De Vlaamse woningprijzen namen sinds 2005 met ruim 60 procent toe. Verschillende internationale organisaties waarschuwen nu dat onze vastgoedmarkt overgewaardeerd is.  

De woning- en de hypotheekmarkt zijn nauw met elkaar verbonden. Gezinnen besteden gemiddeld 25 à 33 procent van hun inkomen aan maandelijkse hypotheekbetalingen, zodat hun schuld is afbetaald na 20 jaar. Het totale bedrag dat ze kunnen besteden aan het kopen van een woning, wordt de leencapaciteit genoemd. Deze wordt berekend op basis van de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddelde inkomen. Is de hypotheekrente de voorbije 20 jaar met 5 procentpunt gedaald en kon de gemiddelde Vlaming toen 100.000 euro lenen, dan kan hij nu 150.000 euro lenen. Een daling van de rentevoet heeft dus een belangrijke impact op de gestegen leencapaciteit en bijgevolg ook op de prijzen waartegen eigenaars hun woningen verkopen.  

Sinds 2005 is er echter een structurele kloof tussen de prijzen waartegen eigenaars hun woningen verkopen, en de leencapaciteit. Daaruit concludeerden verschillende internationale organisaties dat de Vlaamse vastgoedmarkt overgewaardeerd is. Ze hielden echter geen rekening met de introductie van de woonbonus in 2005. Daardoor werd het fiscaal voordeliger om een woning te kopen. Door fiscaal te gaan optimaliseren, kunnen gezinnen langere leningen aangaan.   Wordt het effect van de woonbonus in rekening gebracht, dan is er dus geen structurele overwaardering.