Het is moeilijk voor een individu (als ik/op sommige vlakken) 40 jaar vooruit te kijken. Maar het volgende scenario zou toch wel een groot aantal mensen moeten interesseren. Een lange-termijnoplossing waar “men” in 2020 mee zou moeten beginnen, is echter helaas niet een sterkte van politici. Misschien vind ik bondgenoten die de huisvesting van de komende decennia het grootste belang vinden, ook omdat het hun kernactiviteit is.
“Alleen de kosten voor een huis dragen of de vuilniszakken die alweer duurder worden: singles dragen bijna altijd meer lasten dan gehuwden of samenwonenden. Toch zal tegen 2060 de helft van alle Belgische huishoudens uit één persoon bestaan.
De nieuwste cijfers van het Federaal Planbureau België, dat vandaag de demografische vooruitzichten 2016-2060 voorstelt, zijn duidelijk. Tegen 2060 is de helft van de Belgen single. Ter vergelijking: in 2016 ging het nog maar een op de drie huishoudens.”
http://www.standaard.be/cnt/dmf20170306_02766296
Tegen dan zijn “we” met bijna 2 miljoen meer. Of toch als er geen enorme drama’s gebeuren (epidemieën, hele volksverhuizingen t.g.v. klimaatverandering of oorlog, komeetinslagen, …) of opzienbarende wetenschappelijke vooruitgang tegen een redelijke prijs het leven verlengt tot 150, 200, …
http://www.standaard.be/cnt/dmf20150317_01583950
Maar het zou best kunnen dat economische achteruitgang en technologische vooruitgang ervoor zullen zorgen dat velen geen baan meer hebben of een halftijdse en het gemiddelde inkomen enkele honderden per maand lager ligt.
“Huurders betaalden vorig jaar gemiddeld 590 euro per maand voor hun woning. Dat is opnieuw een stuk meer dan het jaar ervoor. Alleen de provincie Antwerpen vormt een uitzondering, maar wel omdat de prijzen daar een jaar eerder veel spectaculairder dan elders de hoogte ingingen (+13 procent). “De huurprijzen op de privémarkt blijven sneller stijgen dan de inkomens. Dat betekent dat alleenstaanden en gezinnen steeds minder overhouden na het betalen van de huur”, zegt Joy Verstichele van de Huurdersbond.
Er was niet alleen de gebruikelijke indexering van de huurprijzen. Er staan ook gewoon veel te weinig huizen te huur voor de grote groep die ernaar op zoek is. En dat stuwt de prijs omhoog.
Hoe dan ook zit de prijs al sinds 2005 in de lift. Deze keer worden zowel de goedkope als de betere woningen duurder. Maar de Huurdersbond maakt zich vooral zorgen over de lagere inkomens. “Meer dan 30 procent van de huurders houdt nu al veel te weinig over om nog menswaardig te kunnen leven. Dat zal er nu zeker niet beter op worden.”
http://www.nieuwsblad.be/cnt/dmf20160531_02317430
Holy s…! 30 %, zou dat ongeveer 400 000, 500 000 gezinnen zijn? Nou ja, dat kan niet anders als er 15 % armen (zouden) zijn. Men kan die toch niet allen een sociale woning (met belastinggeld) geven? Maar misschien kan men vele alleenstaanden of koppels/één ouder met 1 à 2 of desnoods 4 kinderen die gerust klein willen wonen een andere betaalbare oplossing en uiteindelijk zeer voordelige – ooit eigenaar worden is anders misschien onbereikbaar – voorschotelen.
“Blijft bouwen een goede keuze voor jonge gezinnen, of kijken ze beter uit naar een bestaande woning om te verbouwen?
Eric Cloes: ‘Nog steeds heeft het bouwen van een nieuwe woning de voorkeur bij jonge gezinnen. Maar voor veel jonge koppels is dat gewoon onbetaalbaar geworden. De hoge kost van de bouwgrond (nog veel meer in Vlaanderen dan in de rest van het land) vreet teveel van het budget weg om er nog een deftige woning mee te kunnen bouwen op die bouwgrond. Daarnaast helpt de verstrenging van de energieprestatieregelgeving ook niet om de nieuwbouw betaalbaar te maken. Het gevolg is dat veel jonge koppels een klein appartement of een oude (rij)woning kopen, die zij pas later zullen renoveren.'”
