Wall Street slokt na rampzalige vastgoedbubbel ook huurmarkt op

Wall Street slokt na rampzalige vastgoedbubbel ook huurmarkt op

Zes jaar na de financiële crisis begint de vastgoedmarkt in de VS weer te draaien. Nu zijn het echter niet langer de huiseigenaars maar de huurders, aan wie veel geld verdiend wordt.

dinsdag 10 juni 2014 13:16

DeWereldMorgen.be

Toen
de huizenprijzen op een dieptepunt waren in januari 2012, kochten
grote institutionele investeerders veel huizen op in regio’s die het
hardst getroffen waren door de crisis. Omdat de huuropbrengst in
verhouding tot de huizenprijs nu erg hoog is in de VS, blijkt
verhuren een veel lucratievere business dan verkopen.

In
een jaar tijd werd investeringsbedrijf Blackstone Group, dat tot voor
kort geen enkele huurwoning bezat, de grootste verhuurder van
vrijstaande woningen in de VS. Diverse bedrijven, waaronder
Blackstone, bundelen deze woningen nu tot verhandelbare ‘effecten’.
Dit zijn verhandelbare rechten zoals aandelen, obligaties en
termijncontracten. Dat gebeurt op dezelfde wijze als eerder met
hypotheken voor de aankoop van woningen gebeurde. Nu komt het
rendement dus niet van hypotheekbetalingen, maar van huuropbrengsten.

De
verkoop van deze ‘effecten’ is tot nu toe klein – minder dan 3
miljard dollar. Toch klinken er geluiden om het toezicht te
verscherpen. Omdat dergelijke constructies nog niet eerder zijn
ingezet, is het voor niemand duidelijk hoe ze zullen presteren –
nog het minst voor de betrokken huurders.

Achterstallig
onderhoud

Vorig
jaar waarschuwden twee economen van de Amerikaanse centrale bank
Federal Reserve dat het voor instituten problemen kan opleveren om
zoveel huurwoningen tegelijk goed te beheren en te onderhouden. Een
concrete situatie diende zich in mei 2014 aan, toen een echtpaar uit
Sun Valley (Californië) een rechtszaak aanspande tegen Invitation
Homes, een dochteronderneming van Blackstone, wegens achterstallig
onderhoud. Ze beweerden dat ze door schimmel in het huis last hadden
van bloedneuzen, hoofdpijn, vermoeidheid, geheugenverlies, chronische
verkoudheid en griepachtige symptomen.

“De
financiële verhandeling van huurwoningen in de vorm van effecten kan
leiden tot een exponentiële groei van slechte praktijken”, zegt
Kevin Stein, plaatsvervangend directeur van de California
Reinvestment Coalition. “We weten niets over de
vastgoedbeheerder en ook niet of er druk zal ontstaan om de huren te
verhogen.”

In
oktober vorig jaar bracht Deutsche Bank voor het eerst het nieuwe
investeringsproduct op de markt: 479,1 miljoen dollar (360,5 miljoen
euro) aan verwachte huurinkomsten uit 3.207 huizen van Invitation
Homes. Het gaat om slechts een klein deel van de 44.000 huizen die
Blackstone bezit in de VS.

Hoog
rendement

De
bemoeienis van Wall Street met de huurmarkt komt op het moment dat de
ongelijkheid in de VS historisch groot is. De groeiende invloed van
investeerders leidt ertoe dat met voorheen alledaagse gebeurtenissen
opeens grote belangen gemoeid zijn. Achter de huurbaas die aanklopt
om zijn huur te innen, zitten nu duizenden investeerders, soms
duizenden kilometers verderop, die een zo hoog mogelijk rendement uit
hun investering eisen.

“Dat
huizen op deze manier verhuurd worden, is niet nieuw”, zegt
Sarah Edelman, beleidsanalist bij het Center for American Progress.
“Voorheen waren het echter particulieren die een huis
verhuurden. Nu zijn het bedrijven met grote portfolio’s in
verschillende staten. Het is de vraag of zo’n systeem goed gaat
werken.”

Omdat
institutionele investeerders voor huizen meer kunnen betalen dan de
vraagprijs – in contanten – drukken ze particuliere kopers uit de
markt en drijven ze de prijzen op. Door deze institutionele kopers is
het percentage aankopers dat een huis contant betaalt in de VS, in
een jaar tijd verdubbeld tot meer dan 40 procent. De strenge eisen
waaraan kopers moeten voldoen om een hypotheek te krijgen, maakt het
nog moeilijker voor particulieren om een huis te kopen.

De
nieuwe investeringsconstructie trekt geld aan voor een uitbreiding
van de huurmarkt, terwijl er veel vraag is naar betaalbare
huurwoningen. Dat Wall Street nu de huizen verhuurt waaruit de
eigenaren eerder noodgedwongen moesten vertrekken als gevolg van de
misdadige praktijken van diezelfde financiële wereld, is voor de
voormalige eigenaren een bittere pil om slikken.

Wall Street Sets Its Sights on Renters

dagelijkse newsletter

take down
the paywall
steun ons nu!