about
Toon menu

Leegstand: of hoe sociale woningbouw muurvast zit

De belasting op de leegstand en verkrotting van woningen en bedrijfsgebouwen die in 1990 in Gent werd ingevoerd, werpt vruchten af. Dat zeggen ze althans bij de stad zelf. Sinds eigenaars van vervallen of langdurig leegstaande panden jaarlijks een aanslagbiljet in de bus krijgen, leverden de stadsdiensten ruim dertig procent meer vergunningen af voor verbouwingen of slopingen. En laat dat nu net zijn waar de eigenaars op uit waren.
donderdag 10 april 2014
Deze blog werd geschreven door een van onze lezers. Wil je zelf ook beginnen bloggen in onze community, ga dan meteen aan de slag.

De belasting op de leegstand en verkrotting van woningen en bedrijfsgebouwen die in 1990 in Gent werd ingevoerd, werpt vruchten af. Dat zeggen ze althans bij de stad zelf. Sinds eigenaars van vervallen of langdurig leegstaande panden jaarlijks een aanslagbiljet in de bus krijgen, leverden de stadsdiensten ruim dertig procent meer vergunningen af voor verbouwingen of slopingen. En laat dat nu net zijn waar de eigenaars op uit waren.

Versta me niet verkeerd: ik ben geen tegenstander van stadsvernieuwing, verfraaiing van woningen, noch van nieuwbouw. Bijzonder frappant is daarentegen de niet aflatende prijstoename en de daarmee gepaard gaande verdrijving van bepaalde inkomensgroepen naar andere ‘goedkopere’ buitenwijken of steden. Er wordt immers zelden gerenoveerd. Eigenaars passen de tactiek van bewuste leegstand toe tot renovatie onmogelijk is en afbraak onvermijdelijk wordt. Dat resulteert in de bouw van peperdure woonunits en in een eenzijdig gegoede klasse in het stadscentrum. Kortom: een continue probleemverschuiving.

Met meer dan 1000 zijn ze

Gemeenten zijn verplicht om een leegstandsregister bij te houden. Sinds 2009 heeft Gent een eigen leegstands- en belastingreglement. Jaarlijks krijgt dit meldpunt 80 meldingen. Naast het gegeven dat veel van deze meldingen niet over echte leegstand ging, is het opmerkelijk dat het effectieve aantal leegstaande gebouwen momenteel rond de duizend schommelt. Hierbij zijn evenwel de honderden leegstaande sociale woningen niet meegeteld. De met metalen platen afgedichte woningen wachten al jaren op renovatie, maar de benodigde centen ontbreken. Een budget om daklozen en krakers – die daar een tijdelijk onderdak zoeken – te weren en uit te zetten is er, dankzij het ‘liberale’ antikraakbeleid van Mathias De Clercq, blijkbaar wel.

Met een promotiecampagne wil Stad Gent het ‘meldpunt leegstand’ beter bekendmaken. Vanaf begin januari 2014 verhoogt ze de belasting op leegstand. Maak u echter geen illusies, als middel tegen leegstand zijn ze zwaar onvoldoende. Het basisbedrag stijgt van 1.500 naar 2.500 euro. Dat laatste bedrag wordt verhoogd met 800 euro indien het pand meer dan zes meter breed of hoger dan één verdieping is. Het wordt verhoogd met 1.600 euro indien het meer dan zes meter breed is én hoger dan één verdieping.

Breder kader: leegstand of het plan voor meer sociale woningen

Het (quasi-onbestaande) huisvestingsbeleid in België richt zijn grootste inspanningen op het stimuleren van het verwerven van een eigen woonst door de fiscale aftrek. Dat kostte in 1999 voor Vlaanderen 1,97 miljard euro. Terwijl de Vlaamse huisvestingsbegroting toen 322 miljoen euro bedroeg waarmee dus het sociaal wonen, huursubsidie etc. betaald moet worden.

Het verwerven van een eigen huis is, ondanks de steun van de overheid, financieel onmogelijk voor bijna de helft van de Vlaamse huishoudens. Als een beleid, gericht op verwerving van eigendom, niet voorziet in het bouwen van nieuwe woningen, leidt het tot een nog grotere schaarste op de huurmarkt en dus tot nog duurdere huurwoningen. Tussen 1981 en 2001 daalde het aandeel privé-huurwoningen van 29,3 procent tot 20,6 procent. En de daling zet zich nog verder voort.

