Op 13 februari kwam er een nieuwe episode in de Uplace-saga. Toen bereikte de Vlaamse regering een akkoord over het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (GRUP) waar Uplace in Machelen onder valt. Daarbij kreeg het winkelcomplexproject goedkeuring dat op een industrieterrein aan de ring van Brussel zou komen. Wel werden enkele wijzigingen doorgevoerd in vergelijking met het oorspronkelijke akkoord. Zo was er minder ruimte voor kleinhandel en kantoren.  

Belangrijk om op te merken is dat het ruimtelijk plan voorlopig is vastgesteld. De beslissing is dus niet definitief. Eerst volgt een openbaar onderzoek, met een looptijd van zes maanden waarin bezwaarschriften kunnen ingediend worden. In het najaar van 2015 zal de Vlaamse regering, rekening houdend met deze opmerkingen, een definitief gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan opstellen. Nadien kan Uplace mogelijk een bouw- en milieuvergunning aanvragen.

Of het winkelcentrum er uiteindelijk komt, is evenwel onzeker. Mechelen diende reeds een bezwaarschrift in en ook Leuven en Vilvoorde zijn van plan om gerechtelijke stappen te ondernemen. 

Meer kwaad dan goed

Machelen daarentegen is erg tevreden met het akkoord van de Vlaamse overheid. De gemeente gelooft dat het winkelcentrum zal leiden tot een herwaardering van de oude industriezone Machelen-Vilvoorde. Het is volgens hen een betaalbare manier om er de bodemvervuiling op te lossen. 

Zo verheugd gemeente Machelen is met het akkoord van de Vlaamse overheid, zo ingetogen reageren vele politici uit de Vlaamse regering. Uitgesproken kritisch blijken zelfs diverse academici, middenveld- en milieuorganisaties. Ze vrezen dat Uplace meer kwaad dan goed zal doen voor de omliggende regio. Ze zijn bang dat jobs zullen sneuvelen en reeds bestaande files zullen toenemen, met alle gevolgen van dien voor het milieu.

3000 banen?

Tewerkstelling blijkt één van de grootste discussiepunten binnen het Uplace-dossier. Vastgoedbedrijf Uplace zelf stelt op haar website dat het hele project minstens 3000 jobs zal opleveren – in een regio met een hoge werkloosheidsgraad. Daarnaast zouden duizenden mensen voor de bouw van het project worden ingeschakeld en zou het project indirecte positieve gevolgen hebben voor de Belgische economie. 

Gemeente Machelen sluit zich daarbij aan en verwacht dat Uplace werkgelegenheid voor duizenden laaggeschoolden met zich mee zal brengen. Bovendien zou het de komst van het winkelcentrum voordelig zijn voor het kleinschalige handels- en horecagebeuren, aldus de gemeente.

Megalomane complexen

Het lijkt veelbelovend maar is het dat ook? Christine Mattheeuws, voorzitter van ondernemersorganisatie Neutraal Syndicaat voor Zelfstandigen (NSZ), meent dat dit project de doodsteek voor de lokale kleinhandel kan zijn. “Bijna overal waar er grote winkelcomplexen opduiken, gaat dit gepaard met de teloorgang van de kleinhandel in de omgeving daarrond. Deze megalomane complexen zorgen er immers voor dat veel consumenten geen zin meer hebben om naar de stad te trekken.”

Louis Tobback, burgemeester van Leuven, is dezelfde mening toegedaan. “Uplace beweert dan wel dat ze jobs creëert, ik zeg: ‘Voor iedere job die er bij Uplace bijkomt, sneuvelt er minstens één job in Leuven of een andere stad.’ Kijk naar het Waasland Shopping Centre: dat is een ware catastrofe voor de kleinhandel in Sint-Niklaas.” Dat blijkt ook uit het Kennisnetwerk Detailhandel: in de periode 2008-2014 is de leegstand van handelspanden in Sint-Niklaas met 24 procent gestegen. In 2014 stonden er op die manier 199 winkels leeg, wat neerkomt op een leegstandsgraad van 12 procent.

“Wanneer mensen in plaats van naar de stad naar een winkelcentrum trekken voor hun aankopen, dan treedt er ook een verschuivingseffect qua jobs op”, verklaart Paul De Grauwe, professor economie aan de London School of Economics. “Eens het winkelcomplex er is, zullen daar jobs ontstaan, terwijl elders jobs zullen wegvallen. Zo zal Uplace ontegensprekelijk een negatief effect hebben op de horeca van steden zoals Vilvoorde, Mechelen en Leuven. Wat ertoe kan leiden dat er op het einde van de rit geen nieuwe jobs zijn bijgekomen. Daar moet de overheid rekening mee houden.” 

