WAT KAN VLAANDEREN OP VLAK VAN SOCIALE HUISVESTING LEREN VAN DE STAD WENEN?
DOOR LUC VANHEERENTALS

Dossier dat tot stand kwam met de financiële steun van het Pascal Decroosfonds

INHOUDSTAFEL

INHOUDSTAFEL …………..blz.1
INLEIDING …………..blz 2
WENEN HET WALHALLA VAN SOCIALE HUISVESTING …………..blz.3
GRONDBELEID …………..blz.5
FINANCIERING …………..blz.5
HUURTARIEVEN ………….blz.6
TOEWIJZINGSCRITERIA ………….blz.8
WAT MET DAK- EN THUISLOZEN EN VLUCHTELINGEN? ………..blz.10
DE PRIVATE SECTOR ………….blz.11
UITDAGINGEN ………….blz.12
HET SOCIAAL HUISVESTINGSBELEID IN ONS LAND ………….blz.13
WAT KAN VLAANDEREN LEREN VAN WENEN? …………blz.16
VOETNOTEN …………blz.20
BIJLAGE: WAT ZIJN DE DIENSTEN BINNEN HET WEENSE STADSDIENSTEN DIE ZICH MOMENTEEL BEZIGHOUDEN MET SOCIALE HUISVESTING?
………..blz.21

Met dank aan
-Kurt Hofstetter, Departement Housing Subsidies, stad Wenen,
-Klaus Baringer, directeur Gesiba,
-Christian Schantl, woordvoerder Wiener Wohnenn, Stad Wenen
-Gerald Kössl, Austrian Federation of Limited-Profit HousingAssociations
-Martin Ucik, Mietervereinigung Osterreich
-Christian Bartok, Mieterhilfe, stad Wenen
-Eva-Maria.Bauer, Neunerhaus Wenen
-Hu Ciuo Hinterecker, woordvoerster schepen Kathrin Gaal, Stad Wenen
-Julia Riedler, woordvoerster Fonds Soziales Wien
-Anita Aigner, Faculteit Architectuur, Wenen
-Lili Bauer, Das Rotes Wien, Wenen

INLEIDING

Dat Wenen in 2024 voor het derde jaar op rij door The Economist uitgeroepen werd tot de meest leefbare stad in de wereld is voor een belangrijk deel het gevolg van haar gulle sociale huisvestingspolitiek. Op infrastructuur, een van de vijf criteria die het magazine hanteert, haalde Wenen in 2024 een score van 100 op 100. Ook in andere internationale ranglijsten, die de leefbaarheid van steden meten, zoals de Global Liveability Index van de Economist Intelligence Unit prijkt Wenen steevast bovenaan. Van de iets meer dan 2 miljoen inwoners die Wenen momenteel telt, huurt bijna 60 procent een sociale woning met een contract van onbepaalde duur. 75 procent van alle inwoners van deze stad komt overigens in aanmerking om een dergelijke goedkope woning te huren. Met dit hoge aantal betaalbare woningen, de huursubsidies voor wie een onredelijk hoog deel van zijn inkomen aan woonlasten besteedt en de beperking die Wenen in een aantal gevallen oplegt aan de huurtarieven vormt deze stad internationaal een uitzondering, wat ook tot uiting komt in het feit dat in deze stad slechts 44 procent van de inwoners meer dan 25 procent van zijn inkomen besteedt aan woonkosten en 18 procent meer dan 40 procent. In Londen is dat respectievelijk 86 en 62 procent, in Hamburg 70 en 38 procent en in Berlijn 79 en 50 procent (1). In tegenstelling tot elders telt Wenen ook geen sloppen- of onveilige wijken. Voor hulp- en beschermingsbehoevende mensen zoals dak- en thuislozen en asielzoekers zijn er aparte voorzieningen. De centrale vraag in dit dossier is ‘wat kan Vlaanderen op vlak van sociale, betaalbare huisvesting leren van Wenen’?

De grootschalige sociale woningbouw in Wenen is het resultaat van een eeuw volgehouden beleid. Het stadsbestuur startte met deze sociale woningbouw net na de eerste wereldoorlog in 1919 toen de Sociaaldemocratische Arbeiderspartij in Oostenrijk aan de macht kwam. Begin de jaren 1920 keurde de gemeenteraad van Wenen het eerste woningbouwprogramma goed. Dat voorzag in de bouw van 25.000 woningen over een periode van vijf jaar. Tot 1934 – deze periode staat bekend als ‘het Rode Wenen’ – werden er meer dan 60.000 woningen opgeleverd (2). Dat een eeuw later nog steeds iets minder dan de helft van het totaal woonentiteiten in Wenen een sociale woning is, is onder meer te danken aan politieke stabiliteit. Met uitzondering van het naziregime regeert in Wenen al 100 jaar de Sociaal-Democratische Partij Oostenrijk (SPO). De SPO bestuurt Wenen momenteel samen met het liberale Das Neue Osterreich (NEOS). Ook in de jaren ’60 toen er wegens de geringe bevolkingsevolutie weinig aanleiding toe was kocht het stadsbestuur massaal grond waarop sociale woningen kunnen gebouwd worden. In het interview dat we met hem hadden geeft Kurt Hofstetter, werkzaam op het departement Housing Subsidies van de stad Wenen, aan dat ondanks een aantal aanpassingen “de geest van het Rode Wenen in het stadsbeleid nog steeds vrij sterk en stabiel aanwezig is”.

Karin Ramser, directeur van Wiener Wohnen, de huisvestingsmaatschappij die eigendom is van de stad Wenen, wijst erop dat de woningmarkt een typisch voorbeeld is van een situatie waarbij een toenemende vraag doorgaans leidt tot torenhoge prijzen en niet tot een evenredige toename van het aanbod. “Daardoor kampen bijna alle Europese metropolen en stedelijke agglomeraties momenteel met een enorm woningtekort en een situatie waarin veel bevolkingsgroepen het zich niet langer kunnen veroorloven in de stad te wonen en in de nabijheid van hun werkplek”. Wenen gaat met zijn sociale huisvestingspolitiek radicaal tegen deze trend in. “Door ons groot aanbod aan gesubsidieerde woningen blijven de huurprijzen in Wenen relatief gematigd in vergelijking met andere wereldsteden”, beaamt Kathrin Gaal, schepen voor Huisvesting en Woningbouw van de stad Wenen.

In tegenstelling tot vele andere metropolen heeft Wenen gemeentelijke woningbouw immers nooit beschouwd als een middel om winst te maken en werd nooit overwogen om dit patrimonium te verkopen. Integendeel is het stadsbestuur doorheen de jaren steeds gronden blijven aankopen om gesubsidieerde woningprojecten te realiseren, zelfs in periodes dat de vraag niet hoog was. Volgens Michaela Kauer, directeur van het Vienna House in Brussel, is dit huisvestingsbeleid niet alleen goed voor de mens, maar ook voor de economie en de planeet; “Dit beleid brengt mensen immers de gemoedsrust die nodig is om hun leven verder uit te bouwen. Ze is ook goed voor de economie, omdat mensen die aan het einde van de maand meer geld overhouden, dat ook kunnen uitgeven. Dankzij de federale woonbelasting waarmee deze sociale woningbouw gefinancierd wordt is er tevens steeds budget voor renovaties. Wat energierenovaties betreft loopt de non-profitsector in Oostenrijk voorop op de private sector”, aldus Kauer (3).

WENEN HET WALHALLA VAN SOCIALE HUISVESTING

Wenen telt momenteel ongeveer één miljoen woonentiteiten, waarvan iets minder dan de helft door toedoen van het stadsbestuur betaalbaar verhuurd wordt. Wiener Wohnen beheert 220.000 gemeentewoningen verspreid over circa 1.800 wooncomplexen en is daarmee het grootste gemeentelijk vastgoedbedrijf van Europa. Daarnaast zijn er nog circa 200.000 gesubsidieerde woonentiteiten die gebouwd werden door een woningbouwvereniging zonder winstoogmerk, een zogenaamde Limited-Profit Housing Association (LPHA’s) en die in ruil voor de toegekende overheidssubsidies, in de vorm van goedkope leningen, eveneens betaalbaar verhuurd worden. Hun huurtarieven zijn in de praktijk weliswaar iets hoger dan degene die Wiener Wohnen aanrekent. In 2023 waren de gemeente- en gesubsidieerde betaalbare woningen elk goed voor 21 procent van alle woningen in Wenen. In heel Oostenrijk was dat respectievelijk 7 en 17 procent. In Wenen is 60 procent van de circa 2 miljoen inwoners op die manier betaalbaar gehuisvest. De huurcontracten van gemeente- en gesubsidieerde woningen zijn overigens steeds van onbepaalde duur.

In de jaren na de eeuwwisseling stopte Wiener Wohnen met de bouw van gemeentewoningen en liet men de realisatie van dergelijke betaalbare projecten over aan de LPHA’s. De ingebruikname van het gemeentelijk complex in Rosslergasse 15 in 2005 was in die periode het laatste exploot van Wiener Wohnen. “Als je een complex bouwt als gemeentewoning wordt dat voor 100 procent gefinancierd door de stad. De gesubsidieerde sector wordt echter gefinancierd vanuit drie bronnen. Met dezelfde hoeveelheid subsidie kan je er op die manier drie keer zoveel bouwen”, aldus Christian Schantli, de woordvoerder van Wiener Wohnen. Deze LPHA-woonmaatschappijen zorgen in Wenen jaarlijks voor zo’n 6.000 extra betaalbare woningen. De hoge vraag naar goedkope woningen, als gevolg van de Weense bevolkingstoename in de periode 2012-2022 met 12,5 procent, en de financiële crisis deed het stadsbestuur echter besluiten om vanaf 2015 zelf opnieuw nieuwe gemeentelijke projecten te realiseren. In het kader van het project “Municipal housing New” zijn er 4000 nieuwe appartementen gepland waarvan de eerste in 2019 in gebruik werden genomen.

Oostenrijk telt momenteel ongeveer 180 LPHA’s waarvan er 55 actief zijn in Wenen. LPHA’s dienen als gemeenschappelijk nut erkend te worden door de deelstaatregering en zijn verplicht zich in te zetten voor het algemeen belang. “Ongeveer de helft zijn coöperaties waar coöperatieve huurders het voor het zeggen hebben. De anderen zijn een amalgaam van aandeelhouders zoals vakbonden, banken, publieke diensten en dergelijke. Vaak zijn er verschillende eigenaars actief en betreft het een mix van organisaties. Samen beheren ze in Oostenrijk 1 miljoen woonentiteiten, wat neerkomt op gemiddelde van 5.700 per maatschappij. De grootste beheert er circa 50.000. In het hele land zorgen ze elk jaar voor 15.000 tot 20.000 nieuwe huizen, wat neerkomt om één vierde van de totale nieuwbouw”, aldus Gerard Kossl van de Austrian Federaton of Limited-Profit Housing Associations, een organisaties die zowel de belangen verdedigt van deze vennootschappen als er de verplichte controle instantie van is (4).

