Voor de Stad Gent is de uitslag van de volksraadpleging een duidelijk signaal om te blijven inzetten op betaalbare woningen. In Het Nieuwsblad vertelt Gentse schepen van Wonen, Tine Heyse, hoe de wooncrisis niet enkel op te lossen is vanuit de stad. Op Vlaams niveau ligt het doel voor sociale woningen op 15%. Dit is 5% lager dan de Gentse doelstellingen en 25% lager dan de doelstelling van de actiegroep, Te Duur, die de volksraadpleging initieerde. Nochtans zal er vanuit de Vlaamse overheid momenteel niet veel veranderen.  

Voor wie is het huidige Vlaams woonbeleid?

Vlaams minister van Wonen, Diependaele, laat weten aan VRT dat Vlaanderen haar huidig woonbeleid niet zal aanpassen. “Vlaanderen zal blijven inzetten op verlagen van registratierechten, budgethuren en renovatie van sociale woningen.” Hoewel deze maatregelen zeker hun functie hebben, zijn ze slechts een druppel op een hete plaat. 

Vooraleer iemand kan genieten van verlaagde registratiekosten, moet die eerst wel een woning kunnen kopen. Een woning kopen wordt voor vele Vlamingen steeds moeilijker. Dit komt door de stijgende woningprijs en vaak niet door ontoegankelijke registratierechten. 

Indien het niet mogelijk is om een woning te kopen, dan kan ‘budgethuren’ – een maatregel van de Vlaamse overheid – helpen om een betaalbare huurwoning te vinden. Door deze maatregel worden projectontwikkelaars aangemoedigd om betaalbare huurwoningen te bouwen. De overheid subsidieert minstens 15% van de huur, zodat mensen die net niet sociaal kunnen huren, toch op een betaalbare manier aan een huurwoning geraken. Maar wie wint er in dit systeem? Door het verschil te betalen tussen de marktprijs en de budgetprijs, gaat het overheidsgeld rechtstreeks naar de verhuurder, die nog steeds de speculatieve marktprijs krijgt. 

De Vlaamse overheid wil ook meer inzetten op het renoveren van sociale woningen. Gezien de huidige staat van het patrimonium van sociale woningen is renoveren noodzakelijk. Maar volstaat dit huidig patrimonium nog voldoende aan de huidige noden? In Vlaanderen zijn er ongeveer evenveel sociale woningen als dat er gezinnen op de wachtlijst staan. Vlaanderen zou dus haar aantal sociale woningen moeten verdubbelen om te voldoen aan de huidige noden. 

Volgens minister Diependaele zou het verhogen van het aandeel aan sociale woningen de rest van de woningprijzen doen stijgen, volgens het principe van vraag en aanbod. Zo werkt de private markt. Nochtans zou een overheid zich juist kunnen inzetten om deze speculatieve eigenschappen van de woonmarkt in toom te houden. Voorbeelden uit binnen- en buitenland, brengen een belangrijke vraag naar boven. Hoe kunnen we in Vlaanderen het woonaanbod diversifiëren? 

Woningmarkt diversifiëren: Wonen tussen kopen en huren

Zowel de vragen op de volksraadpleging, als de maatregelen die de Vlaamse overheid voorstelt, blijven inspelen op een woonmarkt die focust op kopen en huren. Daartussen bestaan nochtans heel wat andere financiële woonmodellen om wonen te realiseren. Blijven we in Vlaanderen en België niet te binair denken?

Heel wat woonmodellen bevinden zich in een domein tussen kopen en huren. Zo kan je als bewoner van een wooncoöperatie huren bij een bedrijf waar je zelf aandeelhouder van bent.

Wooncorporaties bieden woonzekerheid en kapitaalopbouw voor zij die niet meteen een lening kunnen aangaan, of het geld kunnen neerleggen om een kwalitatieve woning te kopen. In Zürich vormen wooncorporaties 20% van de woonmarkt. Ook in Amsterdam en Barcelona, bieden wooncorporaties steeds vaker een antwoord voor zij die op een woonzekere manier in de stad willen wonen. 

