WAT KAN VLAANDEREN LEREN VAN HET WEENSE SOCIAAL HUISVESTINGSBELEID?
Wenen kan wereldwijd uitzonderlijke resultaten voorleggen op vlak van betaalbaar wonen. 60 procent van de inwoners woont in een betaalbare sociale woning en slechts 18 procent spendeert hierdoor meer dan 40 procent van zijn inkomen aan woonlasten tegenover 62 procent in Londen, 50 procent in Berlijn enz… Dit is niet alleen te danken aan de meer dan 420.000 betaalbare woonentiteiten, maar ook aan de huursubsidies, beperkingen op de private huurtarieven, het grondbeleid, opvang van dak- en thuislozen… Uit onderzoek blijkt dat dit beleid een prijsverlagend effect heeft op de private huurtarieven en verkoopprijzen. Wat kan Vlaanderen leren van Wenen?
1.Dat Wenen op vlak van betaalbaar wonen uitzonderlijke resultaten kan voorleggen is het resultaat van een eeuw lang consequent volgehouden beleid dat zich bijna uitsluitend richtte op uitbreiding van het aanbod aan goedkope huurwoningen. De geest van het ‘Rote Wien’ uit de jaren ’20 van de vorige eeuw is vandaag nog steeds duidelijk voelbaar in het stadsbeleid.
Advies 1: Langdurig voeren van eenzelfde beleid zorgt voor goede resultaten onder meer omdat het duidelijkheid schept voor alle betrokkenen.
2.Dat Wenen jaarlijks 400 miljoen investeert in sociale huisvesting is voor een groot deel te danken aan de Wohnbauforderbeitrage, een vaste heffing van 0,5 procent op het brutoloon van werknemers én werkgevers in Oostenrijk, waarvan de opbrengst bestemd is voor sociale huisvesting. De stad kreeg in 2023 hiervan zo’n 250 miljoen en dikt dit aan tot circa 400 miljoen met de inkomsten uit de terugbetaling van de leningen die het goedkoop toekent voor sociale woningbouw. Van deze 400 miljoen ging in 2023 207 miljoen naar nieuwbouw, 143 miljoen naar renovatie en 43 miljoen naar de huursubsidie. Daarnaast trekt Wenen 142 miljoen uit voor de opvang van nieuwkomers en de circa 11.400 dak- en thuislozen.
Advies 2: Erken het maatschappelijk belang van betaalbare huisvesting en zorg voor een stabiele en voorspelbare financiering.
3.Naast de eigen gemeentewoningen kent Wenen goedkope leningen toe aan Limited-Profit Housing Associations (LPHA’s) waarvan de helft coöperatieven en de andere helft een amalgaan van vakbonden, banken, publieke diensten en dergelijke. In ruil gelden strikte regels. Met uitzondering van de 3,5 procent die men jaarlijks als dividend kan uitkeren moet de winst in sociale woningbouw geïnvesteerd worden en dienen de huurtarieven kostendekkend zijn. Wenen werkt voor bepaalde projecten ook samen met private ontwikkelaars. Die kunnen op beperkte steun (wel net als LPHA’s goedkope bouwgronden via erfpacht, maar geen goedkope leningen) rekenen op voorwaarde dat men de panden minstens 10 jaar sociaal verhuurt, een voorwaarde die vervalt bij herverhuur nadien. Ook zij moeten dus net als de LPHA’s van bij de aanvang contracten van onbepaalde duur aanbieden.
In Vlaanderen rekende de overheid hiervoor tot voor kort alleen op de woonmaatschappijen waarin de lokale besturen de scepter zwaaien. Deze gebruiken in de praktijk slechts een fractie van het beschikbare budget, in 2022 slechts 685 miljoen van 2 miljard. Dit is een van de redenen waarom Vlaanderen in 2023 besliste om ook private initiatiefnemers te subsidiëren voor nieuwe vastgoedontwikkelingen vanaf drie woningen en appartementen op voorwaarde dat minstens 1/3e als sociale woning wordt verhuurd en 1/3e betaalbaarder via budgethuur.
Advies 3. De variëteit aan mogelijke projectontwikkelaars voor sociale huisvestingsprojecten levert in Wenen een grote dynamiek op.
4.Heel belangrijk in het sociaal huisvestingsbeleid van de stad Wenen is haar grondpolitiek waarbij Wohnfonds_Wien een centrale rol speelt en momenteel nog 3 miljoen m2 in beheer heeft. Deze gronden worden via een wedstrijd, waarbij zowel de architectuur, ecologie, economie als sociale duurzaamheid beoordeeld worden, goedkoop tot gratis via een leasingovereenkomst ter beschikking gesteld van LPHA’s. Sinds 2019 geldt de verordening ‘gesubsidieerde woningbouw’ waarbij bij elke nieuwbouwontwikkeling voor huisvesting groter dan 5000 m2, waarbij bijvoorbeeld landbouw-, groen- of braakliggend terrein herbestemd wordt voor woningbouw, twee derde van de bovengrondse bruto vloeroppervlakte gebruikt dient te worden voor de bouw van gesubsidieerde, betaalbare woningen. De grond mag bovendien niet meer kosten dan 188 euro per m2 bruto vloeroppervlakte.
Advies 4: Op vlak van goedkoop grondbeleid voor sociale woningbouw staat Vlaanderen zo goed als nergens.