In ruil voor goedkope leningen die toegekend worden door de deelstaat – zoals de stad Wenen – wordt een LPHA vrijgesteld van het betalen van een vennootschapsbelasting, maar dient men, met uitzondering van de 3,5 procent winst die men jaarlijks kan uitbetalen aan de aandeelhouders, kostendekkend te werken bij het bepalen van de huurtarieven. Eventuele extra winst dient geherinvesteerd te worden in betaalbare huisvesting. In de praktijk wordt dit geld vaak gebruikt voor aankoop van gronden. Met de hogere winsten die worden geboekt eenmaal de stadsleningen terugbetaald zijn kunnen de huren worden verlaagd met 1 tot 2 euro per m2. “Omdat de meeste LPHA’s een vrij goede boekhoudkundige situatie hebben kunnen ze betere rentevoorwaarden krijgen van banken dan andere private ontwikkelaars. In een recent rapport stelt de Nationale Bank van Oostenrijk dat de risico’s bij deze leningen erg laag zijn”. Terwijl de overheid voor bouwprojecten enkel leningen toekent, worden renovatieprojecten onder bepaalde voorwaarden gesubsidieerd zonder dat het geld dient terugbetaald.

De goedkope leningen die LPHA’s krijgen van de deelstaat – in Wenen goed voor zo’n 30 tot 50 procent van de kosten voor de realisatie van projecten – zijn niet de enige financieringsbron. Daarnaast dienen deze bijkomend geld te lenen van banken – vaak voor 1/3 van de totale kosten – en zijn er de inkomsten uit de huurtarieven. Kandidaat-huurders van een LPHA-woning dienen daarnaast bij het afsluiten van het contract ook een voorschot te betalen. Dit kan oplopen tot ongeveer 500 euro per m2, wat neerkomt op 40.000 euro voor een appartement van 80 m2. Indien Wohnfonds_Wien via een grondleasingovereenkomst de grond gratis ter beschikking heeft gesteld – dit gebeurt volgens Kurt Hofstetter van het Departement Housing Subsidies van de stad Wenen steeds vaker – dan blijft dit voorschot beperkt tot 200 à 300 euro per m2.

Een van de grote LPHA’s in Wenen is GESIBA, die in 1921 werd opgericht en momenteel 31.500 woonentiteiten beheert, waarvan 24.000 die zelf gebouwd werden en 4.500 door Wiener Wohnen. Directeur Klaus Baringer wijst erop dat de goedkope leningen – de jongste jaren wordt er 0 procent rente aangerekend – en de gronden die de stad Wenen via Wohnfonds_Wien goedkoop ter beschikking stelt zeer belangrijk zijn om de huurtarieven laag te houden. “Deze bedragen bij ons momenteel 8,1 euro per m2. Zonder die financiële tegemoetkoming zou de huur oplopen tot 25 euro”, aldus Baringer. GESIBA rekent overigens niet alleen op het Wohnfonds_Wien om goedkope gronden te verwerven, maar kijkt ook uit naar eigen opportuniteiten zoals brownfields. Hij hecht ook veel belang aan de participatie van bewoners en tracht dit te versterken. Zo zijn de huurders vertegenwoordigd in de bestuursorganen van hun wooncomplexen, hetgeen zich vertaald in hoge tevredenheidsscores. GESIBA was ook een van de eerste bouwbedrijven die thematische woonvormen ontwikkelde onder meer appartementsgebouwen specifiek voor fietsers met bijvoorbeeld brede liften voor tweewielers, autovrije projecten en interactieve studentenhuisvesting.

HET GRONDBELEID

Wenen ondersteunt deze projecten ook via haar grondbeleid. Sinds 2019 geldt een bestemmingsverordening waarbij bij elke nieuwbouwontwikkeling voor huisvesting groter dan 5000 m2, waarbij bijvoorbeeld landbouw-, groen- of braakliggend terrein herbestemd wordt voor woningbouw twee derde van de bovengrondse bruto vloeroppervlakte (som van alle verdiepingen) gebruikt dient te worden voor de bouw van gesubsidieerde, betaalbare woningen. De grond mag bovendien niet meer kosten dan 188 euro per m2 bruto vloeroppervlakte. “Dat deze nieuwe bestemmingsmaatregel precies 100 jaar na de geboorte van het ‘Rode Wenen’ van kracht werd, toont aan dat Wenen ook in dit jubileumjaar niets van zijn innovatieve kracht op het gebied van woningbouw verloren heeft”, aldus het stadsbestuur in een persmededeling (5).

Via haar Wohnfonds_Wien stelt het Weense stadsbestuur ook eigen gronden goedkoop tot gratis via een leasingovereenkomst ter beschikking van dergelijke bouwprojecten. Momenteel heeft het Wohnfonds_Wien nog 3 miljoen m2 grond in beheer. Naast nieuwe stedelijke projecten zoals Aspern Seestadt is het Wohnfonds_Wien bezig met de transformatie van voormalige stationsomgevingen, samen met ontwikkelingspartners zoals de Oostenrijkse spoorwegmaatschappij OBB die grote grondposities heeft rond voormalige kopstations. Het Wohnfonds_Wien is eigendom van de stad, maar functioneert onafhankelijk omdat dat het voor hen makkelijker maakt om te opereren op de immobiliënmarkt.

“Wohnfonds_Wien koopt met name gronden met eigen middelen en organiseert voor de realisatie van projecten onder de LPHA’s en andere geïnteresseerden competities met kwaliteitscriteria op vlak van architectuur, ecologie, economie en sociale duurzaamheid…. Kathrin Gaal, de Weense schepen bevoegd voor Huisvesting en Woningbouw en lid van de Sociaaldemocratische partij SPÖ, is voorzitter en oefent op die manier controle uit op wat er gebeurt”, aldus de Weense stadsplanner Kurt Hofstetter wiens taak het onder meer is om in de jury’s die de gronden toewijzen aan projectontwikkelaars oog te hebben voor het aspect sociale duurzaamheid.

FINANCIERING

De financiering van de sociale woningbouw in Oostenrijk gebeurt via een vaste heffing op het inkomen – de zogenaamde Wohnbauforderbeitrage. Het belastingtarief wordt geregeld door een federale wet en bedraagt 0,5 procent van het brutoloon van zowel werknemers als werkgevers. De middelen die via deze belasting binnenstromen worden verdeeld over de deelstaten. In Oostenrijk zijn het immers de deelstaten die bevoegd zijn voor sociale woningbouw. Uit deze belastingspot ontvangt Wenen, dat binnen Oostenrijk een deelstaat is, jaarlijks ongeveer 250 miljoen euro, wat een stabiele basis biedt voor de planning van grootschalige woningbouwprogramma’s. Wenen investeert jaarlijks circa 400 miljoen in betaalbare huisvesting. In 2021 was dat 484 miljoen, in 2022 296 miljoen en in 2023 401 miljoen. Bovenop de federale overheidssubsidie heeft de stad ook nog inkomsten uit leningen die terugbetaald worden. Van de 401 miljoen die in 2023 werd geïnvesteerd ging 207 miljoen uit naar nieuwbouw, 145 miljoen in renovatie en 43 miljoen in Wohnbau-Beihilfe. Dit laatste is een huursubsidie voor mensen waarvan de woonlasten in verhouding tot het inkomen onredelijk hoog zijn (6).

Onder impuls van een rechtse regering met hierin de extreemrechtse FPO werd in de jaren ’90 een aanpassing doorgevoerd waarbij de deelstaten niet langer verplicht zijn om de opbrengst van deze belasting te besteden aan betaalbare huisvesting. “Sommige deelstaten in Oostenrijk gebruiken het geld dan ook voor andere dingen. Wenen investeert deze federale subsidie nog steeds volledig in sociale woningbouw”, aldus Kurt Hofstetter. Het federale geld dat naar betaalbare huisvesting vloeit is volgens Klaus Baringer de afgelopen 25 jaar om die reden gedaald van 3 tot 2,4 miljard euro. Hofstetter hoopt dat de nieuwe federale minister die in de Oostenrijkse regering bevoegd is voor het huisvestingsbeleid verplicht zal opleggen dat de deelstaten deze belastinginkomsten terug verplicht in huisvesting moeten investeren. Hij is overigens ook zeer blij dat de extreemrechtse partij FPO niet terug in de regering zit. “De laatste keer dat ze regeerden hadden ze het plan om de gesubsidieerde huizen te verkopen aan 16.000 euro per flat wat crimineel was gezien de waarde van die panden. De minister van Financiën uit die tijd zit momenteel in de cel”.

HUURTARIEVEN

Terwijl in 2022 voor de huur van een gemeentelijke sociale woning in Wenen 7,6 euro per m2 (5,6 euro in 2010) diende betaald en in een gesubsidieerd pand 7,9 euro per m2 (5,9 euro in 2010) was dat in een private woning 10,7 euro per m2 (6,9 euro in 2010). De huurtarieven op de private woonmarkt stegen de afgelopen jaren dus meer dan voor de gemeentelijke en gesubsidieerde woningen. Een LPHA mag bij een grote renovatie van de woning overigens de huren tijdelijk verhogen als de reserves om deze renovatiekost te financieren niet toereikend zijn. Men moet hiervoor een aanvraag indienen bij de deelstaat die de noodzaak hiervan onderzoekt en berekent voor welke periode deze van kracht mag zijn.

De gemiddelde oppervlakte van een doorsnee woning in Wenen is 72,9 m2, van een eenpersoonshuishouden 45,49 m2. Elke woning heeft gemiddeld 1,7 kamers en 2,02 bewoners. De 220.000 sociale woningen die Wiener Wohnen liet bouwen zijn gemiddeld 58 m2 groot en variëren tussen 30 en 130 m2. Doorheen de jaren hadden hun nieuwe woningen overigens hoe langer hoe meer grotere afmetingen. De woningen gebouwd in de periode voor 1945 waren gemiddeld 49 m2 groot, in 1946-60 was dat 50 m2, in 1961-80 67 m2 en in 1981-2004 was dat 77 m2.