In België beginnen wooncorporaties steeds meer impact te krijgen. De wooncoöperatie Wooncoop vierde dit jaar haar vijfde verjaardag. In deze korte periode bouwde de coöperatie een groep van 1650 aandeelhouders op. In tegenstelling tot de meeste coöperaties krijgen bewoners van Wooncoop de kans om op termijn ook meer aandelen kopen, waardoor de huur van hun woning zal dalen. Dit is te vergelijken met het Britse model “shared ownership”. In het “shared ownership”-model koopt een bewoner een percentage van een woning. Het overgebleven percentage wordt gehuurd. Hoewel dit model in het VK nog enkele gebreken vertoont, is het toch een interessante denkpiste voor een toekomstgerichte tussenoplossing tussen kopen en wonen.

Scheiden van grond- en wooneigendom is een andere manier om wonen betaalbaarder te maken. Vaak is de locatie van een woning de bepalende factor in de woonprijs. Community Land Trusts (CLT) gaan dit fenomeen tegen, door bouwgrond van de speculatieve markt te halen. De woningen op deze grond zijn eigendom van de bewoners, terwijl de grond zelf eigendom is van de CLT. De CLT wordt beheerd door de bewoners, buurtbewoners en de lokale overheid. In de voorbije tien jaar ontstonden in België drie CLT’s: CLT Brussel, CLT Gent en CLT Leuven. 

Waar gaat het overheidsgeld naartoe?

Los van diversifiëring van eigenaarsmoddelen speelt ook de investering van subsidiegeld een belangrijke rol. Waar gaat het overheidsgeld naartoe? Bij sociale- en budgetwoningen in Vlaanderen maakt de overheid via woonsubsidies de woningen betaalbaar. Deze subsidies komen dan vaak in de handen van projectontwikkelaars, verhuurders of bouwmaatschappijen. De stad Helsinki in Finland ontwikkelde Hitas-woningen, een vorm van betaalbare koopwoningen. Bij de bouw van zo’n Hitas project mogen ontwikkelaars en bouwmaatschappijen slechts beperkte winst maken. Hierdoor worden de woningen betaalbaarder zonder de nood aan subsidies. Bovendien wordt de toekomstige verkoopprijs van de woningen geplafonneerd om de woningen ook betaalbaar te houden voor de volgende generaties van bewoners.

Hoewel in Vlaanderen enkele organisaties zich inzetten om toekomstgerichte, betaalbare woningen te realiseren, blijft het ook voor hen moeilijk om tegengewicht te bieden aan ontwikkelaars van conventionele huur- en koopwoningen. Om deze modellen in België toe te passen zijn structurele veranderingen nodig, die op lange termijn wonen betaalbaarder en rechtvaardiger maken. 

Bij onze Europese buren zouden deze woonmodellen niet op grote schaal ingezet kunnen worden zonder ondersteuning van de overheid. Het gaat hier niet per se over financiële steun, maar ook op juridisch en stedenbouwkundig vlak kan een overheid burgers en organisaties aanmoedigen om diverse woonmodellen te realiseren. Bijvoorbeeld door het erfpachten van publieke eigendommen aan innovatieve woonmodellen, of door te investeren in het opstarten van CLT’s. 

De oplossing voor onze wooncrisis hoeft niet 40% sociaal wonen te zijn, maar de huidige speculatieve markt alleen zal ook geen oplossing bieden. De volksraadpleging heeft in ieder geval een duidelijk signaal gegeven. Nu is het aan beleidsmakers en burgers om met dit signaal aan de slag te gaan. Krijgt Vlaanderen straks een divers, betaalbaar en toekomstgericht woonlandschap?

Margaux Lespagnard is doctoraatsonderzoeker aan de Vrije Universiteit Brussel bij de onderzoeksgroep VUB Architectural Engineering. Haar onderzoek wordt begeleid door promotoren Niels De Temmerman en Waldo Galle en gefinancierd door Fonds Wetenschappelijk Onderzoek.