De verwondering over deze verdwijning verwondert minister van Financiën Steven Vanackere (CD&V), wegens (1) gevraagd door de Vlaamse partijen en (2), volgend uit (1), de mogelijkheid biedend om een woonbeleid op maat uit te werken. Ook Vlaams minister van Begroting Philippe Muyters (N-VA) haast zich om te stellen dat het oude beleid niet noodzakelijk voortgezet dient te worden. 

Beide ministers hebben gelijk: de overheveling van de woonbonusmiddelen maakt wat out of the box-denken mogelijk. En er kan eindelijk komaf gemaakt worden met een fout beleid. Want dat is de woonbonus: fout beleid.

In Zweden, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk is een gelijkaardige subsidie al grondig hervormd en/of afgeschaft; in Nederland bestaat grote eensgezindheid dat aan het zeer gulle systeem zou moeten worden gesleuteld, maar de politici hebben er vooralsnog last van koudwatervrees en durven niet in te grijpen. Een zo veralgemeende betoelaging afschaffen, is politiek geen simpele beslissing; ook al is die betoelaging zeer inefficiënt.

De woonbonus werd in 2005 geïntroduceerd ter vervanging van het toen bestaande systeem van fiscale ondersteuning van woningverwerving. De woonbonus zou enkele asociale aspecten ervan rechttrekken. Het financiële voordeel van dat oude systeem nam toe met het inkomen en met de hoogte van de afgesloten hypothecaire lening, waardoor vooral de hoge inkomens – met andere woorden zij die het absoluut niet nodig hadden – met het voordeel gingen lopen.

De woonbonus zou dit veranderen; de aftrek werd voor iedereen gelijk. Het klopt dat de ongelijkheid ten voordele van de hogere inkomensgroepen daardoor iets minder ongelijk wordt, maar doordat de aftrek zich afspeelt in de hoogste schalen van ieders inkomen, blijven de hogere inkomens – dus zij die het niet nodig hebben – het meeste voordeel hebben.

Er is echter meer aan de hand. Maar dat is, zoals Itinera-econoom Ivan Van de Cloot in TerZake (VRT, 12 januari 2012) stelde, moeilijk uit te leggen: het is immers niet zo dat de woonbonus er voor zorgt dat de toegang tot eigen woningbezit beter betaalbaar wordt; neen, het is omgekeerd: het doet de woningprijzen stijgen. In feite doet de woonbonus het inkomen van de ontlener toenemen, zodat hij dus meer kan lenen en dus een hogere prijs kan betalen.

Alle veralgemeende subsidies die de kopers (en huurders) ondersteunen, hebben hetzelfde effect: ze maken wonen duurder. De woonbonus op Vlaams niveau door bijvoorbeeld een bouwpremie vervangen, zal hetzelfde effect hebben.

Maar er is meer aan de hand dan het prijsopdrijvend effect. De uitvoeringsmodaliteiten van de woonbonus leiden nog tot andere perverse effecten. Was het oude fiscale systeem beperkt in de tijd, dan kan de woonbonus onbeperkt in de tijd worden afgetrokken. Gevolg: de ontleningstijd neemt toe. Ook dit heeft tot gevolg dat de ontleningscapaciteit toeneemt en dus dat de prijzen stijgen. Plus, op het einde van de rit zal de woning voor de koper een pak duurder uitgevallen zijn.

Een tweede pervers effect volgt uit het forfaitaire karakter van de woonbonus: iedereen trekt evenveel af. Dit heeft tot gevolg dat vooral de lagere inkomenscategorieën hun ontleningscapaciteit zagen stijgen. Gevolg: een naar verhouding sterkere toename van de prijzen van de kleinere en minder kwalitatieve woningen.

Een derde pervers effect is dat zelfs zij die een woning cash kunnen betalen – ja die zijn er -, toch een hypothecaire lening afsluiten wegens het (schijnbare) fiscale voordeel. Het is in het verlengde hiervan dan ook niet verwonderlijk dat ook nogal wat tweede woningen (ook in het buitenland) met een hypothecaire lening worden gefinancierd. Men kan zich afvragen wat de overheid heeft bezield om ook een fiscale aftrek voor vakantiewoningen te voorzien.

De verliezers kunnen tegen een stoot

Zullen er bij het verdwijnen van de woonbonus zonder Vlaamse compensatie verliezers zijn? Mogelijks. De kans dat de woningprijzen dalen of minder sterk stijgen, bestaat. Verlies dreigt voor de verkopers van bouwgronden en woningen, voor hun vertegenwoordigers die hun commissie zien verminderen, en voor de banken.

De woonbonus had echter als doel de toegang tot het eigen woningbezit te bevorderen, niet om de banken te sponsoren (wat nu dus gebeurt). Niet getreurd dus. En de verkopers hoeven ook niet echt te klagen; zij worden fiscaal al zeer mild behandeld. Het KI (kadastraal inkomen) van hun woningen staat bijlange na niet in verhouding tot de waarde en de opbrengst van hun woning, een meerwaardebelasting hoeven ze ook niet te betalen en met de vermindering en meeneembaarheid van de registratierechten kregen ze van de Vlaamse regering de afgelopen tijd al een behoorlijk duwtje in de rug.