Voor een gemiddelde woning (72,9 m2) van Wiener Wohnen betaalt men dus maandelijks slechts 440,8 euro huur. Ongeacht het inkomen is de huurprijs bovendien voor iedereen gelijk. Men moet het inkomen ook maar één keer aantonen op het ogenblik dat men het contract tekent, wat huurders zekerheid geeft bij het plannen en organiseren van het leven. “We jagen niet op mensen die misschien inmiddels meer verdienen dan toen ze een woning kregen. Het mixen van verschillende mensen met verschillende banen en inkomens zorgt bovendien voor stabiliteit in de samenleving”, aldus Kurt Hofstetter.

De wachttijd voor een woning bij Wiener Wohnen bedraagt momenteel 1,5 jaar. Er staan op dit ogenblik 15.000 mensen op de wachtlijst. “De wachtlijst is al vele jaren stabiel. De helft van die 15.000 personen woont overigens nu reeds in een van onze appartementen, maar wil verhuizen naar een ander district of groter appartement. Daarnaast komen er jaarlijks 8.000 à 9.000 appartementen leeg te staan omdat mensen vertrekken of sterven. Na renovatie kunnen die opnieuw bewoond worden door anderen”. Uit onderzoek door Christophe Reinprecht, een socioloog verbonden aan de Universiteit van Wenen, blijkt dat de mobiliteit op Weense woningmarkt sterk toegenomen is omwille onder meer van veranderde verwachtingen en behoeften. “Het was het traditionele idee dat mensen in de gemeentelijke en betaalbare gesubsidieerde huizingmarkt heel hun leven zouden blijven wonen. Sinds enkele decennia zien we echter een veel grotere mobiliteit”.

Uit onderzoek blijkt dat de massale investeringen in betaalbare huisvesting in Wenen een prijsverlagend effect heeft op de gehele woningmarkt in deze stad, meer bepaald op de huurtarieven van de 33,7 procent woonentiteiten (cijfer voor 2022) die privaat verhuurd worden. De sociale huisvestingspolitiek heeft ook een negatief effect op de verkoopprijzen van woningen. Verwijzend naar de evolutie van de verkoopprijzen omschreef het financieel persbureau Bloomberg Wenen in 2024 als ‘het epicentrum van Europa’s woningmisère’. Deze daalden in Wenen in 2023 met 12 procent. De stijgende rente in combinatie met een ruim aanbod van betaalbare huurwoningen deed de vraag naar koopwoningen instorten (7). Dit neemt niet weg dat de aankoop van een woning ook in Wenen nog steeds peperduur is. Momenteel kost een eigendomsappartement in deze stad gemiddeld ongeveer 5000 euro per m2. Het aantal woningen dat particuliere investeerders in Wenen bouwen steeg na de financiële crisis van 2008 maar neemt na een piek rond 2020 momenteel weer af.

In het deel over ‘Wenen, het Walhalla van sociale huisvesting’ hadden we het al even over de voorschotten die de huurder van een gesubsidieerde woning bij aanvang van het contract moet betalen en die kunnen oplopen tot 40.000 euro voor een appartement van 80 m2. Deze voorschotten, die bij het verlaten van de woning terugbetaald worden, weliswaar met een jaarlijkse afschrijving van 1 procent, zijn volgens Kurt Hofstetter “een restant van het oude coöperatieve idee van de jaren ’20 uit de vorige eeuw toen mensen geld bijeenbrachten om projecten te kunnen realiseren”.

“Deze voorschotten vormen vooral voor huishoudens met een laag inkomen een belangrijke toegangsbarrière tot deze woningen”, aldus Katharina Litschauder en Michael Friesenecker (8). Terwijl gemeentelijke huisvesting voornamelijk door personen uit de tweede en derde inkomenskwintielen worden bewoond, richt de gesubsidieerde huisvesting zich volgens deze onderzoekers, mede door deze voorschotten, meer op midden- en hoge inkomensgroepen. We vermeldden echter reeds dat de voorschotten beperkt blijven tot 200 à 300 euro per m2 als het Wohnfonds_Wien de grond via een leasingovereenkomst gratis ter beschikking stelt van de woonmaatschappij wat steeds vaker gebeurt. Wenen verplicht daarnaast dat bij gesubsidieerde bouwprojecten de helft van de woningen onder de SMART-regeling vallen. Aanvankelijk was dat één derde maar in oktober 2019 werd dat opgetrokken tot 50 procent. Dit geldt voor alle woonprojecten die Wohnfonds_Wien via competities toewijst. Deze appartementen zijn veel kleiner en de voorschotten zijn er beperkt tot 60 euro per m2. Voor wie de voorschotten niet kan betalen voorziet Wenen overigens een lening.

Oostenrijk heeft bovendien ook een weliswaar zeer complexe huurprijsregulering in de private huursector die huurders beter beschermt dan elders. Er geldt met name een richtwaardehuurprijs (plus eventuele toeslagen en min kortingen) voor huurwoningen die onder het zogenaamde Mietrechtgesetz (MRG), vallen voor 9 mei 1945 werden gebouwd en vanaf 1 maart 1994 verhuurd werden. Voor Wenen bedroeg deze huurprijs op 1 april 2023 6,67 euro per m2. Dit bedrag is exclusief btw die in Oostenrijk 10 procent bedraagt op huurprijzen. Deze richtwaardehuurprijs kan afhankelijk van de gemeente worden gecontroleerd en afgedwongen bij een bemiddelingsinstantie of het kantonrechtbank (Bezirksgericht). In totaal geldt deze regeling voor 210.000 particuliere oude huurwoningen. We zagen hoger al dat er ook beperkingen gelden aan de huurprijzen in de gemeente- en gesubsidieerde woningen. Hierdoor woont ongeveer twee derde van de Weense bevolking in een prijsgecontroleerd segment van de woningmarkt.

Voor andere woningen is de huurprijs vrij vast te leggen. Er is juridisch wel steeds een redelijkheidstoets van de huurprijs mogelijk. “Deze biedt geen sterkere bescherming voor deze woningen, maar is op dezelfde manier toetsbaar als bij de richtwaardehuurprijzen. Natuurlijk ligt het prijsniveau (marktconforme huur) bij de redelijke huurprijs hoger dan bij de richtwaardehuurprijs.”, aldus Christian Bartok van Wohnservice Wien. De wet schrijft daarnaast ook een verplichte korting van 25 procent op de huurprijs voor bij tijdelijke huurcontracten. Sinds een recente wetswijzing moeten tijdelijke contracten bovendien voor minstens 5 jaar worden afgesloten. Voorheen was dit minimaal 3 jaar. De eigenaar die een huurcontract in de loop van de contractduur wil opzeggen moet zich houden aan een aantal wettelijke opzeggingsgronden die hij aan de rechter moet voorleggen (9). De bewijslast voor deze opzeggingsgronden ligt bij de verhuurder. Dit aspect van de huurbescherming geldt voor alle woningen, ook voor die na 1945 werden gebouwd. Gemeentelijke en gesubsidieerde huisvesting bieden overigens nog steeds de beste huurbescherming dankzij de onbeperkte contracten en de laagste huurprijzen onder dat de verhuurder bijkomende toeslagen aanrekent. Een andere opmerkelijke maatregel is dat de kortermijnverhuur via Airbnb of Booking.com sterk afneemt omdat woningen wettelijk niet meer dan 90 dagen per jaar op die manier verhuurd mogen worden

We hadden het in het luik financiering al over de huursubsidie voor mensen waarvan de woonlasten in verhouding tot het inkomen onredelijk hoog zijn. De hoogte van de subsidie is afhankelijk van het inkomen, de grootte van het gezin en de huurkosten. Het gemiddelde subsidiebedrag bedraagt 230 euro per maand. Voor alleenstaande ouders is dat zelfs 327 euro gemiddeld. Omdat enkel mensen in aanmerking komen die zelf in hun levensonderhoud kunnen voorzien geldt in 2025 een minimuminkomen van 1.209 euro als voorwaarde. Het wettelijk maximum huishoudinkomen is de bovengrens. 45.000 inwoners komen hiervoor in aanmerking. Naast Oostenrijkers of gelijkgestelde burgers kunnen ook asielzoekers of personen die recht hebben op subsidiaire bescherming de premie aanvragen. Bij aanvraag kan de huurpremie met maximaal vier maanden terugwerkende kracht uitbetaald worden. Bij wie van Wiener Wohnen een woning huurt wordt de subsidie automatisch afgetrokken van de te betalen huur

TOEWIJZINGSCRITERIA

Wat zijn de toewijzingscriteria om in aanmerking te komen voor een sociale gemeente- of gesubsidieerde woning? Opmerkelijk is vooreerst dat de inkomensgrens om een woning van Wiener Wohnen of een gesubsidieerde huurwoning – in 2025 59.320 euro netto per jaar voor een alleenstaande – veel hoger is dan in Vlaanderen (530.636 euro). Voor twee personen loopt dat in Wenen op tot 88.400 euro en voor drie personen tot 100.030 euro. Daarnaast gelden in Wenen nog voorwaarden als de leeftijd (minimum 18 jaar om een contract af te sluiten), de laatste twee jaar onafgebroken een hoofdverblijf in Wenen gehad hebben, het bezit van de Oostenrijkse nationaliteit en duidelijkheid over de burgerlijke staat. Ook ‘gelijkgestelde burgers’ komen in aanmerking voor een sociale woning. Het gaat om personen met de nationaliteit van een land van de EU, Europese Economische Ruimte of van Zwitserland, een erkende vluchteling of onderdaan van een derde land met een verblijfsvergunning ‘duurzaam verblijf – EU’ volgens de Oostenrijkse vestigings- en verblijfswet.

Op 1 mei 2025 voerde Wenen enkele aanpassingen door aan de toewijzingscriteria (10). Terwijl je voorheen twee jaar lang op hetzelfde adres in Wenen moest wonen is vanaf heden het hebben van een hoofdverblijf in die periode in Wenen voldoende. “Jongeren die in een gedeelde woning wonen of een tijdelijk contract hebben profiteren van deze verandering, net als mensen die geconfronteerd werden met een scheiding of die vaker moeten verhuizen vanwege een opleiding, een verandering in hun baan of in hun gezin”, aldus de Weense schepen Kathrin Gaal in een persmededeling. Kurt Hofstetter die al enkele decennia voor de stad Wenen werkt is ontzettend blij met de aanpassing want nu komt ook zijn zoon eindelijk in aanmerking voor een betaalbare woning. Vanaf 2026 komt er ook een centraal punt – het Weens Woonticket – voor de toewijzing van de gemeentelijke en gesubsidieerde woningen. “Het beoordelingssysteem wordt dan ook flexibeler en zal nauwer aansluiten bij de individuele woonsituatie”. Voor studenten worden er bijkomend 1000 gemeentelijke appartementen gereserveerd met een oppervlakte van circa 35 tot 45 m2, die verhuurd worden tegen redelijke richtprijzen van 6,67 euro per m2, exclusief exploitatiekosten.

