Verslag debat over betaalbaar wonen in Leuven.
Vrijdag 11 maart 2022 in Het Groot Ongelijk, Kessel-Lo.
Pannelleden: Lies Corneillie (Groen), Christophe Stockman (Vooruit), Line De Witte (Groen) en Alexandra Roumans (Open Vld).
Experten: Hugo Beersman (Woonzaak), Bart Massart (Collectief tegen Armoede) en Lieven Verlinde (Buurtwerk ‘t Lampeke).

Tijdens het debat over betaalbaar wonen in Leuven behandelden we drie thema’s: Hoe kan het stadsbestuur het aantal betaalbare woningen verder uitbreiden? Bestaan er mogelijkheden om reglementerend op te treden ten aanzien van de steeds maar stijgende koop- en huurprijzen van woningen? En hoe mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt financieel steunen? De twee vertegenwoordigers van de meerderheid – Lies Corneille (Groen) en Christophe Stockman (Vooruit) – verdedigden het stedelijk beleid waarbij beiden vooral Vlaanderen verweten zelf niet genoeg beleidsinstrumenten en middelen in te zetten om aan de woonproblematiek iets te doen en deze ook onvoldoende ter beschikking te stellen van lokale besturen. Line De Witte (PVDA) uitte scherpe kritiek op het beleid van het stadsbestuur, terwijl ook Alexandra Roumans (Open Vld) stelde ontevreden te zijn hierover.

Eerste thema: hoe meer betaalbare woningen creëren?

In zijn inleiding prees Hugo Beersman (Woonzaak) het stadsbestuur voor een aantal goede aanzetten op vlak van huisvestingsbeleid zoals de Community Land Trust (CLT), het nastreven van het sociaal objectief, het recht op voorverkoop en sociaal beheersrecht waarmee Leuven als eerste aan de slag ging met de in 2019 vereenvoudigde procedure. Hij riep het stadsbestuur echter op het bedrag van 100.000 euro te verhogen dat Leuven jaarlijks voorziet om in het kader van dit sociaal beheersrecht verkrotte woningen te renoveren, meer nadruk te leggen op de leegstandsbelasting, de onroerende voorheffing te differentiëren en op te trekken en tot slot de toegangscriteria en naleving van de voorwaarden van stadswoningen beter te controleren.

In tussenkomsten uit de zaal werd gepleit voor een regeling die het mogelijk maakt dat meerdere volwassenen kunnen ‘cohousen’ in een pand. Katleen Vanimpe bijvoorbeeld wees op de ernstige, administratieve tegenwerkingen die twee leefgemeenschappen (Bereklauw in Herent en Smidsehof in Kessel-lo), waar ze ooit woonde, ondervinden. “Het betreft nochtans projecten die getrokken worden door ecologisch bewuste mensen gericht op kleinschaligheid, duurzaamheid, recyclage, kritisch ten opzichte van de consumptiemaatschappij … Regels die ontworpen werden om misbruik tegen te gaan werden hierbij oneigenlijk aangewend. Kan dit stadsbestuur dergelijke projecten een plek geven in plaats van ze tegen te werken? Kan bijvoorbeeld een grondaankoop voor een leefgemeenschap van bijvoorbeeld vijf tiny houses op onverharde grond aan de nodige vergunningen geraken? Velen willen immers in groep leven om wasmachines, auto’s enz … te kunnen delen, individualisering tegen te gaan, zelf groenten en fruit verbouwen … Ook Valentin Julien van het Smidsehof hekelde het feit dat Leuven op die manier urbanistiek de groep van alleenstaanden, die op een betaalbare manier wil cohousen, in de kou laat staan.

Farman uitte kritiek op het tekort aan noodwoningen in Leuven. Deze woningen zijn volgens hem bovendien vaak in een bedenkelijke staat. Jennifer M. bracht een schrijnende getuigenis dat ze de afgelopen vijf jaar noodgewongen al een tiental keren is moeten verhuizen en momenteel dakloos is. “Ik ben naar het OCMW gegaan voor een noodwoning maar alles is volzet momenteel. Ik ben afhankelijk van andere mensen om te verblijven en dat geeft chronische stress. Ik heb hierdoor ook mijn studies moeten stopzetten”. Koen Verhofstadt vroeg of Dijledal het leegstaand patrimonium niet kan aanwenden om de circa 500 gezinnen met een acute woningnood in Leuven onderdak te geven. Hij wees hierbij op het feit “dat leegstaand patrimonium nu plots geopend wordt voor de Oekraïners, terwijl dat de voorbije jaren niet mogelijk was”.