“Urbanoloog Johan Rutgeerts (KULeuven) wijst op de nood aan kleinere woningen: ‘95 m² met twee slaapkamers kan niet meer. Kleinere units van 50 tot 65m², zoals in Scandinavische landen, moeten hun weg vinden in België. Zowel bij bouwheren als in de opleidingen wordt daar al over nagedacht. Nu de Belg zelf nog, want de baksteen in onze maag blijft. Een eigen woonst is nog altijd ons appeltje voor de dorst. Nadenken over een alternatief pensioenplan is nodig.’”
http://www.standaard.be/cnt/dmf20170306_02766296
Mijn bovenverdieping van een 55 m², appartementachtig door twee slaapkamers zonder tussenmuur die samen een woonkamer met mogelijkheid tot kookhoek van rond de 20 m² vormen, een grote bad- en slaapkamer en aparte WC en een afzonderlijke ingang en trap, zou in sommige landen als Japan en peperdure wereldsteden London en New York – in deze stad moet men ruim 1800 euro neerdokken voor soms maar 40 m²; het gemiddelde zou 28 m² zijn – als een buitenkans beschouwd worden. Meer dan 400 zou ik niet durven vragen, als het om welke reden dan ook inderdaad ooit nodig en mogelijk zou zijn ze te verhuren (aan een inwonende die voor een paar honderd euro per maand me wat zou kunnen helpen als ik 85 of zo zal worden/zijn).
Stel dat men elke jongere, zelfs of juist vooral die zonder spaargeld, ten laatste rond zijn of haar 25ste of een nog eventjes samenwonende/getrouwde of nieuwkomer of nog anderen de kans zou geven (indien nodig maximum) 100 000 euro te lenen voor een kwart van een vier-eenheden-in-één-volumeproject – of andere formules, maar ik ga uit van een half- of open bebouwing van een niet te gulzige 3 à 5 are, waarvan rond de 1,3 voor het gebouw, en de rest voor een best gedeelde tuin, inrit, … – die afbetaald moet worden op maximaal 40 jaar. Deze grond zou gemiddeld 75 000 à 125 000 kunnen kosten, met daarbovenop nog … Indien het gaat om een oude woning “op den buiten” met grote vernieuwingskosten en een flinke lap grond – een are of 7 minstens – die afgebroken kan of moet worden, zou men misschien zelfs moeten opteren voor 4 wooneenheden op twee verdiepingen, zodat de aankoopprijs van tegen maximaal rond de 250 000 toe door 8 kan gedeeld worden. Het zou wel kunnen dat in vele gemeenten de ruimtelijke-ordeningsnormen sterk aangepast zouden moeten worden om een appartementachtige blok in “gewone” woonbuurten toe te laten. (De professionelen weten dat, ik niet.)
Het woonvolume voor vier mag dus 250 tot 300 000 kosten inclusief BTW? Het onderstaande is 237 m² voor 226.204 euro. Misschien dan wel zonder goedkopere garages, maar toch is tegen de of zelfs wat meer dan 260 m² oftewel ongeveer 4 x 60 à 65 echte woonruimte mogelijk. Vermoed ik. Percelen dichterbij het centrum, waar meestal de winkels, dokters, apothekers, … zich bevinden, zijn doorgaans duurder en kleiner, dus kan men ervoor opteren daar vooral de (oudere) alleenstaanden te laten wonen op 55 m². Hoe duurder de grond, hoe kleiner de oppervlakte van het gebouw dus. En bepaalde kosten kunnen gedeeld worden, zoals architect, leidingen van straat tot aan de muur, gemeenschappelijke grondpompverwarming, … en wat nog allemaal. En als één firma alle badkamers, een andere alle keukens, … mag leveren, moet dat ook leiden tot een zachte prijs per stuk. Verder zijn er waarschijnlijk welk subsidies te rapen. Elk jaar cumulerend 7,5 miljoen in totaal (+ indexatie) lijkt me doenbaar. Na 40 jaar zou dat dus 300 miljoen als basisbedrag zijn. De gewestelijke overheden steken nu al een pak meer in woonsubsidies (zie verderop).
http://www.woningencompere.be/105/sleutel-op-de-deur/wc339
100 000 euro lenen in 2020 tegen 3,77 % op 40 jaar = 399,87 euro per maand. Dat standaard voor iedereen, zou misschien het eenvoudigst zijn. Deze interest om het lekker rond te maken. En omdat een bestaansminimum van 876 voor een alleenstaande nipt voldoende is, indien max. 200 voor alle nutsdiensten/verzekeringen/belastingen/telecom, max. 200 voor winkelen en minimum 76 voor ontspanning, transport en sparen. En vergeet niet dat het gaat om een vaste som per maand, zodat bij elke indexering de afbetalende erop vooruit gaat terwijl de huurder een flink deel van de meerinkomsten meteen kwijt is aan een hogere huur.