Tijd voor make-over

Onze overheden hebben langdurig op een ondoelmatige manier zeer genereus de toegang tot het woningbezit ondersteund en lieten daardoor gigantische sommen belastinggeld vloeien naar velen die het eigenlijk niet nodig hadden. Tijd dus om genereus te worden voor zij die met een reële woonnood worden geconfronteerd; zij werden in het verleden zeer stiefmoederlijk behandeld.

De naar Vlaanderen over te dragen som zou 900 à 1.000 miljoen euro bedragen. Een bom geld; ruwweg drie keer meer dan de Vlaamse overheid vandaag in de bouw van sociale huurwoningen investeert. Het geld kan dan ook in de eerste plaats aangewend worden voor de bouw van sociale huurwoningen. De nood is hoog, de wachtlijsten en –tijden onverantwoord lang.

Onderzoek leert dat er met de contouren van de huidige Vlaamse regelgeving 320.000 sociale huurwoningen zouden moeten zijn. Er zijn er ongeveer 145.000; of een tekort van ruwweg 170.000. Werk op de plank dus. De afgelopen drie jaar werden door de ongeveer 100 sociale huisvestingsmaatschappijen een kleine 1.600 huurwoningen per jaar opgeleverd, of 16 per maatschappij. Veel is dat niet.

De Vlaamse overheid engageert zich om op 10 jaar tijd 43.000 extra sociale huurwoningen te bouwen. Het klinkt spectaculair, maar dat is het niet. Het is niet meer dan een consolidatie van het huidige marktaandeel van ongeveer 6 procent en houdt nog altijd maar de bouw van 43 woningen per sociale huisvestingsmaatschappij in. Het mag (moet) dus wat meer zijn; er mag een tandje bij, en dus ook behoorlijk wat geld. Het zal goed besteed zijn, want tot nader order helpen sociale huurwoningen de armen nog steeds het best.

Daar het een tijd zal duren vooraleer er 320.000 sociale huurwoningen zullen zijn (mocht men ze al willen bouwen), is ook het noodzakelijk om een veralgemeend huursubsidiesysteem in te voeren. Huursubsidies bestaan in al onze buurlanden.

Wat bij ons bestaat, is eigenlijk een verhuissubsidie en dat is een zeer mager beestje, dat na de uitbreiding tot zij die langer dan vijf jaar op een sociale huurwoning wachten, niet veel dikker zal zijn. Eigenlijk stelt het Vlaamse huursubsidiesysteem niets voor. Nochtans, mits verstandig uitgewerkt, kan een huursubsidie een pak mensen uit de armoede houden. Te denken valt bijvoorbeeld aan alleenstaande moeders, bejaarden of werklozen die privaat moeten huren.

Waarom wordt niet onmiddellijk een veralgemeend huursubsidiesysteem voor bejaarde huurders uitgewerkt? Hun situatie op de woningmarkt is uitzichtloos: de toegang tot eigendom is afgesloten en op een (aangepaste) sociale woning kunnen ze nog langer blijven wachten. Of moeten deze mensen gestraft worden/blijven omdat ze tijdens hun leven niet in staat waren de norm van de eigen woning te realiseren?

Er is nog een derde bestemming voor het over te hevelen geld. In Vlaanderen staan een pak verkrotte en verkrottende woningen; en een nog groter aantal voldoet niet aan de elementaire energetische normen. Een andere aanpak dan de huidige, is nodig; met de huidige geïndividualiseerde pandje-per-pandje-aanpak schiet men niet op. De aanpak is niet structureel en heeft tot gevolg dat goede en slechte woningen kriskras door elkaar komen te staan. Een langdurige, integrale en collectieve aanpak is nodig, vooral in de oude wijken van de grote steden.

Want we willen toch echt niet geloven dat al die mensen uit eigen beweging hun dak zullen/kunnen isoleren (naar P. Luystermans, De Tijd, 14/1/2011). Een meer geïntegreerde aanpak maakt het bovendien mogelijk om ook met andere aspecten dan de woningkwaliteit bezig te zijn, met vergrijzing, met de gezinsvriendelijkheid, met de inplanting van voorzieningen, met het openbaar domein.

Prioriteiten verleggen

De kans is in ons land heel wat groter dat een welstellende bewoner van een villa in een groene residentiële wijk door de overheid financieel ondersteund wordt voor de bouw, aankoop en/of verbouwing van zijn woning dan dat een bejaarde huurster die met een overlevingspensioen rond moet komen en moet leven in een aftandse rijwoning een ondersteuning krijgt.

Het beleid moet dus over een andere boeg. Bovendien moeten we van het idee af dat fiscale kortingen en huisvestingspremies allerhande mensen helpen. Ze doen dit niet; ze drijven de prijzen op; ze maken wonen duurder.

Pascal De Decker

Pascal De Decker is docent aan de Sint-Lucasarchitectuurschool Gent/Brussel & Hogeschool Gent.