Verwijzend naar de uitgaven voor huisvestingsbeleid stelde Line De Witte dat dit voor de stad Leuven geen prioriteit is. “Ondanks het feit dat bij Dijledal 6000 mensen op de wachtlijst staan voor een sociale woning wordt er zes keer meer geld gestoken in de reputatie van de stad, dan in betaalbaar wonen”, aldus De Witte verwijzend naar de miljoeneninvesteringen in de Bruulparking (25 miljoen), het zwembad aan de Vaartkom (11 miljoen) en de podiumkunstenzaal (80 miljoen). Met deze middelen zou men veel meer gronden en verkrotte woningen kunnen opkopen en investeren in sociale huisvesting dan nu. Leuven moet hierover ook betere afspraken maken met projectontwikkelaars. Gent bijvoorbeeld eist in onderhandelingen steeds 20 procent sociale woningen. Ook de woningen die Leuven zelf bouwt zoals ’t Wisselspoor moet meer betaalbaar zijn. De 400 woningen die Leuven aan de Wakkerzeelsebaan wil realiseren moeten voor een derde sociale woningen zijn en voor twee derde betaalbaar. De ambitie moet zijn om 6.000 sociale woningen te bouwen en niet de 619 die Vlaanderen oplegt in het kader van het bindend sociaal objectief. Niet alles is immers de schuld van Vlaanderen. Leuven zit aan 7 procent sociale woningen terwijl Antwerpen en Gent respectievelijk een aandeel van 10 en 12 procent halen. Het aanbod aan noodwoningen dat Leuven plots uit zijn hoed tovert voor de Oekraïense vluchtelingen toont aan dat het kan in een noodsituatie. Het is bijzonder jammer vast te stellen dat – ondanks de vele schrijnende verhalen van de eigen inwoners – dit in het verleden niet mogelijk was”, aldus De Witte.

Ook Alexandra Roumans zei geen echte resultaten te zien van het Leuvens woonbeleid. Ook zij pleitte om alternatieve woonvormen toe te laten waarbij mensen anderen in hun huis kunnen laten wonen van zodra bijvoorbeeld de kinderen uit huis zijn. Ze is ook voorstander van een groter aanbod en woningmix van woningen voor singles, nieuw samengestelde gezinnen, senioren, studenten en pas afgestudeerden en sociale woningen. “Waarom ook het wonen boven handelspanden niet stimuleren via een vrijstelling van onroerende voorheffing?”. Roumans pleitte er ook voor om vooral oplossingen te zoeken in Leuven en niet in de buurgemeenten.

In zijn functie van voorzitter van de sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal wees Christophe Stockman op het feit het ondoenbaar is alle 5.900 personen die momenteel op de wachtlijst staan bij Dijledal een sociale woning te geven. “Dit komt neer op 6 keer Sint-Maartensdal. Waar gaan we die ruimte hiervoor vinden? Momenteel zijn we met Dijledal op 9 verschillende werven actief, 5 werven binnen Leuven, 4 erbuiten. Deze zomer komt er op de Hertogensite nog een tiende werf bij. Het gaat zowel om renovatie als nieuwbouw”. Bij renovatie vermindert – omwille van de nieuwe normen – het aantal wooneenheden vaak. Leegstaande sociale woningen als noodwoning aanwenden gaat volgens hem niet omdat ze vaak op korte termijn gerenoveerd zullen worden. “Recent hebben we een extra pool van arbeiders aangeworven om de leegstaand van ons patrimonium zo beperkt mogelijk te houden”.