Door de hoge inkomensgrens komt in Wenen ook de middenklasse – in totaal gaat het om 75 procent van de inwoners – in aanmerking voor sociale en gesubsidieerde huisvesting. Deze hoge inkomensgrens zorgt voor een gemengde bevolkingssamenstelling en een sterker sociaal weefsel. “Het gevolg is dat je een heel gemengde bevolking krijgt in de sociale woningen, die daardoor tevens een solider sociaal weefsel heeft”, aldus onderzoeker Justin Kadi, onderzoeker Planning and Housing van de Universiteit van Cambridge en zelf inwoner van Wenen. Uit studies blijkt immers dat dit de integratie van huishoudens met verschillende achtergronden bevordert, criminaliteit vermindert, gezondheid verbetert, sociale mobiliteit vergroot en ghettovorming voorkomt. Wenen is er op die manier in geslaagd om het stigma dat elders op sociale woningbouw kleeft te vermijden.

Men heeft ook steeds ingezet op kwaliteit van de woningen. De gemeentewoningen werden ontworpen met opvallende architectuur en decoratie om ze visueel aantrekkelijk te maken en moeten op die manier niet onderdoen voor de privégebouwen van de burgerij. De kwaliteit van nieuwbouw wordt overigens nog steeds bewaakt door een jury van experts van het Wohnfonds_Wien die competities organiseren om bouwprojecten op hun gronden toe te wijzen. Deze selecteert de projecten aan de hand van criteria zoals economie, duurzaamheid, ecologie en architectuur en niet alleen op prijs. Van meet af aan werden in de jaren ’20 de wooncomplexen tegelijk voorzien van kleuterscholen, scholen en bibliotheken, evenals gemeenschappelijke faciliteiten. In tegenstelling tot elders waar sociale woonwijken vaak buiten de stad gebouwd werden koos Wenen er ook voor om ze te integreren in bestaande woonwijken hetgeen gettovorming vermijdt

Terwijl in andere steden lage en middeninkomens naar de buitenwijken of randgemeenten geduwd worden is dat in Wenen nauwelijks het geval. Van gentrificatie is hier weinig sprake. Volgens Kurt Hofstetter zijn er tussen de wijken wel verschillen, maar kent Wenen geen ernstige probleemwijken. “Gentrificatie komt wel voor wanneer verwaarloosde gebieden worden opgewaardeerd, maar men probeert de mate van verdringing zo beperkt mogelijk te houden”. Volgens Justin Kadi wordt echter ook Wenen sinds de financiële crisis van 2008 geconfronteerd met toenemende ongelijkheid zowel op de arbeids- als de woningmarkt, wat onder meer resulteerde in een groeiende kloof tussen de sociaal-economische status van stadsdelen. “Dit wordt veroorzaakt door achteruitgang van lagere statusgebieden ten opzichte van de rest van de stad”. Hij vindt echter weinig bewijs voor een systematische verhuizing van lage-inkomenshuishoudens uit gentrificerende stadsdelen naar voorsteden. “We stellen wel aanzienlijke hogere verhuispercentages vast onder de groep die huurt op de private markt. De private huursector wordt met name gekenmerkt door hoge onzekerheid, wat lage inkomensbewoners dwingt om regelmatig te verhuizen. Toetredingsdrempels in andere woonsegmenten zorgen ervoor dat velen van hen vastzitten in deze precaire sector”. (11)

WAT MET DAK- EN THUISLOZEN EN VLUCHTELINGEN?

Het criterium dat je twee jaar moet gedomicilieerd zijn in Wenen om in aanmerking te komen voor de huur van een gemeente- of gesubsidieerde woning sluit de toegang uit voor dak- en thuislozen en voor vluchtelingen die meer recent in de stad arriveerden. Op een kritische vraag hierover wordt unisono geantwoord dat dit niet anders kan omdat het betaalbaar huizenaanbod anders onbetaalbaar zou worden. “Wenen is om meerdere redenen heel attractief. Iedereen die hier aankomt een dergelijke betaalbare woning aanbieden zou het hele systeem ondergraven en onbetaalbaar maken. Investeren in sociale huisvesting kost immers veel geld. We concentreren ons bovendien ook op wie hier werkelijk voor een lange tijd wil verblijven. Het zijn andere stadsdiensten die zorgen voor de opvang van dak- en thuislozen en vluchtelingen. Voor wie op de vrije markt belandt en te veel huur moet betalen zijn er bovendien huursubsidies”, aldus Kurt Hofstetter.

Ook Wenen wordt geconfronteerd met dak- en thuisloosheid. Volgens het Fonds Soziales Wien (FSW) bestaan er geen betrouwbare cijfers over het aantal dakloze mensen dat zich momenteel in Wenen bevindt. Statistik Austria meldt dat Oostenrijk 20.000 dak- en thuislozen waarvan er 11.400 in de hoofdstad Wenen wonen. Twee derde onder hen zijn mannen. Dat ook de toegang voor vluchtelingen tot de krappe woningmarkt in Wenen moeizaam is, stelt ook onderzoekster Anita Aigner (12) vast. “Het hoog aandeel sociale huisvesting biedt geen garantie dat nieuwkomers beter toegang hebben tot betaalbare en veilige woonruimte”, aldus Aigner. Wiener Wohnen wijst bovendien geen appartementen toe op basis van de persoonlijke situatie. “Wie bovenaan de wachtlijst staat komt eerst in aanmerking voor een leegstaande woning. Voor zeer urgente situaties is er een jury die beslist of de betrokkenen voorrang krijgen”, aldus Christian Schantli van Wiener Wohnen

Binnen de stadsdiensten is er een strikte scheiding van het huisvestingsbeleid voor het brede publiek en de zorg voor dak- en thuislozen en vluchtelingen. Het Fonds Soziales Wien is verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wiener Grundversorgung die hulp- en beschermingsbehoevende mensen de nodige ondersteuning aanbiedt zodat ze in hun basisbehoeften, waaronder de huisvesting en begeleiding, kunnen voorzien. Het gaat zowel om mensen die niet of onvoldoende in staat zijn om in hun levensonderhoud te voorzien, asielzoekers, personen met een asielstatus en dergelijke (13).

Op 18 mei 2025 ontvingen ongeveer 27.800 personen in Wenen steun van het Fonds Soziales Wien, waaronder 12.590 Oekraïeners. 12.750 mensen zonder onderdak of woning maakten gebruik van de diensten van de Wiener Wohnungslosenhilfe. Deze afdeling van het FSW heeft het hele jaar door 7.000 woon- en begeleidingsplaatsen beschikbaar voor dak- en thuisloze mensen en biedt naast noodopvang, ook advies, begeleid wonen, dagcentra en straathoekwerk aan. In de wintermaanden worden nog eens 1.000 extra plaatsen aangeboden. In 2023 trok Wenen ongeveer 142 miljoen uit voor de Wiener Wohnungslosenhilfe. Het FSW werkt in het kader van haar dienstverlening samen met meer dan 30 partnerorganisaties.

Een van die particuliere initiatieven waarmee samengewerkt wordt is Neuerhaus. Deze organisatie ondersteunt jaarlijks ongeveer 1.300 mensen in zijn drie woonhuizen en via begeleid wonen. In 2024 werden in deze panden 273 mensen begeleid. Afhankelijk van het soort woonaanbod en de behoefte en wensen van de betrokkenen kan men hier tussen drie maanden en onbeperkt blijven wonen. Neunerhaus ontving in 2023 60 procent van zijn middelen uit publieke financiering. “We zien al jaren een toenemende vraag naar al onze diensten, niet alleen op gebied van wonen, maar ook op gebied van gezondheid en sociale participatie.

Voor Neunerhaus is het succesvolle Housing First-concept al jaren “het plan A voor een duurzame oplossing van dakloosheid”, aldus de woordvoerster. Housing First is een internationaal succesvol model binnen de daklozenhulp. Hierbij verhuizen mensen zonder dak of woning rechtstreeks naar een eigen woning. Zij krijgen individuele begeleiding van maatschappelijk werkers bij het zoeken naar een woning, het wennen aan de nieuwe woonomgeving en het behouden van de woning. Zelfbeschikking en privacy staan hierbij centraal.

DE PRIVATE SECTOR

Wenen doet voor de realisatie van betaalbare projecten soms ook beroep op private ontwikkelaars. Dit PPS-Weens model – Wohnbauinitiatieve Wien – werd door het stadsbestuur in 2011 gelanceerd na de wereldwijde financiële crisis. Onderzoeker Gabu Heindl verwijst in een studie naar het woninginvesteringsprogramma dat de Oostenrijkse Erste Bank in 2023 in enkele Oost-Europese steden promootte en aanprees met verwijzing naar het Weense model (14). Er werd met private ontwikkelaars bijvoorbeeld samengewerkt voor de uitbouw van het grootschalig project Seestadt waar nu al 11.000 mensen wonen. Op het einde van het project zullen er dat 24.000 zijn. “Toen na de financiële crisis de vraag naar bijkomende woningen erg groot was, diende er snel geschakeld te worden en waren er niet genoeg gesubsidieerde middelen voorradig om op de normale manier samen te werken met LPHA’s”, aldus Kurt Hofstetter.

De stad levert de private projectontwikkelaars bij dergelijke projecten goedkope bouwgrond. De steun is echter beperkter dan bij LPHA’s want van goedkope leningen is hier geen sprake. In ruil dienen de projectontwikkelaars gedurende tien jaar de maximale huurprijzen te hanteren zoals in de gesubsidieerde woningbouw. Net als LPHA’s dienen zij hierbij van bij aanvang evenwel contracten van onbepaalde duur aan te bieden en bij de bouw voldoen aan hoge kwaliteitscriteria. Na die periode van tien jaar vallen deze woningen onder de gewone marktwerking en mogen ze verkocht of particulier verhuurd worden. “In Seestadt bijvoorbeeld zijn we voor een eerste reeks gebouwen bijna toe aan de periode van tien jaar en kijken we uit naar wat er te gebeuren staat wanneer iemand verhuist en er in theorie een hogere huur kan aangerekend worden aan de nieuwe huurder”, aldus Kurt Hofstetter die nauw betrokken was bij de ontwikkeling van dit stadsdeel.