Locatie

Uplace laat op haar website uitschijnen dat het juist veel doet voor de lokale middenstand. Het zou 1,1 miljoen euro investeren in de stadskernvernieuwing van de omliggende handelskernen. Daarnaast zou het vastgoedbedrijf beleveniswinkels aantrekken en samen met hen promotie voeren. “Bluf”, meent Tobback, “propagandapraat” volgens De Grauwe. “Mocht Uplace echt bereid zijn om in de plaatselijke middenstand te investeren, waarom begint ze dan niet direct?”, vraagt de professor zich af.

“Zelfs wanneer de steunmaatregelen er zouden komen, vormen ze slechts een peulenschil in vergelijking met de schade die Uplace de lokale kleinhandel zou berokkenen”, zegt Nancy Van Espen, directeur bij Unizo Vlaams Brabant. Dat lijkt ook de mening van menig kleinhandelaar uit de regio te zijn. Zo geeft een enquête van het NSZ aan dat 77 procent van de handelaars uit Vlaams-Brabant en de steden Mechelen, Aalst en Dendermonde resoluut tegen de komst van het winkelcentrum gekant zijn.

Zowel Mattheeuws als Van Espen benadrukken evenwel dat ze niet volledig tegen winkelcentra gekant zijn. De nadruk moet volgens hen liggen op ‘kernversterking’, lees: winkelcentra moeten zich in de kern van steden en gemeenten bevinden. Van Espen: “Kijk naar het winkelcentrum K in Kortrijk. Daar leeft de kleinhandel en het winkelcentrum in symbiose met elkaar: ze ondervinden positieve effecten van elkaars aanwezigheid.”

Verkeer

Ook op het vlak van verkeer is het industrieterrein naast de reeds verzadigde Brusselse ring een volkomen verkeerde locatie voor Uplace, vindt Erik Grietens van Bond Beter Leefmilieu. “Winkels horen thuis in het centrum, niet langs de snelweg. Uplace komt vlak naast de ring, een plaats die gericht is op autoverkeer en niet op openbaar vervoer. Alleen als een shoppingmall in het centrum van een stad ligt, is het aantal mensen dat met het openbaar vervoer komt hoog.” 

Uplace verwacht zo’n acht miljoen bezoekers per jaar en rekent daarbij op een verplaatsing van 25.000 auto’s per dag. Onderzoeksbureau Antea concludeerde vorige maand dat de afgeslankte versie van Uplace – waarmee de regering op 13 februari akkoord ging – geen bijkomende gevolgen zou hebben voor de doorstroming op de Brusselse ring en lokale wegen. Want in deze afgeslankte versie wordt de zone rond Uplace kleiner gemaakt en komen er zowel een Gewestelijk ExpresNet (GEN)-station van NMBS als een frequente busverbinding. Op de lange termijn moet een tramlijn de pendelbus vervangen. 

Deze aanpassingen zijn ingevoerd nadat de Raad van State in juni 2014 het eerste uitvoeringsplan had afgekeurd wegens mobiliteitsbezwaren. Verkeersmaatregelen om een soepel bereik te waarborgen ontbraken in het toenmalige plan. Ton Dehaene, gedeputeerde van Provincie Vlaams-Brabant, vindt de mobiliteitsverbeteringen een goede zaak, “maar dat had los van het project moeten gebeuren, want vandaag de dag heerst er al een gigantisch probleem”.

Publieke middelen

Els Van Hoof van CD&V Leuven merkt op dat het vergroten van de bereikbaarheid van Uplace wordt bekostigd met publieke middelen. De kostprijs van het toekomstige GEN-station bedraagt 3,2 miljoen euro, die Infrabel en NMBS gezamenlijk voor hun rekening nemen. “Om Uplace bereikbaar te maken worden dus publieke middelen ingezet.” 

Volgens Van Hoof wordt er met twee maten en twee gewichten gewerkt. “NMBS liet geen haalbaarheidsstudie uitvoeren voor het betreffende station, terwijl dat voor andere stations wel nodig is.” 

Diverse tegenstanders stellen dat de openbaarvervoersmaatregelen onvoldoende zijn om de mobiliteitsproblemen op te lossen. Volgens Grietens zal maximaal 10 tot 15 procent van de bezoekers er gebruik van maken. “Bij gelijkaardige shoppingcentra op gelijkaardige locaties blijft altijd minimum 75 procent van de klanten met de auto komen, want met de auto is het toch makkelijker te bereiken.”