Er is die mogelijkheid om de inwoners (zonder baan) voor bijvoorbeeld maximaal 100 euro per maand te laten bijverdienen door een systeem van werkchecks “centraal” – zie verderop – te bestellen en te betalen en die vervolgens te gebruiken voor “hand- en spandiensten” te verrichten voor 5 euro per uur voor iedereen in die woonformule in en buiten de gemeente, zoals babysitten, boodschappen doen voor bejaarden en gehandicapten en zieken of ze begeleiden naar de winkel, de rekeningen samen bekijken en ze betalen via internet, kinderen naar school brengen als de ouders moeten gaan werken met de eventuele gemeenschappelijke elektrische wagen, de tuin onderhouden, eventuele gemeenschappelijke ruimtes poetsen, …
Het is waarschijnlijk wenselijk te beginnen met eerst 3 jaar huren, want dan zit er een al een som van bijna 15 000 in het “systeem” (, als waarborg voor de bank, of voor eventuele aangerichte of toekomstige schade en dus waardevermindering?). (Hetgeen ook zou kunnen beschouwd worden als de intredesom als aandeelhouder?) Dat misschien de vorm van heeft van een pensioenfonds, massacoöperatieve, …? Ik weet het (nog) niet. Ik ben maar een leek. Er is veel mogelijk, als de wetgever dat bepaalt of toelaat en genoeg participanten samen een nieuwe formule bedenken, zoals autodelen met velen sinds relatief kort populair lijkt te worden (in sommige steden). De mogelijkheid van ruilen – indien ruzie, een baan in een andere stad, … – zonder veel gedoe en kosten? Na 40 jaar vlot en met bonafide advies omzetten in een degelijke leefrente door de coöperatie? Het “kwartier” houden zelfs na verhuis naar een gewone gezinswoning en de huur ervan gebruiken als waarborg voor een tweede hypotheek (, voor misschien best niet langer dan drie jaar)? Intreden aan 50 jaar en het verkopen intern of extern aan 75 met toch ruim 20 000 winst? (Want – zo heb ik het toch begrepen – van de 193ste maand wordt er in toenemende kapitaal afbetaald.) Ik heb weer een pak vragen en voorstellen die me logisch lijken, maar niemand om ze te beantwoorden.
Collectief wonen is niet echt iets voor mij. Maar voor vele anderen is dat geen probleem en zelfs aangewezen.
http://www.vlaamsbouwmeester.be/nl/subsite/collectief-wonen
Uiteraard is mijn eventuele “aanbrengst” niet bouwtechnisch of ruimtelijke-ordeningsgewijs van aard; of zo’n grootschalige huisvestingsaanpak “op mijn manier” te financieren en te organiseren is, dat is mijn nu nog autodidactische denkpiste.
Een aantal organisaties uit de bouw, architectuur, het middenveld, Huurdersbond, Test-Aankoop, ziekenfondsen, de gemeenten, … samen krijgen om een grote Belgische of desnoods enkel Vlaamse Wooncoöperatie op te richten, zou dan wel best snel gebeuren. Neem ik aan.
————————————
Ongeveer 24 uren later, na nog wat opzoeken en nadenken, het vervolg.