Lies Corneillie, als schepen bevoegd voor wonen, stelde dat betaalbaar wonen wel degelijk een beleidsprioriteit is voor Leuven. “We zetten alle beschikbare beleidsinstrumenten in, maar zijn daarnaast ook al zelf heel actief op de woningmarkt. We kopen woningen om zo betaalbare huurwoningen te creëren. We zijn op dat vlak heel uniek in Vlaanderen. Het bindend sociaal objectief (BSO) moeten we halen, maar het is de ambitie om verder te gaan. Sinds het begin van de legislatuur zijn er al 219 extra sociale woningen gerealiseerd. Op korte termijn zullen er nog eens 157 extra worden opgeleverd. Daarnaast zijn er honderden woningen in renovatie. De projecten in voorbereiding zijn nog eens goed voor 382 extra. Alles samen goed dus voor 750 bijkomende woningen. We blijven zoeken naar ruimten en panden om bijkomende sociale woningen te realiseren. Het gaat echter niet alleen om hoeveel geld je hebt. Er zijn immers ook regels wat je mag uitgeven als stad. Als stad mag je bijvoorbeeld enkel gronden kopen aan schattingsprijs. Dijledal mag de vraagprijs betalen. Vlaanderen zou naast leningen ook verwervingssubsidies moeten voorzien voor de aankoop van gronden door sociale huisvestingsmaatschappijen. Naast de leegstandstaks pakken we via het sociaal beheersrecht ook de leegstand aan. Naast de 100.000 euro voor dit sociaal beheersrecht gaven we dit jaar al een miljoen uit voor de minnelijke, aankoop van een gescreende, verkrotte woning en de voorkoop van 4 woningen. Er is een prospectieteam in de stad aangesteld om gronden en woningen te gaan screenen om die zelf aan te kopen voor starterswoningen. Na 2,5 maand in 2022 hebben we met AGSL ook al 3 miljoen euro uitgegeven voor de aankoop van 20 appartementen om deze betaalbaar te verhuren. De stadswoningen zijn een uitdovend verhaal”.

“Het samenhuizen is een pijnpunt voor het stadsbestuur omdat we niet alle sleutels in handen hebben. Het gaat immers ook over heel veel Vlaamse wetgeving: Vlaamse codex, omgevingsvergunning … We kunnen meedenken met wie er mee wil starten, maar we moeten ervoor zorgen dat het vergunbaar is. We willen echt de deur niet openzetten voor huisjesmelkers. Samenhuizen heeft bovendien ook een prijsopdrijvend effect. We weten immers dat prijzen van woningen bepaald worden op basis van het aantal kamers. Als je in een woning met drie slaapkamers drie volwassenen laat wonen is dat voor hen heel betaalbaar omdat elk 400 euro betaalt. Een alleenstaande ouder moet voor die woning echter 1200 euro ophoesten. Als Vlaanderen ons de instrumenten zou geven om huurprijzen te reglementeren konden we meer die weg opgaan. Er zijn overigens momenteel wel mogelijkheden om samen te wonen zoals het aanbrengen van binnennummers zodat mensen individueel kunnen domiciliëren op een kamer zonder dat ze ten laste zijn van de hoofdhuurder. Ook het OCMW heeft ook een aparte kijk op cohousing waardoor in dergelijke gevallen het volwaardig leefloon kan behouden blijven. Wat de onderbewoning hebben we onder de koepel ‘solidair verhuren’ manieren om leegstaande kamers in een woning te verhuren. Dat is ook het geval met de kotmadamformule. We kennen het probleem van de onderbewoning, maar gaan geen mensen verplichten om die ter beschikking te stellen”, aldus Corneillie.

