Een wooncrisis los je niet op door meer te bouwen

Overal in het rijke Westen vertellen liberale politici hetzelfde verhaal: woningbouw is dé oplossing voor de wooncrisis. Regeringen komen aan de macht met beloften van grootschalige woningbouw, alsof je met alleen een hoger aantal woningen decennia van stijgende huren en huizenprijzen kan terugdraaien. Maar de ongemakkelijke waarheid is dat het probleem in de meeste landen veel dieper reikt dan alleen een aanbodstekort.

Nergens is dat duidelijker dan in het Verenigd Koninkrijk, waar speculatie op grondprijzen heeft geleid tot een van de meest disfunctionele woningmarkten in de ontwikkelde wereld. Toch zijn de problemen in het VK niet uniek in onze hyper gefinancialiseerde economie. Ze zijn slechts een uitvergrote versie van wat zich in alle rijke landen speelt. 

De VS, Canada, Australië en grote delen van Europa doen er goed aan het VK als waarschuwing te zien voor wat ze te wachten staat als ze hun eigen wooncrisis niet serieus aanpakken.

Financialisering van huisvesting

In veertig jaar is huisvesting steeds meer gefinancialiseerd. Gigantische hoeveelheden schuld zijn nu gedekt met vastgoed als onderpand, waardoor hypotheken veruit de grootste activa zijn geworden op de balansen van banken. Dit is geen krediet voor productieve investeringen, het is kredietcreatie puur om de prijs van bestaande woningen op te drijven.

De meeste waarde van een huis zit in de bouwgrond

Financialisering is de grote oorzaak van de betaalbaarheidscrisis in de huisvesting. Het Britse nationale statistiekbureau heeft vastgesteld dat de huizenprijzen sinds 1997 verviervoudigd zijn, terwijl de inkomens slechts zijn verdubbeld. 

Maar liefst 70 procent van de waarde van een huis in het VK komt voort uit de grond waarop het staat, niet uit het huis zelf. Hoe dat komt? De hoeveelheid bouwgrond in een land ligt (relatief) vast. Als je mensen dan toestaat om enorme bedragen te lenen om iets te kopen waar je niet méér van kunt maken, krijg je automatisch prijsinflatie.

Sinds de jaren 1980, toen premier Margareth Thatcher de bankleningen liberaliseerde en de sociale woningbouw privatiseerde, is de hypotheekschuld geëxplodeerd. Volgens de Bank of England stegen nieuwe leningen voor woningen van 0,8 procent van het besteedbaar inkomen in de jaren ‘60 naar 21 procent in de jaren ‘80, en 23 procent in de jaren ‘90. 

Met steeds meer geld dat een gelijk gebleven oppervlakte aan land najaagt, rezen de prijzen de pan uit, tot aan de crash in 2008. Daarna greep de overheid in om het hele systeem te redden en de economie weer op gang te brengen met kwantitatieve versoepeling. (Meer hierover)

Dezelfde dynamiek was zichtbaar in Japan in de jaren ‘90, in de VS in de jaren 2000, en in Canada en Australië tijdens de jaren 2010. Overal waar financialisering toeslaat – waar financiële motieven, markten en instellingen belangrijker worden dan de echte economie – ontstaat een crisis in de huisvesting. Want de twee zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden.

Koop grond! Daarvan wordt er niet méér geproduceerd

Als gevolg van de financialisering is de relatie tussen de bouwkosten van een woning en de marktwaarde ervan verbroken. In de rijke wereld – en nergens sterker dan in Groot-Brittannië – is de waarde van bakstenen en cement gedaald ten opzichte van de waarde van grond. De grond onder een half vrijstaande woning in Londen vertegenwoordigt nu het leeuwendeel van haar prijs.

De eigendom van woningen raakt geconcentreerd bij een steeds kleinere groep

Dat inzicht is belangrijk, want het doorprikt de mythe van schaarste. Politici beweren vaak dat er te weinig gebouwd wordt. Ze geven trage planningsprocedures er de schuld van en willen naar een ‘overvloed’ als oplossing voor het huisvestingsprobleem. 

Maar de gegevens tonen aan dat er géén algemeen tekort aan woningen is. Ten opzichte van de bevolking is de woningvoorraad goed op peil gebleven. Het echte tekort zit in betaalbare huisvesting, omdat de eigendom van woningen geconcentreerd raakt bij een steeds kleinere groep. 