Universiteit Gent vs Antea

Onderzoek van Universiteit Gent, uitgevoerd onder leiding van professor Dirk Lauwers, onderschrijft – in tegenstelling tot het onderzoek van Antea – deze schattingen. Op basis van de mobiliteit bij zeventien grote shoppingcentra in België heeft het onderzoeksteam van UGent een voorspellend analytisch model ontwikkeld. Dat model pasten ze toe op Uplace en daaruit kwam naar voren dat maximaal vijftien procent gebruik zal maken van het openbaar vervoer. Een heel ander getal dan de 40 procent die volgens het milieueffectrapport het openbaar vervoer zou nemen.

De verschillende uitkomsten zijn te verklaren doordat Uplace ervan uitgaat dat mensen vanzelf ofwel kiezen voor openbaar vervoer, ofwel de spits proberen te vermijden. Zo wordt de autodrukte op de ring automatisch gereguleerd. Uit onderzoek van UGent blijkt evenwel dat men bereid is om voor grote winkelcentra meer in de file te staan dan aangenomen wordt in het milieueffectenrapport. 

Grote kans dat de files niet enkel toenemen door Uplace-bezoekers, maar ook door mensen die in de toekomst gaan shoppen bij Docks Bruxsel, Thurn & Taxis en Neo, drie winkelcentra die binnen een straal van tien kilometer in de toekomst gebouwd zullen worden. Grietens: “Als je de impact van die complexen bij elkaar optelt, zijn de consequenties voor het autoverkeer en de luchtkwaliteit nog groter.” 

Luchtkwaliteit

Uplace zelf beweert dat het winkelcomplex een milieuvriendelijk project wordt. Het zou immers inzetten op een groene standaard voor bouwprojecten, waarbij men rekening houdt met de oriëntatie van de gebouwen en het soort glas. Daarnaast zou Uplace zich ook richten op energiebesparende maatregelen en de recyclage van water en afval. 

Maar volgens Joeri Thijs van Greenpeace is – net als bij de bezwaren rondom tewerkstelling en verkeersdrukte – de locatie een complete miscast als het gaat om luchtvervuiling. “Het gebied kent nu al een van de grootste concentraties luchtvervuiling van België. Uit het milieueffectenrapport blijkt de situatie op dit moment al zodanig slecht, dat we de milieunormen van de EU niet halen. De uitstoot van fijn stof en verzurende stoffen zal met de komst van het extra winkelcentrum alleen maar toenemen, waardoor de luchtkwaliteit nog verder achteruit gaat. Uplace gaat de regio compleet onleefbaar maken.”

Twee walletjes

Als er zoveel tegenstand is, waarom geeft de Vlaamse regering Uplace dan groen licht? “Omwille van het geld en het prestige van de grote investeerders”, vindt Mattheeuws. De voorzitster van het NSZ laakt de rol die deze regering speelt. Marc Florquin, gedeputeerde bij Provincie Vlaams-Brabant, vindt evenzeer dat de Vlaamse regering een ambigue rol speelt. “In de Vlaamse Winkelnota staat dat de handelskernen versterkt moeten worden. Door evenwel groen licht te geven aan dit megawinkelcomplex, wordt de detailhandel allerminst gestimuleerd.”

Tegenstanders zetten vraagtekens bij de rol van de overheid. “Uplace en de regering hadden een ongewone samenwerking”, stelt Thijs van Greenpeace. “In ruil voor de overeenkomst zou de Vlaamse overheid de vergunningsprocedures zo vlot mogelijk laten verlopen. Dat is problematisch, omdat de regering aan de ene kant een soort opdrachtgever is en aan de andere kant de minister zich moet uitspreken over een milieu- en bouwvergunning.”

De Raad van State stelde vorig jaar dan ook dat de regering “minstens de schijn van partijdigheid heeft opgewekt”. De regering had in het originele brownfieldconvenant – de overeenkomst uit 2009 tussen de Vlaamse regering en Uplace over de sanering van de gronden – dusdanig verregaande verbintenissen opgenomen, dat het bijna niet anders kon dan een milieuvergunning verlenen aan Uplace. De Raad van State vernietigde in mei 2014 bijgevolg de vergunning.

Op 20 februari van dit jaar verwierp het Hof van Cassatie de vergunning definitief. De Vlaamse regering probeert er nu een mouw aan te passen doordat het een nieuw proces is opgestart om een brownfieldconvenant op te maken en te komen tot een nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan. “Het project heeft een heel grote vertraging opgelopen”, aldus Thijs. “Het zal minstens twee jaar duren voordat we weer toekomen aan het aanvragen van een bouw- en milieuvergunning. Sowieso moet de juridische basis van het dossier veranderen anders maakt het geen schijn van kans.” 

Er zijn dus nog veel obstakels te omzeilen vooraleer de eerste steen van Uplace daadwerkelijk gelegd kan worden. In de komende zes maanden zal het openbaar onderzoek al enige duidelijkheid scheppen.