“Natuurlijk zouden we heel graag willen dat projectontwikkelaars meer betaalbare woningen voorzien. Een lokaal bestuur heeft momenteel echter heel weinig instrumenten om dat af te dwingen sinds de sociale lastenregeling uit het Grond- en Pandendecreet vernietigd is door het Grondwettelijk Hof. Je moet met projectontwikkelaars over alles onderhandelen: mobiliteit, erfgoed, waterhuishouding … Volgens de Vlaamse wetgever moet dat een proportionele vraag zijn. De Vlaamse regering moet dat terug hard maken: 10 procent sociale woningen moet de basis zijn. Gent investeert inderdaad 23 miljoen in sociaal wonen. Wij investeren hierin echter eveneens miljoenen want wij kopen gronden voor de sociale huisvestingsmaatschappijen. Als je zelf eigenaar bent kan je alles doen met de grond. We zullen om die reden daarom zowel in de Sint-Jansbergsesteenweg als langs de Wakkerzeelsebaan in Wijgmaal respectievelijk een 200-tal sociale woningen versus 90 sociale woningen en 30 betaalbare woningen kunnen bouwen. Als stadsbestuur focussen wij op de meest kwetsbare groep op de woningmarkt en dat zijn vandaag de huurders. We hebben vandaag 60 noodwoningen. De Scheutsite waren we aan het klaarmaken als bufferoplossing om bij een brand of uithuiszetting tientallen mensen te kunnen onderbrengen. Deze opvang wordt dus nu gebruikt waarvoor ze bedoeld : als buffer bij een plotse crisissituatie, in dit geval de oorlog in Oekraïne. We geven ook subsidies aan Woonanker om mensen te begeleiden die dreigen de woning te moeten verlaten of zonder woning zitten”.

Tweede thema: reglementering mogelijk ten aanzien huur- en koopprijzen?

In zijn inleiding waarschuwde Bart Massart voor het feit dat zonder reglementering de prijzen op de immobiliënmarkt zullen blijven stijgen. “Evolueren we niet naar een samenleving waarbij ook op vlak van immobiliën de winsten worden geprivatiseerd en de lasten gesocialiseerd? We moeten durven nadenken hoe we ook in dit domein een einde kunnen stellen aan de prijsstijgingen en de toenemende winsten. Met mensen van de universiteit en andere betrokkenen moeten we werk maken van voorstellen die internationale oplossingen kunnen bieden. Ik zou willen dat Leuven ook excelleert op vlak van kwetsbare mensen die met armoede geconfronteerd worden. De stad doet veel maar er kan meer. Laat ons zoeken naar oplossingen hoe we die prijsstijgingen kunnen afremmen en het systeem van verarming en verrijking tegenhouden. CLT is een van de oplossingen. Waarom geven wij in tegenstelling tot lucht en water grond in eigendom aan mensen? Waarom kan grond geen gemeenschappelijk bezit zijn dat men wel in erfpacht, maar nooit in eigendom, kan geven”, aldus Massart die er ook op wees dat huursubsidies een prijsverhogend effect hebben.

Volgens Christophe Stockman zit er in het voorstel van Connor Rousseau tot opkoopbescherming zeker iets in. In Nederland wenden lokale besturen dit middel aan om te verhinderen dat investeerdersgroepen een te grote impact krijgen op de woonmarkt. Personen die een woning kopen moeten daar minstens vier jaar blijven wonen. Het alternatief is dat de nieuwe eigenaar negen jaar lang een huurprijs onder de marktprijs hanteert. “Zo creëer je meer mogelijkheden voor starters om in bepaalde buurten of steden woningen aan te kopen of te huren”, aldus Stockman.

Line De Witte vindt de invoering van maximumprijzen op basis van grootte, kwaliteit en ligging een heel goede zaak is. “Dat is echter een bevoegdheid van het gewest en niet van het lokaal bestuur. Wel zou men op lokaal vlak een kadaster kunnen maken met richtprijzen van wat het zou moeten zijn. Ge kunt daarmee een protestbeweging creëren bij mensen dat op die manier inzien dat ze in het zak worden gezet. De bewonersplicht kan interessant zijn, maar het probleem is dat de eigenaar al na vier jaar zijn pand terug kan verkopen en het op die manier terug in de markt komt”.

Lies Corneillie: “Ik heb het idee van de bewonersplicht al een jaar geleden gelanceerd. De woning moet inderdaad als woning gebruikt worden en niet als investeringsproduct. Investeerders willen winst maken en niet het recht op wonen te garanderen. Dit doet de prijs van woningen overal stijgen. Het aantal mensen dat meerdere woningen bezit stijgt overigens zienderogen. In Vlaanderen gaat het nog niet om professionele investeerders of pensioenfondsen maar wel om private investeerders. Instrumenten om echt op de prijzen in te grijpen heb je als stad niet. Daar zou over kunnen nagedacht worden en er zijn al wat ideeën academisch onderzocht. De kernidee van de Community Land Trust is alvast: grond niet meer aanzien als individuele eigendom, maar als common… waar niemand winst uit kan halen”. Het effect van de huurpremie op de huurprijs is mijns inziens beperkt. Het effect van de woonbonus was groter”.