Er worden sinds financiële crisis van 2008 overigens meer woningen gebouwd op privaat initiatief. Zoals elders ontdekten de financiële markten na de financiële crisis van 2008 de gunstige investeringsmogelijkheden in vastgoed. “De Weense woningmarkt werd in het verleden traditioneel overspoeld door betaalbare gesubsidieerde woningen. In de jaren ’90 werden er voor elk privaat gefinancierd huis zeven betaalbare gesubsidieerde panden gebouwd. In recente jaren is die verhouding dramatisch veranderd. Voor elk privaat gefinancierd huis worden er momenteel nog slechts 0,7 gesubsidieerde gebouwd”, aldus Justin Kadi.

Naast het enorme aanbod aan betaalbare sociale huurwoningen biedt Wenen ook stimulansen aan particulieren om woningen aan te kopen. Een Vorsorgewohnung (VSW) is een belastingbesparende investeringsconstructie die primair gericht is op kleine particuliere beleggers die een nieuwbouwwoning willen aanschaffen. Men kan 20 procent btw op de aankoopprijs terugvorderen op voorwaarde dat je de woning een aantal jaren verhuurt en aan andere voorwaarden voldoet. Afschrijvingen, rente op leningen en andere kosten zijn aftrekbaar. “Het probleem is dat een aantal van de door privépersonen gebouwde woningen blijven leegstaan omdat ze gebouwd zijn als een investering en men een leeg appartement tegen een hogere prijs kan verkopen dan een bewoond. Dit is echter iets dat wij als stad niet willen”, aldus Kurt Hofstetter.

In de private huurmarkt wordt gestreefd naar winst. De staat heeft dit volgens Justin Kadi met dit soort fiscale constructies versterkt. “Het aantal institutionele eigenaars is toegenomen. Samen met de staat hebben ze de gereguleerde private huurmarkt veranderd door regelgeving open te stellen en mazen in de wet uit te buiten om het rendement te maximaliseren. Dit leidde tot een verbeterde woonkwaliteit, maar ook tot stijgende huren, betaalbaarheidsproblemen en woononzekerheid”. Ook Anita Aigner heeft een kritische bedenking bij Vorsorgewohnung. “Het betreft de transformatie van huisvesting tot een investeringsproduct. Wat voor de individuele belegger rationeel en voordelig lijkt is op verschillende manieren nadelig voor de stedelijke gemeenschap”.

De verhoogde kapitaalinvesteringen in bouwprojecten was volgens Anita Aigner een reactie op de financiële crisis van 2008. De VSW was aanvankelijk een relatief onsuccesvol nichtproduct, maar is pas na de crisis op grote schaal verspreid. Op de vraag of de private investeringsboom van de jongste decennia in Wenen een goede of slechte zaak was voor de stad wijst ze op een aantal negatieve effecten. “Sinds 2004 bijvoorbeeld is de kost om te kopen in Wenen verdrievoudigd. Deze evolutie heeft een negatief effect. Voor jonge mensen is het zonder een erfenis zo goed als onmogelijk om in Wenen nog een huis te kopen. Het creëert bovendien ook sociale ongelijkheid. Wie een appartement bezit heeft een bijkomend inkomen, terwijl voor anderen de toegang tot de koopmarkt zeer moeilijk is geworden”, aldus Aigner.

DE UITDAGINGEN

Ondanks het wereldwijde applaus voor het sociale huisvestingsbeleid van de stad Wenen uiten in de wetenschapsliteratuur onderzoekers toch regelmatig ook kritiek Zo wijst Gabu Heindl, professor aan Universiteit van Kassel, op het feit “dat de oververtegenwoordiging van lage inkomensgroepen en niet-Oostenrijkers in minder betaalbare en minder veilige subsegmenten erop wijst dat sommige van de minst bedeelden hiervan uitgesloten worden”. “Niet-Oostenrijkers zijn ondervertegenwoordigd in woonbezit (11 procent) en sociale huur (16 procent), maar oververtegenwoordigd in het private huursegment (42 procent) (15). “Een hoog aandeel sociale huisvesting biedt geen garantie dat nieuwkomers beter toegang hebben tot betaalbare en veilige woonruimte”.

Volgens Marco Peverini (Politecnico di Milano) ondervinden in Wenen steeds meer mensen moeilijkheden om toegang te krijgen tot betaalbare en behoorlijke huisvesting. “Voor velen blijft de ongereguleerde en vaak onbetaalbare private woningmarkt de enige optie. We pleiten voor een maximalisering van het sociale karakter van huisvestingsbeleid, wat bij de toewijzing een verschuiving inhoudt in de prioriteiten van de middenklasse naar de meest kwetsbare groepen. We pleiten, voor zover mogelijk, voor het versoepelen voor deze kwetsbare groepen van de toelatingsvoorwaarden tot huisvesting of sociale diensten aangezien deze vaak drempels vormen voor hen”, aldus Peverini (16).

Wat zijn volgens de experten die wij in Wenen interviewden de voornaamste uitdagingen op dit ogenblik? Volgens Gerard Kossl is de verduurzaming van het huizenpatrimonium, meer bepaald de overschakeling op alternatieve energiebronnen, een van de voornaamste issues waarmee de sector van de sociale huisvesting geconfronteerd wordt. “Twee derde van de LPHA-woningen wordt momenteel reeds verwarmd met een warmtenetwerk of alternatieve bron. Omwille van de snelheid waarmee deze transitie dient gerealiseerd pleiten we al een tijd voor meer publieke steun voor de renovatie van de meer dan 1 miljoen huizen die beheerd worden door woonorganisaties. Er moet ook meer geld voorzien worden voor grondaankopen”.

Ook Christian Schanti van Wiener Wohnen spreekt in dezelfde zin. “Tegen 2040 wil Wenen, en dus ook wij, CO2-neutraal zijn, maar momenteel gebruiken nog steeds 93.000 van de 220.000 appartementen gas om te koken en te verwarmen. De huidige subsidies zijn slechts goed voor 1/3e van de renovatiekost, de andere 2/3e moeten we lenen van de bank. Het is naast financiering ook een kwestie van know how, werkkracht, materiaal…”. Sinds 2008 investeerde Wiener Wohnen al meer dan 1 miljard in de renovatie van haar gemeentelijke gebouwen. Klaus Barlinger van Gebisa ziet nog andere problemen opduiken zoals de bouwkost die in vergelijking met de periode voor corona met liefst 200 procent gestegen is. Daarnaast is er het probleem om betaalbare grond te kunnen kopen, de gestegen rente op de kapitaalmarkt en de vaststelling dat de federale middelen voor betaalbare huisvesting de afgelopen 25 jaar verminderde van 3 tot 2,4 miljard euro.

HET SOCIAAL HUISVESTINGSBELEID IN VLAANDEREN

Het Europees Comité voor Sociale Rechten, een orgaan van de Raad van Europa, oordeelde in maart van dit jaar dat Vlaanderen artikel 16 van het Europees Sociaal Handvest schendt. Dit artikel stipuleert dat elk gezin recht heeft op sociale, juridische en economische bescherming. Het Comité wees hierbij op een tekort aan sociale woningen, de lange wachtlijsten en het beperkte bereik van de huurtoeslagen. Het Vlaamse beleid is met name te veel toegespitst op het eigenaarschap van huizen en er gebeurt te weinig om dak- en thuisloosheid op te lossen. Als gevolg van een gebrek aan maatregelen om kwaliteitswoningen te garanderen telt Vlaanderen bovendien een hoog aantal woningen met een slechte woonkwaliteit die bevolkt worden door minderbegoeden. De zaak was in 2021 aangespannen door de Woonzaak, een coalitie van een 70-tal organisaties samen met de koepelorganisatie Feantsa, de Europese Federatie van Organisaties voor Thuislozen (17).

De problemen op de woningmarkt in Vlaanderen namen de afgelopen jaren sterk toe als gevolg van de stijging zowel van aankoopprijzen als huurtarieven. Volgens Eurostat stegen de vastgoedprijzen in de periode 2015-2023 in ons land met 36 procent. In de EU was dat gemiddeld 48 procent. Uit de Notarisbarometer bleek dat een woonhuis in ons land in 2024 gemiddeld 329.743 euro (+2,2 procent) kostte en een appartement 271.330 euro (+2,5 procent). Volgens de ERA-barometer steeg de prijs van huizen in 2024 met 1,4 procent en van appartementen met 2,4 procent. Ook de huurprijzen stijgen. Uit cijfers van de Confederatie van Immobiliënberoepen blijkt dat in 2024 voor een rijwoning maandelijks gemiddeld 996 euro huur betaald werd en voor een appartement 870 euro (beiden +6 procent). Het aantal nieuwe huurcontracten daalde in 2024 met liefst 16 procent. Door een dalend aanbod op de huurmarkt zijn meer dan honderd kandidaten voor één pand geen uitzondering meer. Uit de Woonsurvey 2023 bleek dat in de jaren 2018-2023 het aantal huishoudens, dat meer dan 30 procent van het beschikbaar inkomen besteedt aan huur of lening, bij de laagste inkomens toenam van 31,9 tot 37,9 procent. Bij de hogere inkomens daalde het. In de inkomensgroep 2 bijvoorbeeld was er een vermindering van 25,1 tot 23,3 procent.

Het aandeel sociale huisvesting in het totale woonbestand bedraagt in Vlaanderen slechts 6 procent, tegenover 28 procent in Nederland, 23 procent in Oostenrijk en 17 procent in Frankrijk. Eind 2023 waren er 166.961 sociale huurwoningen gerealiseerd waarvan er 16.901 leeg stonden, meestal om gerenoveerd te worden. Daarnaast heeft Vlaanderen nog 13.638 woningen die een woonmaatschappij van een private eigenaar huurt en goedkoper doorverhuurt. In april stonden er 199.085 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning. Momenteel worden er jaarlijks in Vlaanderen zo’n 2000 nieuwe sociale woningen bijgebouwd, in de jaren ’70 waren er dat nog 8000. De gemiddelde wachttijd voor een sociale woning in Vlaanderen bedraagt 4 jaar, maar varieert sterk naargelang de regio.

