Uplace deel 2 – 20 december 2012
Milieuvergunning voor Uplace geschorst.
De paradox van Lorin Parys
De milieuvergunning van kwestieus project is op 18/12/2012 door de Raad van State geschorst.
http://krant.tijd.be/ipaper/20121219#detail/9282107
Na een beetje googelen resumeer ik hierna wat aanvullende informatie.
Voor een oplijsting van de argumenten voor en tegen, citeer ik hier, voor de volledigheid, twee artikels in De Morgen d.d. 21/03/2012 en De Morgen d.d. 21/03/2012 door professor Gino Van Ossel (Vlerick Management School).
In deze artikelen worden argumenten pro en contra naast elkaar afgewogen.
Dit lijkt mij – als smaakmaker – een goede start om zich in de materie te verdiepen.
Aan de kritische lezer (en vooral ook aan onze politieke vertegenwoordigers) om zijn/haar conclusies te trekken.
Na lectuur van de Vlaamse pers en nadat we ons oor her en der te luisteren hebben gelegd, stellen we vast dat er blijkbaar niet veel draagvlak (een modern woord dat duidt op welke mate een voorstel of project door de bevolking wordt geapprecieerd) is voor het Uplace-shopping-center.
Subsidies.
Volgens Het Laatste Nieuws d.d. 30/12/2011
word door het Agentschap Wegen & Verkeer (van de Vlaamse Gemeenschap) 56 miljoenen Euro aan het project Uplace bijgedragen voor diverse mobiliteitsinvesteringen.
Dit is een voorlopig bedrag en iedereen weet hoe dat gaat met overheidsinvesteringen.
Ik citeer HLN :
- Op- en afritten van de Brusselse ring
- Aansluiting met de Woluwelaan te Machelen-Diegem
- Voetgangersbrug naar de dorpskern van Machelen
- Daarenboven zal De Lijn 2,5 miljoen Euro per jaar (tot hoelang ?) ophoesten voor pendelbussen
- Er wordt voorzien in een centrummanager voor de Stad Vilvoorde (budget 220.000 Euro)
Ergens las ik dat Uplace zelf 12,9 miljoen Euro zou bijdragen (sic) in de infrastructuurwerken.
De paradox van Lorin Parys.
In DE STANDAARD d.d. 14/12/2012 http://www.standaard.be/kanaal/index.aspx?kanaalid=336
schrijft Lorin Parys, COO van Uplace, in zijn column, onder de titel “De lessen van Ford”, naar aanleiding van de eventuele subsidies van de Vlaamse regering na het debâcle van Ford-Genk :
“het effect van subsidies op banen is nul”
Iets verder schrijft hij, nadat hij met veel cijfers heeft aangetoond dat subsidies, o.a. in de U.S.A. geen enkel effect hebben op de tewerkstelling :
“…het gevolg is dat er geld vloeit naar investeerders die sowieso al van plan waren te komen…”
Heren politiekers, laten we dit in gedachte houden om de rijkelijke subsidiëring van het Uplace-project te kaderen.
De blog van Philippe Van den Abeele d.d. 18/06/2012
Wie zich terdege wil informeren over het project MOET de blog van Philippe Van den Abeele d.d. 18/06/2012 eens lezen.
http://www.inflandersfields.eu/2012/06/uplace-geen-winkel-maar-vastgoedproject.html
Ik put uit hogervermelde paper de hiernavolgende wetenswaardige elementen.
- Het project werd gepresenteerd als een brownfieldconvenant (gehandtekend door de Vlaamse Regering op 05/06/2009).
- Van de totale oppervlakte (85.256 m²) dient slechts 5,7 % (terrein EUROMAT) gesaneerd te worden. Dit zal gebeuren door de Vlaamse Overheid (OVAM).
De kost hiervan werd geraamd op 1,7 miljoen Euro.
- De andere onderdelen moesten niet (meer) gesaneerd worden. Noch de terreinen voorheen toebehorend aan de firma COMPAS, de firma SOPON, de firma BONNA SABLA (herlees deze 2 woorden eens !), tesamen goed voor 61,30 % van de totale oppervlakte), noch de terreinen van de firma FRANKI (resterende 33 % van de totale oppervlakte)zijn te saneren.