Er moeten dringend maatregelen genomen worden die de prijsstijgingen van de huurwoningen stoppen. Het is schokkend vast te stellen dat de PS moederziel alleen stond toen ze in de federale regering opkwam voor een blokkering of regulering van de huurprijzen. Maar daarnaast moet er dringend meer geld en middelen vrijgemaakt worden voor meer sociale woningen; en voor de renovatie van het bestaande patrimonium. En wel tegelijkertijd.

Affichebeleid

Voor de promotie van het Meldpunt Leegstand hangt de stad een lege affiche uit. ‘Die geeft via een slimme en eenvoudige boodschap weer hoezeer verspilling ons ergert’, zo klinkt het. Dat het voor duizenden inwoners andere gevoelens oproept dan ‘ergernis’ lijkt nog steeds niet door te dringen tot de welbehuisde raadsleden. Leegstand is een schande én een regelrechte aanfluiting van de duizenden Gentenaars die al jaren zonder enig vooruitzicht op de wachtlijst voor een sociale woning staan. Een lijst die de laatste twintig jaar nauwelijks is gekrompen.

Niettegenstaande de erkenning ten gronde van het Gentse woonkwaliteitsprobleem, moeten we de mensen onverminderd bewust maken van de erbarmelijke woonsituaties aan de onderkant van de koopmarkt, van mensen die in Gent het geld ontberen om de kwaliteit van hun woonst te verbeteren of zelfs maar op peil te houden. Door het ingebedde ideologische geloof in “ieder een eigen huis”, en het daaraan gekoppelde beleid van fiscale tegemoetkoming om kopen te stimuleren, stapelen ook hier problemen zich op die veelal genegeerd worden.

Sinds de jaren negentig zijn er pogingen gedaan om een woonbeleid te ontwikkelen en kwamen er ook meer financiële inspanningen. Het extra geld werd echter in de eerste plaats gebruikt voor het renoveren van bestaande sociale woningen. Dat is natuurlijk ook erg belangrijk maar lost het gebrek aan sociale woningen niet op. Zo komt het dat de bevoegde minister wel kan stellen dat er meer geld werd vrijgemaakt voor sociale woningen maar dat iedereen op het terrein kan vaststellen dat er amper woningen bijkwamen. En ondanks de stijgingen in het budget blijft het bedrag besteed aan sociale woningen historisch laag, en lager dan het niveau van voor de jaren tachtig.

Het wordt dus hoog tijd voor een grote inhaalbeweging. Een beleid waarbij ook mensen met een hoger inkomen sociale woningen kunnen huren of zelfs kopen, waar mensen uitgesloten worden op basis van talenkennis, zal de armoede en het aantal daklozen enkel doen toenemen. Elk deftig sociaal beleid begint met een goed budget.

Er moet dringend werk gemaakt worden van meer financiële middelen voor sociale woningen. In aanloop van de gemeenteraadsverkiezingen zagen we dat alle democratische partijen het betaalbaar wonen hoog in het vaandel voerden. Allen pleitten ze voor meer sociale woningen. In Gent beloofde het vorige gemeentecollege werk te maken van 5000 nieuwe sociale woningen. Na zes jaar waren er netto een 150 bijgekomen. Een dosis goede wil in het gemeentebestuur was dus blijkbaar niet voldoende.

Stadsontwikkeling of woonarmoede?

‘Het AG SOB (Gents stadsontwikkelingsbedrijf, nvdr.) stuurt aan op sociale woningbouw via grondenbeleid’, klonk het jaren geleden. Op zich een bescheiden, maar positieve intentie. (al werd het trouwens eens tijd dat dit (semi-)publiek bedrijf eens iets deed voor ‘hét publiek’).

Het zou mooi zijn als het AG SOB inderdaad gronden zou verwerven, deze in te zetten voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, en het democratische beheer over de gronden zou vergroten. Dit zal echter niet zonder slag of stoot kunnen gebeuren. Het AG SOB wordt op dit moment immers integraal ingezet om van Gent een verleidelijke plaats te maken voor bedrijven als Ikea en projectontwikkelaars die zich richt op diegenen met (pakken) geld. Vraag is of een AG SOB, als stadsbedrijf waar democratie en transparantie niet echt de sterkste kanten zijn, wel ooit zal kunnen ingezet worden om een sociaal woonbeleid te voeren. Wat vroeger nog een open vraagt heette, is nu slechts ijdele hoop.

