meest extreme resultaat is de stijging van het aantal daklozen dat jaar na jaar toeneemt. Het is een groot schandaal dat in een stad als Brussel, waar zoveel rijkdom is, zoveel mensen op straat moeten leven.”

Woningen voor mensen met laag inkomen

Fair Ground Brussels haalt daarom, onder andere via burgerinvesteringen en impactinvesteerders, woningen van de markt om die ter beschikking te stellen aan mensen met een laag inkomen. Dat kunnen daklozen zijn, maar ook andere mensen die moeite hebben om via de private markt iets te huren. Al die woningen worden via een sociaal verhuurkantoor verhuurd, waardoor de garantie er is dat dit op een sociale manier gebeurt. “Dus aan een betaalbare prijs, maar ook zonder racisme bij de toewijzing”, benadrukt De Pauw.

“Het grote verschil met andere woningen die tegenwoordig door sociale verhuurkantoren worden verhuurd, is dat deze woningen voor altíjd betaalbaar blijven. Dit is heel belangrijk in ons model.” De manier waarop Fair Ground Brussels dat doet, is door de eigendom van grond en gebouw uit elkaar te halen. “Als wij een gebouw kopen of bouwen, dan is dat om daar voor altijd eigenaar van te blijven en die voor een sociaal doel te gebruiken. We kunnen die niet verkopen met winst. Dit garanderen wij door de grond in een stichting of een coöperatie te stoppen en in de statuten te zetten dat deze de grond dus nooit verkocht kan worden.”

“Normaal gezien, als je eigenaar bent van een stuk grond,” legt De Pauw verder uit, “dan ben je automatisch eigenaar van alles wat erop staat. En andersom ook. Als je een gebouw koopt, ben je automatisch eigenaar van de grond eronder. Er zijn twee manieren om daarvan af te wijken: via het recht van opstel en een erfpacht. Wij gebruiken deze dus om het eigendom tussen de twee op te splitsen. Dat maakt het mogelijk om de woningen te verkopen of te verhuren aan bewoners met een lager inkomen. De koop- of huurwoning wordt minder duur, omdat je als koper of huurder de grond niet hoeft te betalen.”

“We gebruiken dan de tarieven van de sociaal verhuurkantoren, die een stuk onder de markt zitten. Het uitgangspunt is dat iemand niet meer dan een derde van zijn inkomen zou moeten betalen aan huur.”

Geen wachtlijst

Fair Ground Brussels is nu eigenaar van veertien woningen – die intussen allemaal verhuurd zijn – en drie gemeenschapsruimten. “We hanteren geen wachtlijst, maar werken met partnerverenigingen samen om woningen toe te wijzen. De woningen van het CALICO-project in de Brusselse gemeente Vorst bijvoorbeeld zijn via de feministische vereniging Angela.D toegewezen aan bewoners. Zij hebben hun eigen toewijzingsreglementen gemaakt.”

Van het Angela D. project: van links naar rechts; boven: Clara, Katrien, Laurence; Onder: Ania, Eulalia, Anne-Marie. © Fair Ground Brussel

De woningen in Anderlecht zijn via het sociaal verhuurkantoor Logement pour tous toegewezen aan mensen. “Als we woningen voor daklozen maken, zullen die via de partnerorganisaties L’Ilot en Les Petits Rien worden toegewezen. Zij hebben hun eigen systemen en netwerken om dit te doen.”

Fair Ground Brussels is dus geen sociale huisvestingsmaatschappij waar je je kan inschrijven als kandidaat-huurder, legt De Pauw uit. “Wel is de bedoeling om samen met al onze partnerverenigingen projecten uit te werken op maat van wat zij nodig hebben en die verenigingen werken dan als tussenschakel tussen ons en de mensen die nood hebben aan een woning. Het is de bedoeling binnen tien jaar zo’n 1.000 woningen aan te bieden. Vergeleken met de grote nood die nu heerst, is dit nog een druppel op een hete plaat, maar dit is waar we op zijn minst naar willen streven.”