Doelstelling: in 2020 beginnen met het bouwen van gemiddeld 15 000 – te veel, te weinig, juist genoeg, financierbaar maar te weinig grond of vraag of toestemming? – wooneenheden in minimaal 3 750 volumes voor ongeveer 1,5 miljard per jaar. Het geld daarvoor verzamelen door elk jaar minimaal 150 000 aandeelhouders voor hoogstens 10 000 euro en maximaal 1,5 miljoen burgers voor minstens 1 000 aan aandelen te verkopen. Die vanaf het jaar erop (?) minimaal 3,5 % aan interest of dividend of hoe het ook mag heten krijgen en natuurlijk ooit hun kapitaal terug, ten laatste bij hun overlijden. Die andere bijna 0,3 % van het beginkapitaal is dan minstens ruim 3 miljoen per jaar voor personeel waaronder enkele geldspecialisten, administratieve medewerkers, één “architect-overste” en andere 11 vakgenoten en een vaste conflictenbemiddelaar/jurist per provincie en Brussel erbij – 30 x 50 000 = 1 500 000 euro per jaar, zou dat genoeg zijn? – , een gebouw, verzekeringen, 11 elektrische wagens x 3 à 4 000 per jaar = 33 000 à 44 000, … en alles wat er nodig is om een goed werkend en risicoloos geheel van te maken.
Stel dat je 35 bent en vanaf dan elk jaar 1 000 of dat bedrag geïndexeerd investeert, krijg je als je ermee stopt, bijvoorbeeld als je 76 bent, 40 000 (+ 39 x index) terug. In het laatste jaar krijg je een interest of dividend van 39 of 40 x 35 euro geïndexeerd. (Denk ik. Er zijn er tienduizenden die dat kunnen uitrekenen. Mij ontbreekt die kennis, en ik ga er ook niet naar zoeken, wegens te specialistisch.)
Na wat zoeken nog dit gevonden:
“Het planbureau gaat ervan uit dat we tegen 2050 een klein miljoen bijkomende woningen zullen nodig hebben, en dat er tegelijk zo’n 1,6 miljoen oude woningen zullen moeten vervangen worden door nieuwbouw. Daarnaast is er ook nog de renovatie-activiteit die eveneens op hogere toeren moet gaan draaien. Concreet komt dit neer op zo’n 2,6 miljoen bijkomende woningen op 35 jaar, of zo’n 70.000 à 75.000 nieuwe woningen per jaar + een serieus toegenomen renovatie-activiteit. Dit alles is nodig om enerzijds woongelegenheid te verschaffen aan het toenemend aantal gezinnen en anderzijds om aan de strengere energie-eisen te voldoen.
Dit zijn zeker hoopgevende cijfers voor de residentiële bouwactiviteit. Vraag blijft of de gezinnen de kostprijs van deze nieuwe wooneenheden zullen kunnen betalen. Onze federatie blijft daarom ijveren voor ondersteunende overheidsmaatregelen om een eigen woning betaalbaar te houden voor alle burgers.”
http://www.faba.be/Newsletter.asp?id=1222&lng=nl
15 000 wooneenheden per jaar als doelstelling op de hierboven in grote lijnen omschreven financieringsmanier, ofwel geconcentreerd op grote terreinen – bijvoorbeeld op voormalige bedrijfs- of landbouwgronden – ofwel op een deel van de 300 000 – las ik net – beschikbare bouwgronden en in de plaats van 1,6 miljoen afbreekbare oudere woningen lijkt me bijgevolg niet zo mis geschat.
https://immpact.prezly.com/1-op-3-belgen-woont-in-een-appartement#
“Dinsdag 19 april 2016 — Eén op de drie Belgen woont in een appartement. En dat aantal zal de komende jaren nog fors toenemen. Zeker nu ook de overheid vorige week op de Vlaamse klimaattop aankondigde dat “we dichter bij elkaar zullen moeten wonen”. Immpact, één van de grootste appartementenbouwers in ons land, deed onderzoek naar hoogbouw wereldwijd.”
Dan heb ik enigszins tot mijn eigen verbazing toch gelijk gekregen (van mezelf) cijfermatig, maar op een andere en betere manier. Wat toen een rekenfout was, komt zo toch goed. (Of dat is, tenzij ik me zwaar vergis, realiseerbaar.)
Het is dus toch hoogstwaarschijnlijk mogelijk 600 000 appartementen te laten zetten tussen 2020 en 2060 d.m.v. collectieve financiering via een coöperatie. Mits de nodige grond gevonden wordt en de overheden meewerken, maar dit laatste lijkt me evident. (En is er een betere mogelijkheid die niet vooral ten goede komt van het grote kapitaal?) Maar nog beter: door de heel lange termijn kunnen bijna alle inwoners, ook die met een zeer laag inkomen, die dat wensen uiteindelijk zelf eigenaar worden, zolang ze daar maar vroeg genoeg mee beginnen. Men zou zelfs/ook de eventuele armlastige erfgenamen de afbetaling kunnen laten voortzetten, de belasting op die erfenis vanuit het collectief kunnen voorschieten en de afbetalingstermijn verlengen tot die extra som terugbetaald is.