Private huurders met een laag inkomen kunnen in aanmerking komen voor een huursubsidie of huurpremie. De inkomensgrens om ze te bekomen zijn gelijk bij beide premies net als het bedrag van de maandelijkse premie. Een huurpremie is mogelijk voor wie al minstens 4 jaar op de wachtlijst staat voor een sociale huurwoning. Om een huursubsidie te krijgen is dit niet verplicht. In aanmerking hiervoor komen personen die een woning huren nadat men dakloos was, verhuisden van een slechte naar een conforme private huurwoning, van een onaangepaste naar aan aangepaste, conforme huurwoning en een ingehuurde woning van een woningmaatschappij (vroeger SVK) huurt. Onder bepaalde voorwaarden kan men ook eenmalig een installatiepremie krijgen die drie keer zo hoog is; Cumulatie tussen beide premies is niet mogelijk. Het bedrag van de huurpremie is afhankelijk van de ligging van de woning, het inkomen en de gezinsgrootte. In 2025 gaat het over het algemeen om 184,22 euro plus 30,7 euro per persoon ten laste (tot en met de 4de persoon). In een aantal gemeenten loopt dit op tot respectievelijk 202,64 en 33,77 euro. De inkomensgrens om in aanmerking te komen bedraagt bijvoorbeeld 30.636 euro voor een alleenstaande zonder personen ten laste. In Vlaanderen krijgt slechts 0,8 procent van de huishoudens zo’n premie tegenover 21 procent in Frankrijk en 18 procent in Nederland.

Het aantal dak- of thuislozen in Vlaanderen werd in april geschat op 20.363 waarvan 1/3e minderjarigen. In Wallonië wordt het aantal geraamd op 19.387, waaronder 5.204 minderjarigen. In het Brussels Gewest steeg in de periode 2008-2022 het aantal van 1.724 tot 7.134 (+314 procent) waaronder meer dan 1000 minderjarigen. In 2024 deden 1.990 daklozen in Brussel-Stad een beroep op het OCMW. Hierbij waren 637 kinderen rechtstreeks of onrechtstreeks betrokken. Vele dak- en thuislozen met gezondheidsproblemen kampen. Uit een studie bleek vorig jaar dat twee derde van de dak- en thuislozen met gezondheidsproblemen kamp, bij één derde een vermoeden van mentale gezondheidsproblemen (29,2 procent) en verslaving (28,7 procent) bestaat en bij 7 procent een vermoeden van verstandelijke beperking (18). Bij 39 procent worden meerdere gezondheidsproblemen vermoed. Uit cijfers van Brussel-Stad blijkt dat liefst 83 procent van de daklozen die bij het OCMW aankloppen kampen met gezondheidsproblemen, 14 procent met psychische problemen, 34 procent met een fysieke handicap en 11 procent met een verslaving. In een open brief die de Woonzaak eind 2024 samen met scholen, gezondheidsprofessionals en werkers in de sociale sector lanceerde wordt gesteld dat opgroeien in een moeilijke woonsituatie erg nefast kan zijn voor de ontwikkeling van kinderen en jongeren en hun schoolprestaties.

Het probleem van betaalbare huisvesting doet zich niet alleen in België voor maar in heel Europa. Volgens Eurostat zijn de vastgoedprijzen in de EU tussen 2015 en 2023 gemiddeld met 48 procent gestegen, In 2023 spendeerde ongeveer één op tien Europeanen 40 procent of meer van zijn beschikbaar inkomen aan huisvesting en gerelateerde kosten. Als oorzaken voor de stijging van de immoprijzen werd tijdens een recente conferentie in het Europees parlement verwezen naar de stijgende constructiekosten, de hoge intrestvoetvoeten, investeerders die huizen opkopen en het toegenomen aanbod van vakantieverblijven die via Airbnb en co die aangeboden worden. Als gevolg van de toenemende huisvestingsproblemen is de dakloosheid in de EU de afgelopen tien jaar met naar schatting 70 procent toegenomen. Uit de meest recente schattingen blijkt dat 1,3 miljoen mensen in Europa dakloos zijn waaronder bijna 400.000 minderjarigen. De situatie treft ook jongvolwassenen die noodgedwongen bij hun ouders blijven wonen vanwege de hoge woonkosten. Tussen 2007 en 2019 steeg de leeftijd waarop minstens 50 procent van de EU-bevolking uit huis ging van 26 naar 28 jaar (19).

Budgethuurwoningen zijn woningen die de Vlaamse of lokale overheid bouwde of aankocht en minstens 15 procent onder de markprijs verhuurt voor wie net niet in aanmerking komt voor een sociale woning. De inkomensgrens om in aanmerking te komen bedraagt in 2025 53.880 euro voor een alleenstaande. Men mag ook geen eigendom volledig in bezit hebben. De Vlaams overheid biedt voordelen aan particulieren die een woning op die manier verhuren. Voorwaarde is dat het woonproject uit minstens drie woningen bestaat, waarvan minstens 1/3e als sociale huurwoning en minstens 1/3e als budgethuurwoning verhuurd wordt. Men kan voor de realisatie van dergelijke projecten een subsidie krijgen ten belope van 30 procent van de markthuurprijs. Een gedeelte van deze toelage dient als korting verleend te worden op de markthuurprijs. Voor sociale huurwoningen loopt de subsidie op tot 40 procent.

Wat vragen actiegroepen om de huisvestingssituatie in ons land te verbeteren? Woonzaak pleit vooreerst voor een herverdeling van de middelen die de Vlaamse overheid aan huisvesting besteedt. Door de fiscale voordelen voor woningbezitters gaat volgens Hugo Beersman, woordvoerder van de Woonzaak, liefst 70 procent van de financiële hulp die de overheid besteedt aan woningbeleid naar de 40 procent best verdienende deel van de bevolking. De tegemoetkoming via huursubsidie of –premie die Vlaanderen uitkeert aan kwetsbaren is ontoereikend en dient te worden opgetrokken. Bovenal dient het aantal sociale woningen drastisch te worden uitgebreid. Dak- en thuislozen moeten beter begeleid worden om een woning te vinden.

In het masterplan dat Bruss’Help, de organisatie die de hulp aan Brusselse daklozen coördineert, wordt gepleit voor versterking van preventie om te voorkomen dat mensen op straat belanden. Iedereen die zijn huis dreigt te verliezen moet een alternatief aangeboden krijgen. Als iemand dakloos wordt is een snelle actie nodig om te voorkomen dat de situatie chronisch wordt. Hiertoe moet het aantal sociale woningen worden verhoogd en mensen in noodopvangplaatsen zo snel mogelijk in het regulier circuit gehuisvest. Daklozen moeten beter ondersteund worden om hun problemen zoals verslaving aan te pakken. Tijdens een betoging op 6 april 2025 in Brussel werd bovendien een regulering geëist van de huurprijzen. De PVDA pleit voor een blokkering van de huurprijzen op basis van objectieve criteria zoals comfort, energieverbruik, ligging, aantal kamers… zoals dat in andere landen gebeurt.

Het Vlaamse woningbeleid is met fiscale gunsttarieven al decennialang toegespitst op de aankoop van een woning. 70 procent van de Belgen bezit een huis. Bij de laagste inkomens daalde dat aandeel in 2003-2021 evenwel van 56 tot 40 procent. In reactie op het Weense model laat minister Depraetere, bevoegd voor Wonen, weten dat Vlaanderen om die reden historisch een heel ander huisvestingsbeleid gevoerd heeft. Vandaag ons model vervangen door het Weense model is volgens de minister derhalve niet realistisch. “Het Weense model van coöperatief, betaalbaar wonen dient wel als inspiratie om hier in te grijpen en – op langere termijn – opnieuw betaalbare woningen te voorzien voor iedereen. Dat doen we deels reeds met het systeem van budgethuren en de huurpremie. Daar gaan we deze regeerperiode verder op inzetten”, aldus de minister.

Depraetere belooft deze legislatuur ook een ‘historisch budget’ van 6 miljard euro vrij te maken om extra sociale woningen te bouwen en te renoveren. Het geld zal goedkoop geleend worden aan lokale besturen en woonmaatschappijen. De Vlaamse regering heeft inmiddels een taskforce wonen-ruimte geïnstalleerd die een groter, betaalbaarder en duurzamer woonaanbod moet mogelijk maken. Lokale besturen krijgen bovendien een nieuw sociaal objectief voor wat betreft het aantal te bouwen sociale woningen. Gemeenten die in gebreke blijven zullen een boete krijgen, geld dat gebruikt zal worden om meer huurpremies uit te keren. Vlaanderen grijpt ook in op de huurprijzen: verhuurders van slecht geïsoleerde woningen zullen hun tarieven vanaf 2028 niet meer mogen indexeren. “We zetten ook in op lagere registratierechten, sociale leningen, financiële ondersteuning en begeleiding bij renovatie”, aldus bevoegd minister Depraetere.

De vorige Vlaamse regering voerde in 2023 het Wonen in eigen streek-decreet (WIES) in dat lokale besturen in 95 gemeenten met hoge woningprijzen de mogelijkheid biedt om projectontwikkelaars op te leggen een percentage van nieuwe verkavelingen, groepswoningbouwprojecten of appartementsgebouwen met minstens 5 loten of woonentiteiten voor te behouden aan minder kapitaalkrachtige kopers. Het moet gaan om mensen die in de 10 jaar voorafgaand aan de aankoop minstens 5 jaar onafgebroken in de gemeente of in een aangrenzende gemeente gewoond hebben. Om de aankoop voor hen betaalbaar te maken zal de gemeente door een aankoop van grondaandelen zelf minstens de helft van de schattingsprijs betalen. Als de koper de woning overdraagt aan een derde moet hij deze tussenkomst terugbetalen aan de gemeente. Hij of zij moet de woning ook 20 jaar lang bewonen. Ook in steden als Leuven wordt iets dergelijk geprobeerd met een Community Land Trust. Een CLT wordt bestuurd door de overheid, bewoners en omwonenden en realiseert koopwoningen op gronden die haar eigendom blijven. De kopers verwerven bij aankoop enkel de huizen. Bij doorverkoop heeft de CLT voorkooprecht. In Leuven wordt momenteel het eerste project met 9 appartementen gebouwd op Klein Rijsel.

Op te merken valt tot slot dat de Vlaamse regering sociale huurders de afgelopen jaren strengere normen oplegde op vlak van kennis van de Nederlandse taal en werkbereidheid. Wie werkt krijgt vanaf 2025 voorrang om een sociale woning te huren. De Vlaamse overheid wil hiermee iets doen aan het probleem dat bijna de helft van de arbeidsgeschikte sociale huurders niet werkt.

WAT KAN VLAANDEREN LEREN VAN HET SOCIAAL HUISVESTINGSBELEID VAN DE STAD WENEN?