Blogger Van den Abeele merkt terecht op dat Uplace, zoals overigens elke projectontwikkelaar zou doen, kiest voor hoge huuropbrengsten zoals winkels, hotels, kantoren, enz.
Er worden geen woningen voorzien in het project, noch relevante groene zones (bv. parken).
Huur-rendement.
Bedoeling van de projectontwikkelaar is natuurlijk om het project, na afwerking, zo snel mogelijk te verkopen aan lange-termijn-investeerders (pensioenfondsen, enz.).
Daarom moet een project volledig verhuurd zijn (“full let”).
Hoe hoger de huurprijzen en hoe langer de huurcontracten, hoe hoger de verkoopprijs.
Als, bij wijze van voorbeeld, de huurprijs 100 Euro bedraagt en de belegger wil 10 % rendement van zijn investering, dan is hij bereid om 1000 Euro te betalen.
Uiteraard is dit een simpele voorstelling van de berekening maar dit is wel de essentie.
De eventuele verkoopprijs van 1 miljard Euro (tegenover 600 miljoen Euro investering), zoals her en der geciteerd wordt, lijkt mij een normale (sic) projectwinst.
Ik maak direct duidelijk waarom projectontwikkelaars omzeggens nooit in “woningen” investeren.
Huurprijzen van vastgoed worden door de professionelen uitgedrukt in huurprijs / per vierkante meter / per jaar of XXX Euro/m²/jaar.
Bij wijze van voorbeeld : wie een villa (van bv. 250 m²) huurt voor 1000 Euro per maand betaalt 12.000 Euro per jaar of 48 Euro/m²/jaar.
Burelen worden verhuurd aan 100 à 250 Euro/m²/jaar (exclusief algemene kosten zoals verwarming, enz)
De top-huurprijzen van winkels in de belangrijkste winkelstraten van België [Meir(Antwerpen), Nieuwstraat (Brussel), enz] bedragen tot 1850 Euro/m²/jaar.
De huurprijzen in de shoppingcenters type Wijnegem Shopping, Woluwe Shopping, enz zijn mij niet bekend en heb ik niet opgezocht.
Deze getallen mogen uiteraard niet droogweg vergeleken worden want er zijn nog diverse fiscale aspecten (bv. wie betaalt de onroerende voorheffing ?) enz. die de reëele huurprijs (kost) bepalen.
Het is niet mijn bedoeling hier een cursus vastgoed neer te schrijven maar de grootte-orde van de getallen spreken voor zich.
Kantoortoren.
Dat Uplace graag een “iconische” kantoortoren wil neerpoten is, voor de aandachtige lezer, dan meteen begrijpelijk. Hoe meer verdiepingen, hoe kleiner de aankoopprijs van de grond wordt in het geheel.
Ik refereer hier naar de bureeltoren in Campus Mechelen-Noord (destijds gebouwd door projectontwikkelaar EURINPRO, eveneens Bart Verhaeghe).
Volgens mijn informatie kampt deze toren momenteel overigens met serieuze leegstand.
Het masterplan, waarvan het Uplace- project een onderdeel is, omvat, naar verluidt, 36.000 m² woningen en 28.000 m² parkzone. Ik ben benieuwd wie dat zal bouwen en financieren ?
Het Rittweger Business Park, ontwikkeld door PSR (Polluted Soil Remediation, Jan De Nul) in dezelfde zone bedraagt (slechts) 12.000 m².
De investering.
In De Standaard d.d. schrijft Jan Van Lancker (CEO van Uplace) dat de investering méér dan 500 miljoen Euro bedraagt.
http://www.standaard.be/artikel/detail.aspx?artikelid=MC3POB9J
Het schema is als volgt :
De project-ontwikkelaar moet zijn project financieren (op zogenaamd korte termijn).