Ideaal en wenselijk daarbij zou kunnen zijn de afschaffing van de woonbonus over 20 jaar en die miljoenen die elk jaar cumulerend vrijkomen – 75 à 100? – gebruiken om de vrij dure grondpompverwarmingsinstallaties of alternatieven ervan extra aan te moedigen. Snel even uit het hoofd: het zou me niet verbazen als het in totaal zou gaan om meer dan 50 en misschien zelfs 70 miljard zonder indexatie die in de loop van 40 jaar gebruikt kunnen worden om de Vlamingen – ik ken de regelingen van de andere gewesten al helemaal niet (goed) – onder dat drietal miljoen nieuwbouwheren en nog eens 2 miljoen (?) vrijwillige of verplichte vernieuwers gemiddeld 15 000 à 20 000 euro extra te subsidiëren voor klimaatvriendelijke en energiezuinige investeringen. (Tenzij een pak lagere algemene inkomsten de overheden verplicht tot minder uitgeven.) Minder dan de woonbonus zeker voor de koppels, maar die heeft blijkbaar meer na- dan voordelen voor ons collectief. Heb ik nog eens kunnen lezen. En het is niet de bedoeling meer steeds schaarsere grond te kunnen kopen door die fiscale gunst of de woonprijzen te blijven verhogen waar ook de huurders de gevolgen van ondervinden. (Veronderstel ik.)
“De doelstelling van de woonbonus was om de aankoop van een woning betaalbaar te maken. Inmiddels rekenen gezinnen op deze bonus bij het bepalen van hun budget. Daardoor drijft het fiscaal voordeel de prijs van een woning juist op eerder dan deze betaalbaar te maken. De Leuvense onderzoekers concluderen dan ook dat de invoering van de woonbonus waarschijnlijk geen gunstig effect heeft gehad op de eigendomsverwerving.
Nadelige gevolgen
Bovendien heeft de woonbonus enkele nadelige gevolgen. Doordat huizen niet betaalbaarder werden, richten een aantal mensen zich nog steeds noodgedwongen tot de private huurmarkt. Voor deze groep private huurders zijn de overheidsstimuli veel kleiner. Daarnaast komt 72% van het voordeel van de woonbonus terecht bij de hoogste 40% inkomens. Zo komen de voordelen vooral terecht bij wie daar het minste nood aan heeft en versterkt de woonbonus dus de inkomensongelijkheid. Een meer neutrale behandeling van huur en eigendom lijkt aangewezen.”
https://www.kuleuven.be/pers/persberichten-2014/de-vlaamse-woonbonus-behouden-of-afschaffen
In een kleinere stad of gemeente, stel dat er iets meer dan 11 000 inwoners zijn, zouden er dus gemiddeld 16, al dan niet in de vorm van 4-in-1’s, wooneenheden per jaar kunnen bijkomen. Als de nood er is uiteraard. Het zou geen acute oplossing zijn en al zeker niet voor de echt armen, maar voor duizenden over enkele jaren al waarschijnlijk de best mogelijke. Het verschil met de “sociale” huur, zeker als in zulke woonsten de energierekening aan de hoge kant zou zijn, zou elk jaar kleiner worden. En dat in het slechtste geval levenslang …, ook tijdens de pensioenjaren en/of als de eventuele levenspartner (ooit) wegvalt.
“Uit het Groot Woononderzoek blijkt dat de gemiddelde huurprijs op de private huurmarkt €520 was in 2005. In 2013 liep dit op tot gemiddeld €562, wat een stijging is van 8% en zoals gekend tot grootte betaalbaarheidsproblemen op de private huurmarkt leidt. Als we dezelfde periode nemen op de sociale huurmarkt, dan stellen we daar een stijging vast van €215.19 naar €282.79, of 31,4%. Uit cijfers van het Groot Woononderzoek zou tevens blijken dat 34,5% van de sociale huurders na het betalen van de huur te weinig overhoudt om menswaardig te leven.”
