Vorneweg sei gesagt, dass eine Umschuldung durchaus sinnvoll sein kann, es ist eine Frage der Kosten. Als Immobilienbesitzer beobachte ich mit Interesse die Entwicklung bei den Hypothekenzinsen. Hypothekenzinsen unterliegen Schwankungen, nicht so spontan wie Aktienkurse, aber abhängig von der Geldpolitik der Zentralbanken zeigen sich bei langfristiger Betrachtung der Zinsen Höhen und Tiefen. Eine Hypothekenfinanzierung läuft in der Regel 25 Jahre. Während dieser Laufzeit ist eine Veränderung des Zinsniveaus anzunehmen, Zinsfestschreibungen dauern durchaus 15 Jahre. Eine Umschuldung kann als durchaus in Frage kommen, wenn das Darlehen zu einer Zeit geschlossen wurde, in der die Zinsen für die Hypotheken deutlich höher waren, als zu einem späteren Zeitpunkt. Eine Umschuldung hat nur einen Haken. Die Banken fordern bei einer Umstrukturierung des Darlehens eine Kompensation für die entgangene Zinsdifferenz, die Vorfälligkeitsentschädigung.
Eine Umschuldung ist also ein Rechenexempel. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist in der Regel durchaus verhandelbar. Ist die Summe der nach dem alten Vertrag noch zu entrichtenden Zinsen höher, als die Summe der neu zu zahlenden Zinsen zuzüglich der Vorfälligkeitszahlung, ist eine Umstrukturierung empfehlenswert. Unrentabel würde das ganze allerdings bei einem Wechsel der Bank werden. Die Grundschuld für das alte Institut muss gelöscht werden, für die neue Bank muss eine neue Grundschuld bestellt werden. Durch diese Kosten würde der Zinsvorteil schnell relativiert werden. Ich persönlich würde daher die Bank nicht wechseln.
Wer eine Zinsfestschreibung gewählt hat, die länger als zehn Jahre dauert, hat die Möglichkeit, das Darlehen zum Ende des zehnten Jahres ohne Kosten zu kündigen. Bei diesen Laufzeiten dürfen Banken keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr verlangen. In diesem Fall ist der Zeitpunkt für eine Umschuldung ideal.