Dit gebeurt meestal via (plaatselijke ?) banken. De naam van de Australische Westfield Group werd in de pers reeds genoemd.
Daarna wordt het project verkocht (zie hoger) aan één of meerdere lange-termijn-investeerders (pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, enz.).
Ik herneem hierna een alinea uit mijn artikel Uplace deel 1 – 5 juni 2012
Promotoren à la Uplace investeren slechts een heel klein gedeelte “eigen middelen”, zoals dat heet.
VÓÓr de bankencrisis was dat 5 à 10 %. Momenteel vragen de banken, na de alom bekende avonturen, meer eigen middelen, maar het gros wordt nog altijd gefinancierd door de banken.
(zie hoger).
Bart Verhaegen ontving weliswaar 330 miljoen Euro ( exclusief of inclusief belastingen ?) bij de verkoop van EURINPRO maar hij zal (al) zijn eigen geld waarschijnlijk niet in dat risico storten.
Ondertussen is hij in Brugge – wellicht ongewild – ook een beetje Sinterklaas aan ’t spelen.
Geld lenen om een huis te bouwen of te kopen.
Hierna een beetje geschiedenis als tussendoortje.
Onze voorouders woonden, op het platte land, in kleine kempische hoevetjes die telkens door de volgende generatie werden ge-erfd. Met de beschikbare middelen (spaargeld in de zwarte kous of in de schoorsteen verstopt) werd af en toe een kleine uitbreiding gebouwd. De mensen gingen niet naar de bank (in zoverre ze al bestonden) om geld te lenen.
Na de tweede wereldoorlog konden mensen in ons land, ingevolge het – door de Amerikanen gesponsorde – Marshall-plan, geld lenen bij de banken om verwoeste woningen terug op te bouwen. Sindsdien is het een vastgeroeste “slechte” gewoonte om geld te gaan lenen om een huis te bouwen (of te kopen).
In jaren van grote inflatie (bv. de jaren ’60) met een vaste rentevoet een zeer rendabele operatie, maar dat is alweer een ander paar mouwen.
Ik ga hier niet verder uitleggen dat het geleende geld voor een woning nominaal (d.i. uitgedrukt in de geldwaarde van de ontleendatum) twee tot drie keer de oorspronkelijke som bedraagt.
Een ontlener werkt dus zijn gans actief leven (25 à 30 jaar) voor de bank en dus niet voor zichzelf en zijn gezin !
Als Uplace zegt dat het project goed is voor de tewerkstelling tijdens de bouw van het project (enkele honderden arbeiders gedurende enkele jaren) dan verliest men uit het oog dat Uplace geld gaat lenen bij de banken (dat zijn onze spaargelden) om o.m. lonen te betalen, sociale lasten, roerende en onroerende voorheffing, rechtstreekse en onrechtstreekse belastingen (bv. btw), enz.
De terugbetaling van het project gebeurt uiteindelijk via de huurgelden, die verrekend worden in de verkoopprijzen van de producten in de winkels. Deze worden dus – opnieuw – betaald door de shopping-mall-consumenten. De verkoopprijzen van de producten bevatten dus de interesten die wij – afgeroomd – jaarlijks (zouden moeten) ontvangen van de bank.
De winst op de verkoop van het project zal, ten voordele van Bart Verhaeghe, – gebruikmakend van diverse fiscale spitstechnologieën – wellicht grotendeels naar Zwitserland verhuizen.
Voor wie nog niet weet hoe de economische en bancaire crisis in mekaar zit, heb ik – meen ik – hierboven een tip van de sluier gelicht.
Ik zou het alleszins niet fijn vinden als “mijn” pensioenfonds en/of “mijn” levensverzekerings-maatschappij in dit mega-project zou investeren.
Ik sta geenszins achter het fun-shopping-principe en, omwille van het kleine draagvlak, vind ik dit project een te groot risico.
Helaas zullen ze het jou en mij niet komen vragen !
De bankencrisis heeft ons blijkbaar nog niet genoeg geleerd.
Architect Guido Peeters.
Senior Real Estate Project Manager.
20 december 2012