Wenen kan wereldwijd uitzonderlijke resultaten voorleggen op vlak van betaalbaar wonen. 60 procent van de inwoners woont in een betaalbare sociale woning die door Wenen zelf gebouwd werd of met haar subsidies. Slechts 18 procent van de Wieners spendeert hier meer dan 40 procent van zijn inkomen aan woonlasten tegenover 62 procent in Londen, 50 procent in Berlijn enz… Dit is niet alleen te danken aan de enorme aantallen (meer dan 420.000) betaalbare woonentiteiten, maar ook aan de huursubsidies, de wettelijke beperkingen op de huurtarieven in de private sector, het gevoerde grondbeleid, de aparte opvang voor dak- en thuislozen en nieuwkomers…

Dit grootschalig sociaal huisvestingsbeleid had overigens ook een prijsverlagend effect op de huurtarieven in de 33 procent woningen die privaat verhuurd worden, alhoewel deze de jongste jaren sneller stegen dan de tarieven in de gemeente- of gesubsidieerde betaalbare woningen. Een prijsverlagende trend werd ook vastgesteld voor de verkoopprijzen van de woningen. Financieel persbureau Bloomberg omschreef Wenen in 2024 als ‘het epicentrum van Europa’s woningmisère’. De verkoopprijzen daalden in 2023 Wenen met 12 procent, ruim twee keer zo hard als Stockholm. De stijgende rente in combinatie met een ruim aanbod aan betaalbare huurwoningen deed de vraag naar koopwoningen instorten. Wat kan Vlaanderen leren van Wenen?

1.Dat Wenen op vlak van betaalbaar wonen uitzonderlijke resultaten kan voorleggen is het resultaat van een eeuw lang consequent volgehouden beleid dat zich bijna uitsluitend richtte op uitbreiding van het aanbod aan goedkope huurwoningen. De geest van het ‘Rote Wien’ uit de jaren ’20 van de vorige eeuw is nog steeds duidelijk voelbaar in het gevoerde stadsbeleid, zeggen zowel stadsplanner Kurt Hofstetter als het stadsbestuur. “We hebben nog niets van onze innovatieve kracht op gebied van sociale woningbouw verloren”, aldus het stadsbestuur.

Advies 1: Langdurig voeren van eenzelfde beleid zorgt voor resultaten onder meer omdat het duidelijkheid schept voor alle betrokkenen.

2.Dat Wenen jaarlijks zo’n 400 miljoen kan investeren in sociale huisvesting is voor een groot deel te danken aan de zogenaamde Wohnbauforderbeitrage, een vaste heffing van 0,5 procent op het brutoloon van zowel werknemers als werkgevers in heel Oostenrijk, dat bestemd is voor sociale huisvesting. Het geld wordt verdeeld onder de deelstaten waarvan Wenen er een is. De stad kreeg in 2023 zo’n 250 miljoen en dikt dit aan tot circa 400 miljoen met de inkomsten uit de terugbetaling van de leningen die het goedkoop toekent voor sociale woningbouw. Bovenop de 400 miljoen, waarvan in 2023 207 miljoen uitging naar nieuwbouw, 143 miljoen naar renovatie en 43 miljoen naar de huursubsidie, is er nog de 142 miljoen die Wenen uit trekt voor de Wiener Wohnungslosenhilfe voor met name de opvang van de dak- en thuislozen, wiens aantal door Statistik Austria voor Wenen geschat wordt op 11.400, en voor nieuwkomers.

Advies 2: Erken het maatschappelijk belang van betaalbare huisvesting en zorg voor een stabiele en voorspelbare financiering.

3.Net zoals de Vlaamse regering kent ook Wenen sociale woningbouwprojecten subsidies toe via goedkope leningen. In Vlaanderen rekende de overheid tot voor kort alleen op de woonmaatschappijen (de vroegere sociale huisvestingsmaatschappijen) waarin de lokale besturen de scepter zwaaien. Sinds enkele jaren wordt er onder meer via het geconventioneerd budgetverhuur openingen gemaakt naar de private sector. In Wenen worden de subsidies voor sociale woningbouw toegekend aan de zogenaamde Limited-Profit Housing Associations (LPHA’s) waarvan de helft coöperatieven zijn en de andere helft een amalgaan van vakbonden, banken, publieke diensten en dergelijke. Wenen biedt via haar Wohnfonds_Wien ook de grond goedkoop tot gratis aan via een leasingovereenkomst (zie verder). In ruil voor de financiële gunsten gelden er strikte regels. Met uitzondering van de 3,5 procent die men jaarlijks aan dividend kan uitkeren moet alle andere winst in sociale woningbouw geïnvesteerd worden en dienen de aangerekende huurtarieven kostendekkend berekend te worden. Wenen werkt voor bepaalde projecten ook samen met private ontwikkelaars. Ook die kunnen op steun rekenen in ruil dat men de panden minstens 10 jaar sociaal verhuurt. Het is in Vlaanderen al jaren zo dat de woonmaatschappijen slechts een fractie van het budget gebruiken dat Vlaanderen ter beschikking stelt op vlak van goedkope leningen. In 2022 bijvoorbeeld werd slechts 685 miljoen van de beschikbare 2 miljard daadwerkelijk geïnvesteerd in de bouw van sociale woningen. Dit is een van de redenen waarom Vlaanderen in 2023 besliste om ook private initiatiefnemers te subsidiëren voor nieuwe vastgoedontwikkelingen (of grondige renovaties van woningen en appartementen) vanaf drie eenheden op voorwaarde dat minstens 1/3e als sociale woning wordt verhuurd en 1/3e via budgethuren. Een ander punt waaruit Vlaanderen van Wenen kan leren zijn de competities die Wohnfonds_Wien organiseert voor de toekenning van bouwprojecten tussen geïnteresseerde projectontwikkelaars, wat een hoge kwaliteit van het eindresultaat garandeert.

Advies 3. Deze variëteit aan projectontwikkelaars voor sociale huisvestingsprojecten levert een grote dynamiek op.

4.Heel belangrijk in het sociaal huisvestingsbeleid van de stad Wenen is haar grondpolitiek waarbij Wohnfonds_Wien een centrale rol speelt. Deze instantie bouwde immers de afgelopen decennium een imposant grondareaal op. Momenteel heeft het nog 3 miljoen m2 in beheer. Deze gronden worden via een wedstrijd, waarbij zowel de architectuur, ecologie, economie als sociale duurzaamheid beoordeeld worden, goedkoop tot gratis via een leasingovereenkomst ter beschikking gesteld van LPHA’s. Sinds 2019 geldt bovendien de bestemmingsverordening ‘gesubsidieerde woningbouw’. Bij elke nieuwbouwontwikkeling voor huisvesting groter dan 5000 m2, waarbij bijvoorbeeld landbouw-, groen- of braakliggend terrein herbestemd wordt voor woningbouw, dient twee derde van de bovengrondse bruto vloeroppervlakte gebruikt te worden voor de bouw van gesubsidieerde, betaalbare woningen. De grond mag bovendien niet meer kosten dan 188 euro per m2 bruto vloeroppervlakte. Dergelijke aanpak biedt de LPHA’s enorme mogelijkheden voor de bouw van betaalbare huisvesting.

Advies 4: Op vlak van goedkoop grondbeleid voor woonmaatschappijen staat Vlaanderen nergens. Enkel lokale besturen zoals Leuven investeren daarin door aangekochte gronden goedkoper ter beschikking te stellen.

5.De hoogte van de huursubsidie die Wenen toekent is afhankelijk van het inkomen, de grootte van het gezin en de huurkosten. Het gemiddelde subsidiebedrag bedraagt 230 euro per maand. Voor alleenstaande ouders is dat 327 euro gemiddeld. De bedragen zijn iets hoger dan de huurpremie en huursubsidie in Vlaanderen, maar in Wenen komen veel meer mensen in aanmerking, met name eenieder waarvan de woonlasten in verhouding tot het inkomen onredelijk hoog zijn. Naast inkomensgrenzen gelden in Vlaanderen ook voorwaarden als minstens 4 jaar op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning. In Wenen komt men ook in aanmerking voor een huursubsidie als men al in een sociale woning woont.

Advies 5: Dat Vlaanderen mensen die het moeilijk hebben op de huurmarkt meer middelen ter beschikking moet stellen via huursubsidies en –huurpremies is evident en is ook een eis van Woonzaak.

6.De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale gemeente- of gesubsidieerde woning zijn veel hoger in Wenen als in Vlaanderen. Het gevolg is dat je er een heel gemengde bevolking krijgt in de sociale woningen, die daardoor tevens een solider sociaal weefsel hebben en minder onderlinge problemen. Terwijl in andere steden lage en middeninkomens naar de buitenwijken of randgemeenten geduwd worden is dat in Wenen nauwelijks het geval. Van gentrificatie is hier weinig sprake. Ongeacht het inkomen is de huurprijs van een sociale woning er voor iedereen gelijk. Iedereen krijgt een contract van onbepaalde duur voorgelegd. De kandidaten moeten hun inkomen maar één keer aantonen op het ogenblik dat ze het contract tekenen, wat huurders zekerheid geeft bij het plannen en organiseren van het leven. Dit alles staat in schril contrast met de situatie in Vlaanderen waar sociale woonwijken vaak problematische getto’s zijn en de overheid de inwoners steeds meer verplichtingen oplegt met betrekking tot taalkennis en werkbereidheid. Vanaf 1 januari 2025 krijgen sociale huurders in Vlaanderen ook nog slechts een huurcontract voor maximaal negen jaar. Wie te veel verdient dreigt na negen jaar zijn sociale woning te verliezen.

Advies 6: Ook Vlaanderen moet streven naar een grotere sociale mix in haar sociale woonprojecten en naar meer stabiliteit voor de betrokken huurders in plaats van ze steeds opnieuw nieuwe normen op te leggen.

7.Een andere maatregel die de sociale huurtarieven goedkoper maakt is de verplichting die Wenen gesubsidieerde bouwprojecten oplegt dat de helft van de woningen onder de SMART-regeling vallen. Deze appartementen zijn kleiner wat ook de huur, die berekend wordt per m2, vermindert. Ook de voorschotten die huurders bij de start van hun contract moeten betalen en die kunnen oplopen tot 40.000 euro voor een appartement van 80 m2 zijn er beperkt tot 60 euro per m2.

Advies 7: Ook Vlaanderen moet de bouw van kleinere appartementen overwegen als middel om er meer te kunnen bouwen, de bouwkosten te verlagen en de huur te verminderen.

8.Er geldt in Oostenrijk een complexe huurprijsregulering die de huurder in de private sector beter beschermt dan elders. Zo geldt er voor huurwoningen die voor 9 mei 1945 gebouwd zijn en vanaf 1 maart 1994 verhuurd werden een richtwaardehuurprijs die voor Wenen op 1 april 2023 slechts 6,67 euro per m2 bedroeg. Dit komt ongeveer overeen met de huurprijs van een gemeente- en gesubsidieerde sociale woning.