In Londen en andere grote steden – daar waar de banen zijn – worden grond en woningen opgekocht en vastgehouden door beleggers, particuliere verhuurders en projectontwikkelaars.

Meer bouwen gaat dit niet oplossen. Nieuw aanbod raakt, zolang het aan de markt wordt overgelaten, al snel verstrikt in dezelfde cyclus: ontwikkelaars kopen grond op, kredieten stromen naar die projecten en de prijzen blijven stijgen. Zolang we de financiële speculatie en het renteniersmodel van grondbezit niet aanpakken, zal woningbouw alleen maar bijdragen aan de zeepbel.

Weg van de markt 

De oplossing is niet te vinden in méér commerciële woningbouw, maar vraagt een radicale omslag van ons denken over volkshuisvesting. Alle landen die kampen met door financiële markten opgeblazen huizenprijzen moeten huisvesting weghalen uit de financialisering en minder als handelswaar zien.

Er zijn een paar duidelijke opties. Strikte huurregulering is essentieel om uitbuiting op de particuliere huurmarkt te stoppen en te voorkomen dat verhuurders huurders behandelen als geldautomaten om een passief inkomen uit te tappen. 

Ook moeten we de structurele oorzaken van speculatie aanpakken: van scheve belastingregels tot bancaire regelgeving die hypothecaire kredietverlening bevoordeelt boven productieve investeringen.

Maar de enige echte lange termijnoplossing voor de wooncrisis is het herinvoeren van sociale huisvesting: woningen dus die door de publieke sector worden aangeboden, tegen sociale huren en met huurbescherming. 

In het VK was dit vroeger een substantieel deel van de woningmarkt. Na de Tweede Wereldoorlog bouwden opeenvolgende regeringen meer dan een miljoen sociale woningen. Maar onder Thatcher werd dit allemaal verkocht, zogenaamd om mensen ‘minder afhankelijk’ van de staat te maken.

Het tot handelswaar maken van huisvesting was een cruciaal onderdeel van Thatchers aanval op de macht van de arbeidersklasse

In werkelijkheid had het neoliberale project twee doelen: het leven voor de armen moeilijker maken en voor de rijken welvaart afhankelijk maken van de financiële markten. Als je huurbescherming hebt in een goede sociale woning ben je minder bang om je baan te verliezen en dus meer geneigd om je te organiseren in een vakbond. 

Het tot handelswaar maken van huisvesting was een cruciaal onderdeel van Thatchers aanval op de macht van de arbeidersklasse. Daarnaast wilde ze dat de middenklasse zichzelf zou gaan zien als ‘minikapitalisten’, met bezittingen en schulden, in plaats van gewoon van hun loon te leven. 

Overal in de rijke landen gebruikten neoliberale politici vergelijkbare strategieën om van woningen een beleggingsinstrument te maken in plaats van een gewoon gebruiksartikel.

Belang vakbond

Die verschuiving veroorzaakte een breuk binnen de arbeidersklasse. Mensen die een huis bezaten, zagen hun welvaart meer verbonden met de financiële markt dan met arbeid. Daardoor waren ze minder geneigd om zich in vakbonden te organiseren en eerder om een beleid te steunen dat ook de belangen van vermogende beleggers diende. 

Door de schaarste in de betaalbare sociale huisvesting werden miljoenen mensen de particuliere huurmarkt op geduwd, waar de huren hoog zijn en de onzekerheid groot. Al deze mensen die lange uren maakten voor lage lonen om een dak boven hun hoofd te kunnen betalen, zorgden voor koren op de molen van het neoliberale kapitalisme.

Kortom, om de wooncrisis te bezweren moeten we een van de fundamenten van het neoliberale kapitalisme aanvallen: met name het idee dat we allemaal ontluikende investeerders zijn, klaar om onze kans te grijpen op de financiële markten. In plaats van onszelf te zien als geïsoleerde, concurrerende kapitalisten moeten we erkennen dat we onderling afhankelijk zijn en moeten we samenwerken aan een huisvestingsmarkt die ons beter beschermt tegen risico.

Dit artikel verscheen eerder op de substack van Grace Blakeley. Daar kan je je ook inschrijven op haar nieuwsbrief. De vertaling is van Hilde Baccarne.