Derde thema: over steun aan mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt

Lieven Verlinde (buurtwerk ’t Lampeke): “Is het zinvol om huurpremies te geven aan mensen die het moeilijk hebben om huurprijzen te betalen. We hebben in ’t Lampeke veel mensen die het moeilijk hebben, die veel meegemaakt hebben en een rugzak hebben, soms werken of ergens vrijwilliger zijn. Die mensen zijn desondanks vaak in staat om een huurprijs te betalen op de particuliere markt maar krijgen niet de kans om een woning te huren. Een gezin met drie kinderen wordt bijvoorbeeld binnenkort uit het huis gezet. Ze hebben een inkomen uit OCMW en kunnen een huurprijs van een bepaald bedrag betalen. Onze begeleider is al langs 24 huizen langs geweest maar telkens eisen de eigenaars loonfiches. Solidair verhuren zou een stukje van de oplossing kunnen zijn … Wat de huurpremie betreft vind ik dat mensen in de eerste plaats menswaardige inkomens moeten hebben. Een alleenstaande moeder met drie kinderen krijgt een huurpremie 80 euro. Als je een huis moet huren van 800 tot 900 euro maakt dat ook weinig verschil. Rechtvaardige inkomens veronderstelt een herverdeling van de inkomens via vermogensbelasting, het optrekken van lage inkomens, herverdeling kindergeld enzovoort. Mensen moeten gelijkwaardige plek in de samenleving krijgen en inkomens die voldoende zijn om te kunnen leven. Laat ons wat meer burgerlijk ongehoorzaam zijn om dingen te realiseren”.

Line De Witte: “Opdat wonen een recht is moet het voor een groot stuk uit de markt gehaald worden. Projectontwikkelaars zowel als kleine eigenaars zijn in de eerste plaats uit op winst en die kiezen dan niet voor iemand van het OCMW, maar voor iemand met een goed loon. Sociaal wonen moeten we zoals in Wenen uitbreiden naar publiek wonen zodat dat voor 60, 70 procent van de mensen een oplossing is en niet iets stigmatiserend voor een kleine groep. Daarvoor moet ge als stad veel meer gronden en panden in handen hebben. Rechtvaardige inkomens, vermogensbelasting, rechtvaardig verdelen, een Leuvense bedrijventaks … dat zijn zaken waar wij uiteraard 100 procent achter staan. Misschien moeten we inderdaad wat meer burgerlijk ongehoorzaam zijn en dingen doorvoeren alhoewel het volgens de regels niet mag. De woonproblematiek immers echt een noodsituatie voor velen en nood breekt wet”.

Lies Corneillie: “Het fundamenteel probleem is de ongelijkheid in de samenleving en bij de huisvestingsproblematiek is het extreem. Voor wie een eigendom kan verwerven is dat een begin van een staat van rijkdom, wie dat niet kan zal altijd op die private huurmarkt belanden of mogelijk in een sociale woning … Dat creëert een heel groot verschil dat we fundamenteler moeten aanpakken. De huurpremie is geen doel/oplossing op zich, maar toch een belangrijke tussenkomst voor mensen die recht hebben op een sociale woning en een huur die aangepast is aan hun inkomen. Zolang ze op de wachtlijst staan betalen ze zich echter blauw aan huur. Deze legislatuur hebben we er voor kozen om als stadsbestuur zelf heel actief te worden op de woningmarkt: zelf woningen en gronden kopen. We richten als eerste stad in Vlaanderen een CLT op. Elders gebeurt dat door enkele idealisten. In Leuven kiezen we ervoor om dat gezamenlijk aan te pakken met het middenveld en bewoners, onder leiding van de CLT Brussel die al tien jaar bestaat. Het is een nieuw recept waarmee de publieke huisvesting gaan versterken”.

Wie meer over het Leuvens woonbeleid wil weten, raad ik mijn boek ‘betaalbaar wonen in Leuven???!!!’ (160 blz.) aan. Kostprijs 12,50 euro (+3 euro verzendingskosten). Na storting van dit bedrag op mijn BKR BE65 7855 2875 6196.