Een andere ijdele hoop van beleidsmakers blijft de ‘leefbaarheid bevorderen via sociale mix’. De gezonde sociale mix leidt ertoe dat men bij elk sociaal woonproject ook ruimte gaat reserveren voor private ontwikkelaars. Hiervoor is geen enkel zinnig argument pro te bedenken. Armen (en inmiddels grote delen van de zogeheten middenklasse) worden er niet beter van dat naast hun deur een rijke mens woont. Ruimte reserveren voor sociale woningen in private projecten is dan weer wel een goed idee. ‘Sociale mix’ heeft hier niets mee te maken, wel het feit dat er nood is aan véél meer sociale woningen.

De initiatieven rond budgetwonen en sociale kavels maken blijkbaar blijvend deel uit van de paarse ideologie. Om maar te zeggen waar het op aan komt; dit zijn typische middenklassemaatregelen. In een tijdperk waar budget schaars is, moeten we ons de vraag stellen of dit prioritair is voor een stedelijke overheid? Het maakt deel uit van de overtuiging van sociale mix; trek de middenklasse naar de wijken, als ‘nog-niet-Gentenaars’, om de problemen van de Gentenaars in de 19de-eeuwse gordel op te lossen… Dit heeft meer te maken met een tekort aan inkomsten van steden, waardoor ze financieel sterkere groepen willen aantrekken om meer geld in het laatje te brengen, (vanuit de retoriek rond “de stadsvlucht keren!”), dan met het op zijn kop staande discours omtrent “sociale mix”.

Schepen Temmerman (sp.a) stelde zich tot taak om schaalvergroting in de private huursector te ondersteunen. Eén van haar doelstellingen was om te streven naar “voldoende rendement” voor de eigenaar. Wat betekent ‘voldoende rendement’? In deze context betekent het dat investeren in huurwoningen voor professionele investeerders meer moet opbrengen dan investeren in iets anders. Dit is de perverse logica waar een overheid vandaag nog steeds in mee gaat. Een logica waarin iets pas verwezenlijkt wordt wanneer het meer opbrengt dan iets anders? Wanneer de stad Gent hiermee doorgaat moet ze goed beseffen dat ze de groeiende kloof tussen rijk en arm een flinke duw in de rug geeft.

Krakers worden in Gent meer dan ooit als een probleem i.p.v. een symptoom van een probleem gezien. De opkomst van voornoemde ‘gespecialiseerde organisaties’ die ingezet worden om tijdelijke verhuur te organiseren zodat er geen leegstand ontstaat, is daar niet vreemd aan.

In de praktijk betekent het dat de stad Gent een bedrijf inhuurt om bewoonbare gebouwen te bewaken zodat er toch maar niemand in zou gaan wonen (tenzij natuurlijk iemand die zorgvuldig door het bedrijf is geselecteerd). De stad Gent heeft momenteel al verschillende van zulke overeenkomsten afgesloten met het bedrijf Lancelot vastgoedbescherming. En zo staan sociaal beheer en controle (met professionele ingehuurde bedrijven die zorgen voor het beheer en de controle) duidelijk boven sociale emancipatie. Ook verkrotting en huisjesmelkerij bestrijden is nobel en noodzakelijk. Dat daarbij gedacht wordt aan tijdelijke huisvesting, is des te positiever. Toch vragen we ons af waar de mensen zonder papieren en de Roma in dat verhaal zitten? Is de uitbreiding van tijdelijke opvang ook voor hen?

Geld nodig? Verkoop je patrimonium!

Gent is een voorloper op het vlak van de verkoop van overheidsgebouwen, een trend waar nu ook de federale regering gretig op inpikt. Al van voor 2000 heeft de Gentse dienst Facility Management-Patrimonium baanbrekende overeenkomsten gesloten met het CIB voor de verkoop van diverse stadseigendommen. Enige schizofrenie is de Gentse paars(-groene) coalitie niet vreemd. Enerzijds pleit ze voor betaalbare woningen… anderzijds verkoopt ze haar patrimonium aan de hoogste bieder en werkt de stijging van de vastgoedprijzen in de hand. Dat een koerswijziging niet voor morgen is, blijkt uit een nieuwe golf aan patrimoniumverkoop en een sociale woningbeleid dat door haar continue falen bijna tot werelderfgoed gerekend mag worden.

