Publieke eigendom en het al dan niet verkopen ervan is een belangrijk debat dat niet enkel in Gent, maar ook op andere plekken in België, gevoerd zou moeten worden.

De actiegroep “te duur” verzamelde in Gent 26.725 handtekeningen, genoeg om een volksraadpleging in te organiseren. Maar zij zijn lang niet de enigen die aanklacht maken op de nood aan betaalbare woningen. In 2022, dienden 59 organisaties, onder de naam ‘de woonzaak’, een klacht in bij het Europees Comité voor sociale rechten. De aanklacht; het enorme – en steeds groeiende – gebrek aan betaalbare kwalitatieve woningen in Vlaanderen.

Door het speculatieve karakter van onze Belgische woningmarkt, blijven woningprijzen de lucht in gaan

Door het speculatieve karakter van onze Belgische woningmarkt, blijven woningprijzen de lucht in gaan. De meest onbetaalbare woningen staan vaak op de interessantste locaties. De prijs van deze woning staat dan niet meer in relatie tot de ruimtelijke en materiaalkwaliteiten van de woning, maar is volledig gebaseerd op speculatie. Dit betekent dat zij die de grootste som geld willen neertellen, de toekomstige eigenaars zullen worden. Door dit systeem zien we steeds vaker hoe bepaalde buurten steeds rijker worden en de lokale bevolking weg wordt geduwd naar goedkopere, vaak minder kwalitatieve, woonplekken.

Publiek grondbezit als duwtje in de rug voor betaalbaar wonen

Publiek grondbezit en doordachte (sociale) woningbouw kan een grote impact hebben op de betaalbaarheid van een gebied. Door gronden en gebouwen in eigen bezit te houden, kan een stad meer invloed uitoefenen op het type woningen en de betaalbaarheid daarvan. In de volksraadpleging zal het vooral gaan over het inzetten van publieke gronden om betaalbare huurwoningen te realiseren. Nochtans is er naast sociale huurwoningbouw veel meer mogelijk met publiek grondbeheer. Binnen Europa bestaan er tal van voorbeelden over hoe steden hun publiek vastgoed inzetten om toekomstgerichte, betaalbare woningen te realiseren.

Een eerste voorbeeld is Helsinki. Deze stad in Finland is eigenaar van 67 procent van haar grondgebied. Via een erfpacht worden woningen gerealiseerd op publieke grond. Dit gaat niet enkel over sociale huurwoningen, maar ook over private woningen, van gezinsappartementen tot huizen die zich bevinden op publieke grond. Door het beheren van de gronden, kan de stad zorgen voor een mix van sociale, private en budgetwoningen om zo segregatie in de stad tegen te gaan.

Door het beheren van de gronden, kan de stad zorgen voor een mix van sociale, private en budgetwoningen om zo segregatie in de stad tegen te gaan

Een tweede voorbeeld is Zürich, Zwitserland. Hier worden publieke gronden ingezet om coöperaties te ondersteunen. In de vorm van langdurige erfpachten, krijgen coöperaties in Zürich het recht om op publieke grond coöperatieve betaalbare woningen te realiseren. Een coöperatie is een woonvorm waarbij bewoners aandelen bezitten van de het bedrijf, de coöperatie, waarbij ze huren. Hierdoor krijgen bewoners meer beslissingsrecht en verantwoordelijkheid dan in een private of sociale huurwoning, zonder dat ze de grote geldsom moeten ophoesten die bij koopwoningen vaak nodig is.

Gelijkaardige constructies zien we ook in Barcelona. Daar startte de stad in 2016 met de right-to-use cooperative housing program, als reactie op de pijlsnel stijgende woningprijzen. Via ontwerpwedstrijden verdeelt de stad eigendommen met erfpachten aan coöperaties, die betaalbare woningen aanbieden. Het initiatief resulteerde in een meer divers aanbod aan (sociale) woonvormen.

Maar ook in België begint de bal te rollen. In Brussel en Gent zetten Community Land Trusts (CLT’s) zich in om gronden van de speculatieve markt te halen. In dit woonmodel, is de CLT eigenaar van de grond, terwijl de woningen erop eigendom zijn van de bewoners. De raad van bestuur van de CLT bestaat uit bewoners, buurtbewoners en de lokale overheid. CLT’s zijn dus een soort hybride model tussen publiek en privaat eigenaarschap.

Duurzaamheid

Door vastgoed publiek te houden, zou een overheid – naast betaalbaarheid en segregatie – ook meer invloed kunnen uitoefenen op de duurzaamheid en circulariteit van een woning. In Helsinki, bijvoorbeeld, bestemt de stad bepaalde gronden als testbodem voor innovatie. Ontwikkelaars, sociaal en privaat, worden zo gemotiveerd om samen met de stad vorm te geven aan een duurzame, toekomstgerichte, bebouwde omgeving. Ook in Zürich en Barcelona worden coöperaties op publieke grond aangemoedigd om te investeren in duurzame, toekomstgerichte bouwsystemen. Maar ook in België zien we steeds meer hoe sociale woningontwikkelaars experimenteren met duurzaam bouwen en toekomstgericht ontwerpen.

In Zürich en Barcelona worden coöperaties op publieke grond aangemoedigd om te investeren in duurzame, toekomstgerichte bouwsystemem

In tegenstelling tot projectontwikkelaars die na het bouwen meteen woningen verkopen, zijn sociale huisvestingsmaatschappijen en coöperaties eigenaar van de panden over verschillende generaties heen. Dit stimuleert hen om meer te investeren in lange termijnsoplossingen. Natuurlijk spelen deze organisaties allemaal binnen een markt waar materiaal- en arbeidsprijzen steeds stijgen. Daarbovenop wordt grond steeds schaarser en dus duurder. Daarom kan publiek vastgoed een essentieel puzzelstuk zijn om de initiële kost die met constructie gepaard gaat tegen te gaan en zo duurzame betaalbare woningen te voorzien.

Talloze voorbeelden bij onze Europese buren tonen de kansen die beheer van publiek eigendom kunnen bieden

Naar de uitkomst van de volksraadpleging en of de stad Gent het resultaat zal toepassen, blijft het nog gissen. Toch toont het initiatief van ’Te Duur’ aan dat er iets moet veranderen aan onze woningmarkt. Talloze voorbeelden bij onze Europese buren tonen de kansen die beheer van publiek eigendom kunnen bieden. Nu is het aan de Gentenaren om hun visie te uiten bij de volksraadpleging over hoe zij vinden dat hun stad moet omgaan met de wooncrisis en de toekomst van publieke eigendommen. Voor andere besturen, zowel lokaal als regionaal, kan het openen van het debat in ieder geval inspirerend zijn.

Margaux Lespagnard is doctoraatsonderzoeker aan de Vrije Universiteit Brussel bij de onderzoeksgroep VUB Architectural Engineering. Haar onderzoek wordt begeleid door promotoren Niels De Temmerman en Waldo Galle.

Afbeelding van Harry Strauss via Pixabay.