Kantoorruimtes

Daarnaast is het voor Fair Ground Brussels belangrijk om ook andere ruimtes op dezelfde manier uit de markt te halen. “We willen kantoorruimte aankopen voor verenigingen en sociale economie-bedrijven. Hier gaan we dezelfde logica gebruiken.”

“Na corona is er een zekere saturatie van de kantoormarkt ontstaan, omdat veel mensen nu meer dan vroeger thuiswerken. We denken erover om leegstaande kantoorgebouwen op te kopen om daar ruimtes voor Brusselse verenigingen te creëren.

De bedoeling is om daar ook veel gemeenschappelijke ruimtes te voorzien, zodat er een gedeelde dynamiek ontstaat van verenigingen die niet alleen ruimtes delen, maar een meerwaarde creëren doordat ze samenkomen in een zelfde ruimte. Op dat vlak zijn we nu concrete projecten aan het bestuderen, samen met een aantal andere partners, zowel uit de sociaal-culturele sector als uit de artistieke sector, de sociale economie en uit de huisvesting. Heel diverse partners die zich in een gemeenschappelijke visie herkennen. Hierbinnen willen we de komende maanden een groot gemeenschappelijk project realiseren. Liefst nog met een paar woningen erbij.”

Vernieuwend is dat Fair Ground Brussels ook een combinatie van woningen met lokalen voor verenigingen aanbiedt. “Waar mogelijk willen we de twee mengen, dus projecten starten waar zowel woningen als ruimtes voor activiteiten een plek vinden.” Daarmee beantwoordt de coöperatie aan een leemte in het Brusselse landschap, aldus de coöperatie in hun persbericht, “en dit garandeert een zekere en veilige toekomst voor de bewoners en draagt bij aan een actiever buurtleven.”

Brusselaars die iets willen doen aan de woningsituatie

“Wij geloven ook dat hier belangstelling voor is. Vanuit de huurders zeker, maar ook vanuit burgers en investeerders.” De projecten van Fair Ground Brussels worden gefinancierd via bankleningen, de uitgifte van obligaties en door beroep te doen op het spaargeld van burgers.

De Pauw: “Investeren in vastgoed, ook al kunnen wij geen hoog rendement aanbieden – of zelfs geen in de opstartfase – blijft een veilige investering. Er zijn toch wel heel veel mensen die spaargeld hebben en dat op een ethische manier willen beleggen. Daar mikken we op. We willen Brusselaars en anderen de kans geven om actief te helpen aan een oplossing voor dit enorme woningprobleem. Het is een probleem dat de laatste paar jaar echt heel belangrijk geworden is. Niet enkel voor de armsten maar ook meer en meer voor mensen uit de middenklasse. We bieden daarom een formule aan, waaraan iedereen kan meewerken door aandelen te kopen van Fair Ground.”

In de eerste plaats is Fair Ground Brussels nu dus op zoek naar Brusselaars die coöperant – zogenoemd Fair Grounder – willen worden door een aandeel te kopen vanaf 25 euro. “We hebben dat zo laagdrempelig mogelijk gemaakt, zodat iedereen die wil, kan meewerken”, zegt De Pauw. “Wie meer kan geven, des te beter, want we hebben ook grotere investeerders nodig natuurlijk. Maar voor ons is het vooral belangrijk dat veel mensen erin kunnen stappen. Ook mensen met een bescheiden inkomen. Oftewel: iedereen die deel wil uitmaken van een gemeenschap die de manier waarop de woningmarkt georganiseerd is, in vraag stelt. Je bouwt zo mee aan een rechtvaardige en duurzame stad.”

Wil je mee de wooncrisis in Brussel helpen oplossen?

Word Fair Grounder en klik hier.

Note:

[1] De coöperatie Fair Ground Brussels is opgericht door de volgende 14 verenigingen, in alfabetische volgorde en met een link naar de website van elke vereniging: Angela D., Beweging.net, Community Land Trust Bruxelles (CLTB), Communa, Convivence-Samenleven, Credal, Les Petits Riens, L’Ilot, Logement pour tous, Mouvement ouvrier chrétien (MOC), Pro Renovassistance, Solidarité Logement, Terre-en-vue, Une maison en plus.