Niettegenstaande de budgetten voor de verbetering van de woonkwaliteit en de bouw van sociale woningen, zijn concrete “aantallen”, “streefcijfers” en een tijdsgerelateerde planning met lange termijn- en kortetermijndoelstellingen helemaal afwezig.

Antikraak dan maar?

Onder impuls van Schepen van Facility Management Christophe Peeters (Open VLD) keurde de Gentse gemeenteraad in juni 2010 een nieuw proactief antileegstandsbeleid goed. Schepen Peeters was de ellenlange juridische procedures om krakers uit leegstaande panden te krijgen blijkbaar meer dan beu. De Dienst Vastgoedbeheer van de Stad Gent werkte een driestappenplan uit om de 531 panden in eigendom bij leegstand te beschermen tegen krakers en vandalisme. Vanaf nu worden leegstaande stadseigendommen in eerste instantie tijdelijk toegewezen aan mensen in acute precaire woonomstandigheden en in tweede instantie aan vzw’s op zoek naar een geschikte ruimte. In een derde instantie schakelt de stad antikraak- of vastgoedbeschermingsfirma’s als Lancelot en Entrakt in om hun patrimonium te vrijwaren van vandalisme en krakers. Maar wat is antikraak eigenlijk? Een oplossing voor het leegstandsprobleem van de Stad Gent of een obstakel voor meer creatieve en sociale alternatieven?

Initiatieven zoals de sociale verhuurkantoren of Huuringent vzw ondersteunen eigenaars bij het verhuren van hun woning. Dat vermijdt dat eigenaars hun woning laten leegstaan of verkrotten omdat zij opzien tegen de beslommeringen die bij het verhuren komen kijken en wordt tegelijk het betaalbaar en kwaliteitsvol wonen in Gent voor meer mensen een haalbare kaart.

Toch is niet iedereen even enthousiast over antikraak. Het meest voor de hand liggend ongemak is dat het een woonverhaal van zeer korte duur kan zijn. Een contract wordt voor minimaal drie maanden afgesloten en dan per maand verlengd. “De opzegtermijn is twee weken”, zegt Marc Reniers van Lancelot, “dus ik vertel onze bewoners altijd dat ze hun valies moeten klaar houden”.

Hierin ligt een ernstig probleem: tijdelijke woonvormen zoals antikraak zorgen voor een uitholling van de huurwetgeving. Als je in antikraak gaat wonen sluit je geen huurovereenkomst af met het antikraakbedrijf, maar een bruikleenovereenkomst. Dat betekent dat je geen huur hoeft te betalen, maar mits een vergoeding het leegstaande pand kosteloos mag bewonen. Dat betekent echter ook dat je als bewoner je niet kan beroepen op de huurwetgeving en dit is waar het schoentje wringt.

In een stedelijke huisvestingscontext gekenmerkt door hoge huur -en koopprijzen, ellenlange wachtlijsten voor sociale woningen, tsunami’s aan kotstudenten en sociale verdringing, begint het Gentse proactief antileegstandsbeleid steeds sterker te neigen naar een repressief antikraakbeleid. En zoals steeds zijn de meest kwetsbare groepen hier het eerste slachtoffer van: daklozen, sans-papiers, Gentse Roma gezinnen, asielzoekers en de working poor. Gent is zoveel stad… voor zo weinigen.

David De Beukelaer

Deze bijdrage verscheen eerder in Dzjoef (http://www.dzjoef.be/)

https://www.facebook.com/leegstandingent?fref=ts

Deze nieuwssite is niet-commercieel, onafhankelijk en 100% gratis dankzij uw steun. We rekenen op uw fair share. Maandelijks, Jaarlijks, Eenmalig. Giften vanaf 40 euro zijn fiscaal aftrekbaar.

reacties

Eén reactie

  • door J Joseph op vrijdag 11 april 2014

    Schitterend portret van een stad zonder de juiste mortel. (Maar ik ben bevooroordeeld.)

    2 zaken die mij al een tijd bezig houden (misschien u ook): - Wat met wanbetalers? Wordt die leegstandstaks opgevorderd? Komt het ooit tot een proces of worden dergelijke zaken meteen geseponeerd?

    - Wat is de rol tussen immo kantoren en leegstand? Kan men via via zijn leegstaand pand een jaar lang 'te huur' of 'te koop' laten staan?

    J Joseph - Solidariteit v Onderop

Het is niet langer mogelijk om te reageren.

Lees alle reacties