5.De hoogte van de huursubsidie is in Wenen afhankelijk van het inkomen, de gezinsgrootte en de huurkosten. Het gemiddelde subsidiebedrag bedraagt 230 euro per maand. Eenieder waarvan de woonlasten in verhouding tot het inkomen onredelijk hoog zijn komt hiervoor in aanmerking, zelfs wie in een sociale woning woont.
Advies 5: Ook Vlaanderen moet meer mensen die het moeilijk hebben op de huurmarkt ondersteunen met huursubsidies en –huurpremies en deze bedragen indien nodig optrekken.
6.De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale woning zijn veel hoger in Wenen dan in Vlaanderen, waardoor je in deze woonblokken een solider sociaal weefsel krijgt en minder onderlinge problemen. Van gentrificatie naar buitenwijken of randgemeenten is weinig sprake. Ongeacht het inkomen is de huurprijs van een sociale woning er ook voor iedereen gelijk. Iedereen krijgt er een contract van onbepaalde duur en moet zijn inkomen maar één keer aantonen bij de contractondertekening. Dit geeft huurders zekerheid bij het plannen en organiseren van het leven.
Dit alles staat in schril contrast met de situatie in Vlaanderen waar sociale woonwijken vaak problematische getto’s zijn en inwoners steeds vaker verplichtingen opgelegd krijgen met betrekking tot taalkennis en werkbereidheid. Vanaf 1 januari 2025 krijgen sociale huurders in Vlaanderen ook slechts een huurcontract voor maximaal negen jaar.
Advies 6: Ook Vlaanderen moet streven naar een grotere sociale mix in haar sociale woonprojecten en meer stabiliteit voor huurders.
7.Een andere maatregel die de sociale huurtarieven goedkoper maakt is de verplichting die Wenen gesubsidieerde bouwprojecten oplegt dat de helft van de woningen onder de SMART-regeling vallen. Deze appartementen zijn kleiner wat ook de huur, die berekend wordt per m2, vermindert. Ook de voorschotten die huurders bij de start van hun contract met LPHA’s moeten betalen en die kunnen oplopen tot 40.000 euro voor een appartement van 80 m2 zijn hier beperkt tot 60 euro per m2.
Advies 7: Ook Vlaanderen moet de bouw van kleinere appartementen overwegen als middel om er meer te kunnen bouwen, de bouwkosten te verlagen en de huur te verminderen.
8.Er geldt in Oostenrijk een complexe huurprijsregulering die de huurder in de private sector beter beschermt dan elders. Zo geldt er in Wenen voor huurwoningen, die voor 9 mei 1945 gebouwd zijn en vanaf 1 maart 1994 verhuurd werden, een wettelijk afdwingbare richtwaardehuurprijs van slechts 6,67 euro per m2 (op 1 april 2023). Dit komt ongeveer overeen met de huurprijs van een gemeente- en gesubsidieerde sociale woning.
Advies 8: Vlaanderen staat op dat vlak van huurreglementering nog nergens. Wenen toont aan dat het wel kan.
9. Wenen verbiedt dat woningen niet langer dan 90 dagen per jaar via Airbnb of Booking.com verhuurd mogen worden.
Advies 9: Steeds meer worden woningen aan de woonmarkt onttrokken om ze winstgevend te verhuren aan vakantiegangers. Ook Vlaanderen moet hier paal en perk aan stellen.
10.Wenen investeert via het Fonds Soziales Wien enorm in hulpverlening aan dak- en thuislozen en nieuwkomer en werkt hiervoor samen met meer dan 30 partnerorganisaties.
Advies 10: De enorme middelen die Wenen hiervoor inzet – 142 miljoen – is verhoudingsgewijs veel meer dan wat Vlaanderen hiervoor uittrekt.
11.Ook in haar steun aan particulieren voor de aankoop van een woning heeft Wenen oog voor verhuring. Wie de woning een aantal jaren verhuurt en aan andere voorwaarden voldoet kan 20 procent btw op de aankoopprijs terugvorderen. Wenen wil hiermee vermijden dat nieuwbouwwoningen als een investeringsproduct blijven leegstaan.
Advies 11: Ook Vlaanderen kan zich hierdoor laten door inspireren om op die manier bij nieuwbouw leegstand te voorkomen.
12.Wenen is ook toonaangevend op vlak van energetische renovatie. In 2024 werd 143 miljoen uitgetrokken voor renovatie van haar sociaal woonpatrimonium, terwijl Vlaanderen in zijn geheel in 2023 hiervoor slechts 25,7 miljoen (vanuit het Vlaams Klimaatfonds) vrijmaakte. Wiener Wohnen wil tegen 2040 klimaatneutraal zijn en maakte tot dusver al 130.000 van de 2200.000 appartementen gasvrij.
Advies: Vlaanderen, investeer net als Wenen, meer in energetische renovatie van de sociale woningen.
LUC VANHEERENTALS
zelfstandig journalist en auteur onder meer van ‘Betaalbaar wonen in Leuven???!!!’ (2023, 220 blz.)
DIT ARTIKEL KWAM TOT STAND MET DE STEUN VAN HET PASCAL DECROOSFONDS
DE VOLLEDIGE STUDIE KAN JE LEZEN OP https://www.dewereldmorgen.be/community/wat-kan-vlaanderen-op-vlak-van-sociale-huisvesting-leren-van-de-stad-wenen/