Advies 8: De huurreglementering is samen met de huursubsidie een maatregel om de woonlasten voor private huurders te beperken. Vlaanderen staat op dat vlak nog nergens. Wenen toont aan dat het wel kan.

9. Een andere opmerkelijke maatregel is de beperking die Wenen oplegt aan de kortermijnverhuur van woningen via Airbnb of Booking.com. Deze woningen mogen wettelijk niet meer dan 90 dagen per jaar op die manier verhuurd worden.

Advies 9: Steeds meer worden in steden woningen aan de woonmarkt onttrokken om ze meer winstgevend te verhuren aan vakantiegangers. Ook Vlaanderen moet hier paal en perk aan stellen.

10.Het is duidelijk dat Wenen ook enorm investeert in hulpverlening – de Wiener Grundversorgung die hulp- en beschermingsbehoevende mensen de nodige ondersteuning aanbiedt – aan dak- en thuislozen en nieuwkomers. Deze hulpverlening, ook op vlak van huisvesting, werd ondergebracht in een andere stadsdienst: het Fonds Soziales Wien. Wenen werkt in het kader van deze dienstverlening samen met meer dan 30 partnerorganisaties.

Advies 10: Ook op dat vlak heeft Vlaanderen veel te leren van Wenen. De enorme middelen die deze stad hiervoor inzet – 142 miljoen – is verhoudingsgewijs veel meer dan wat Vlaanderen hiervoor uittrekt.

11.Opmerkelijk tot slot dat Wenen in haar steun aan particulieren voor de aankoop van een woning ook oog heeft voor verhuring. Wie de woning een aantal jaren verhuurt en aan andere voorwaarden voldoet kan 20 procent btw op de aankoopprijs terugvorderen. Wenen wil hiermee vermijden dat nieuwbouwwoningen als een investeringsproduct blijven leegstaan om ze later tegen een hogere prijs te kunnen verkopen. De verkoopprijs blijkt hoger op te lopen als men ze leegstaand kan verkopen.

Advies 11: Wenen ondersteunt De aankoop door particulieren van een woning, maar heeft daarbij ook daar aandacht voor de huurproblematiek. Ook hier kan Vlaanderen zich laten door inspireren om bij nieuwbouw leegstand te voorkomen.

12.Oostenrijk is toonaangevend op vlak van energetische renovatie. Alleen al de stad Wenen trok in 2024 143 miljoen uit voor renovatie van haar sociaal woonpatrimonium, terwijl Vlaanderen in zijn geheel in 2023 slechts 25,7 miljoen (vanuit het Vlaams Klimaatfonds) hiervoor vrijmaakte. Wiener Wohnen wil zoals de stad Wenen tegen 2040 klimaatneutraal zijn en heeft tot dusver al 130.000 van de 2200.000 appartementen gasvrij gemaakt.

Advies: Vlaanderen, investeer net als Wenen, meer in energetische renovatie van de sociale woningen.

LUC VANHEERENTALS
zelfstandig journalist en auteur van ‘Betaalbaar wonen in Leuven???!!!’ (2023)

VOETNOTEN

(1) Johnny Ball, Inside the Vienna model of social housing, https://newstatesman.com., 3 september 2019.
(2) Das Rote Wien in Zahlen 1919-1934, Stadt Wien, 32 blz.
(3) Sociale woningen, wat Vlaanderen kan leren van het Weense model, Knack, 16 april 2025
(4) Gerard Koessl, Limited-Profit Housing in Austria, Die Gemeinnutzigen, januari 2025, blz.1-20.
(5) Persmededeling Stad Wenen, Rood-Groene coalitie introduceert nieuw bestemmingsplan: offensief voor gesubsidieerde woningen, 9 augustus 2018.
(6) Die Gemeinnutzigen, Wohnbauförderung in Oosterreich 2023, november 2024, blz. 14.
(7) Wenen is voor iedere inkomensgroep het woonwalhalla van Europa, Volkskrant 17 oktober 2024.
(8) Katharina Litschauer and Michael Friesenecker, Affordable housing for all? Challenging the legacy of Red Vienna in Vienna, Still A Just City, 2022. Blz.57
(9) https://www.ris.bka.gv.at/NormDokument.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531&Artikel=&Paragraf=30&Anlage=&Uebergangsrecht= )
(10) Stadt Wien, Gaal: Sociale huisvesting op koers voor de toekomst, persmededeling, 1 mei 2025.
(11) J.Kadi, S.Banabak & A.Schneider, Gentrificatie en de suburbanisatie van armoede, Urban Geography, 2024.
(12) Anita Aigner, Housing entry patheways of refugees in Vienna, Research Gate, 20 juli 2018.
(13) Fonds Soziales Wien, Wohningslosenhilfe in Wien, Grafiken und Daten zu Kund, 31 december 2023.
(14) Gabu Heindl, Vienna social housing model: celebrated but misused, Social Europa.EU, 26 september 2023.
(15) Idem (3) blz. 65.
(16) Marco Peverini en Constanze Wolfgring, Housing the poor? Accessibility and exclusion in the local housing systems of Vienna and Milan, Journali of Housing and the Built Environment, 1 augustus 2024.
(17) De Woonzaak: Europees Comté voor Sociale Rechten, veroordeelt Vlaams woonbeleid, Juristenkrant, 9 april 2025.
(18) Ruim twee derde van de dak- en thuislozen kampt met gezondheidsproblemen, Belga, 27 maart 2024.
(19) Affordable Housing, Adressing the housing crisis in the Union, Joint Event in het Europees Parlement, 24 maart 2025.

WAT ZIJN DE DIENSTEN BINNEN HET WEENSE STADSDIENSTEN DIE ZICH MOMENTEEL BEZIGHOUDEN MET SOCIALE HUISVESTING?

1)We hadden het al over Wiener Wohnen dat 220.000 gemeentelijke sociale woningen beheert waar circa 500.000 mensen wonen, wat neerkomt op 1 Wiener op 4. Het beheert, bouwt en renoveert woningen ten behoeve van mensen en gezinnen met een laag inkomen. Wiener Wohnen voorziet sociale begeleiding bij huurachterstanden en outreachend werk ter voorkoming van uithuiszettingen, inspraakmogelijkheden voor huurders, huisregels-adviseurs die toezien op naleving van huisregels en biedt samen met Wohnpartner ondersteuning bij oplossing burenconflicten en gemeenschapswerk. Men werkt samen met tal van instellingen om de levenskwaliteit van de bewoners te verbeteren.
2)Mieterhilfe Wien is een dienst van Wohnservice Wien en biedt inwoners van Wenen gratis professionele juridische hulp bij alle soorten huisvestingsgerelateerde vragen. Het biedt ook snelle en laagdrempelige juridische bijstand in de strijd tegen vastgoedspeculatie. Op de website biedt men tools waarmee huurders kunnen controleren of de huurprijzen en eenmalige betalingen bij woningoverdrachten redelijk zijn.
3)Wohnfonds_Wien, het Fonds voor Woningbouw en Stedelijke Vernieuwing, zorgt voor hoge kwaliteit in de gesubsidieerde woningbouw en renovatie van oudere gebouwen. Het is structureel onafhankelijk van het stadsbestuur maar speelt een sterke strategische en financiële rol in Wenen. Het coördineert projectontwikkelaars, vastgoedeigenaars, gemeentelijke afdelingen en dienstencentra van de stad Wenen.
4)Hauskunft is een nieuw diensten- en adviescentrum voor renovatieprojecten van Wohnfonds_Wien. Het biedt sinds oktober 2020 info over op maat gemaakte oplossingen, inclusief passende financieringskanalen
5)Municipal Department 25 Deze dienst biedt een breed scala aan diensten en informatiebronnen voor huurders met betrekking tot technische aspecten van huisvesting. Het financiert ook de wijkvernieuwingsbureaus (GB), die zich bezighouden met conflictoplossing en gemeenschapswerking. MA biedt ook een onlinehuurcalculator waarmee huurders van private huurwoningen kunnen nagaan of hun huurprijs redelijk is evenals een online eenmalige betalingscalculator. Deze dient om een correcte berekening te maken van eenmalige betaling voor vaste installaties en uitrusting zoals overeengekomen bij overdracht van een huurwoning. MA beheert ook Smarter Together en WieNeu+ dat klimaatslimme en toekomstgerichte oplossingen voor Weense wijken wil realiseren.
6)Urban Renewal Offices. Deze Wijkvernieuwingsbureaus brengen personen of organisaties in een bepaalde wijk die ongebruikte ruimte ter beschikking willen stellen in contact met mensen die dergelijke ruimte nodig hebben. De nadruk ligt op betrokkenheid van bewoners bij het verbeteren van de leefkwaliteit in hun buurt. Met initiatieven en buurtpartnerschappen stelt men inwoners in staat om actief mee vorm te geen aan hun woonomgeving.
7)Austrian Federation of Limited-Profit Housing Associations (GBV). Deze fungeert als belangenvertegenwoordiger en verplichte controle-instantie voor de leden. De federatie telt circa 180 woningmaatschappijen verspreid over Oostenrijk waaronder coöperaties en vennootschappen met een brede waaier aan aandeelhouders (overheidsinstanties, belangenorganisaties zoals vakbonden, privébedrijven enz…). De activiteiten worden geregeld door de Limited-Profit Housing Act. Voor meer info: https:www.gbv.at.
8)Housing Research Division Wien: onderzoeksprogramma dat de ervaringen en prestaties van Wenen vergelijkt met andere steden
9)Wohnberatung Wien is een dienstencentrum voor inwoners van Wenen die op zoek zijn naar een gesubsidieerde of gemeentelijke woning. Biedt info over toelatingscriteria en registratieprocedures, woonsubsidies, toewijzing sociale woningen, financieringsvoorwaarden, huur bedrijfsruimten
10)Wohnpartner stelt150 maatschappelijke werkers te werk, bemiddelaars en coaches die bewoners van gemeentelijke wooncomplexen helpen bij alledaagse uitdagingen en conflicten en mogelijkheden bieden tot participatie, dialoog en positieve interactie. Wenen investeerde op die manier ook in personeel dat goede burenrelaties in haar woningen tracht te stimuleren. Actief met 9 buurtcentra
11)Wohnservice is een dienst die info en ondersteuning biedt op gebied van woongerelateerde zaken. Het werd in 2000 opgericht met als doel het kosteloos toewijzen van gesubsidieerde woningen die eigendom zijn van de stad Wenen en het onder de aandacht brengen van verwezenlijkingen op gebied van sociale huisvesting. Ook Mieterhilfe Wien en wohnpartner maken deel uit van Wohnservice, net als Wohnberatung..