Onder impuls van Schepen van Facility Management Christophe Peeters keurde de Gentse gemeenteraad in juni 2010 een nieuw proactief antileegstandsbeleid goed. Schepen Peeters was de ellenlange juridische procedures om krakers uit leegstaande panden te krijgen meer dan beu. De Dienst Vastgoedbeheer van de Stad Gent werkte een driestappenplan uit om de 531 panden in eigendom bij leegstand te beschermen tegen krakers en vandalisme.

Vanaf nu worden leegstaande stadseigendommen in eerste instantie tijdelijk toegewezen aan mensen in acute precaire woonomstandigheden en in tweede instantie aan vzw’s op zoek naar een geschikte ruimte. In een derde instantie schakelt de stad antikraak- of vastgoedbeschermingsfirma’s als Lancelot en Entrakt in om hun patrimonium te vrijwaren van vandalisme en krakers. Maar wat is antikraak eigenlijk? Een oplossing voor het leegstandsprobleem van de Stad Gent of een obstakel voor meer creatieve en sociale alternatieven?

Antikraak en leegstandsbescherming: Lancelot

Antikraak waaide over uit Nederland en staat vooral bekend als een jong, flexibel en cool woonavontuur. Mensen krijgen de kans om leegstaande panden tijdelijk en voor een lage prijs te bewonen tot de gebouwen een nieuwe bestemming krijgen. Nochtans beschouwen antikraakbedrijven als Lancelot en Entrakt het goedkoop huisvesten van woningzoekenden niet tot hun prioriteit. Hun missie is het beschermen van vastgoed en in dienst van de eigenaars het leegstaand vastgoed zo adequaat en goedkoop mogelijk beheren.

“Leegstaande panden trekken vaak krakers en vandalen aan”, legt directeur van Lancelot Marc Reniers uit. “Hierdoor daalt de waarde van het pand en bij uitbreiding ook van de buurt. Deze leegstaande panden laten bewonen is de beste garantie tegen waardedaling. Het pand wordt immers verwarmd, bewoond en bijgevolg ook beschermd tegen ongewenste bezoekers. Het is dus een win-winsituatie: de waarde van het leegstaande pand blijft behouden door permanente bewoning en mensen kunnen goedkoop wonen”.

Bewoning van leegstaande panden is niet de enige vorm van leegstandsbeheer die Lancelot aanbiedt. Er is ook de mogelijkheid voor de eigenaars om het pand te laten benutten of beheren. Beheren houdt in dat Lancelot glasreiniging, tuinonderhoud, sleutelbeheer of verwarmingsonderhoud in het leegstaande pand voorziet. Benutten impliceert dat het leegstand pand dienst doet als filmlocatie, reclamepaneel, of parking. Lancelot verwoordt het als volgt op hun website: “Leegstand kost geld, maar heeft u er ooit aan gedacht dat uw pand toch rendement kan opleveren tijdens leegstand.”

Lancelot is de marktleider inzake leegstandsbeheer in België, maar deelt de markt met een 40-tal andere concurrenten waarvan Entrakt op de tweede plaats komt. Lancelot ontstond in 1993 in Nederland onder de naam Camelot. Ondertussen bezit de Camelot Groep tien kantoren is zes verschillende Europese landen. In Belgie wonen er voorlopig nog maar 200 mensen in antikraak via Lancelot, maar het concept wint aan populariteit. Na wat aandacht in de media steeg het aantal aanvragen van 2000 naar 7000. Vooral in Vlaamse steden worden de wachtlijsten om in antikraak te wonen steeds langer. De voornaamste klanten van Lancelot zijn stedelijke en provinciale overheden. Ook banken en particuliere eigenaars doen beroep op de diensten van Lancelot.

“Leegstand is nutteloos,” staat in vele kraakpanden op de muren te lezen. Vastgoedbeschermingsfirma’s lijken die mening te delen. Ze moedigen eigenaars aan om hun leegstaande panden niet te laten verkommeren, maar om die in het beste geval te laten bewonen.

Een pluspunt voor de bewoners is dat ze zeer goedkoop kunnen wonen. Bij Lancelot is de richtprijs 175 euro per maand, per persoon alle kosten inbegrepen. Koppels die een leegstaand pand betrekken krijgen nog een korting aangeboden. Bovendien krijgen bewoners de kans om op bijzondere, ruime en vaak fancy locaties te wonen. Wie zou er nu niet voor een appel en een ei in een oude opslagloods, een verlaten klooster of een voormalige cinema willen wonen?

If it’s too good to be true…

Toch is niet iedereen even enthousiast over antikraak. Het meest voor de hand liggend ongemak is dat het een woonverhaal van zeer korte duur kan zijn. Een contract wordt voor minimaal drie maanden afgesloten en dan per maand verlengd. “De opzegtermijn is twee weken”, zegt Marc Reniers van Lancelot, “dus ik vertel onze bewoners altijd dat ze hun valies moeten klaar houden”.

Abel Heijkamp, medeoprichter van de Nederlandse Bond voor Precaire Woonvormen, ziet hierin een ernstig probleem. “Tijdelijke woonvormen zoals antikraak zorgen voor een uitholling van de huurwetgeving.” Heijkamp maakte een documentaire over antikraak in Nederland getiteld ‘Leegstand Zonder Zorgen’. “Als je in antikraak gaat wonen sluit je geen huurovereenkomst af met het antikraakbedrijf, maar een bruikleenovereenkomst. Dit betekent dat je geen huur hoeft te betalen, maar mits een vergoeding het leegstande pand kosteloos mag bewonen. Dit betekent echter ook dat je je als bewoner niet kan beroepen op de huurwetgeving en dit is waar het schoentje wringt.”

Een ander probleem waar Heijkamp in zijn documentaire op wijst is de inbreuk op de privacy. Vastgoedbeschermingsfirma’s als Lancelot sturen maandelijks controleurs op pad om de panden die ze in antikraak laten bewonen te controleren. Marc Reniers van Lancelot ziet deze controles als noodzakelijk. “Onze bewoners zijn onze ambassadeurs, en wij staan erop dat zij deze functie goed vervullen”.

Remco Van Olst, de directeur van Camelot Nederland stelt het als volgt: “Vertrouwen is goed, maar controle is nog veel beter”. Wordt het pand niet onderverhuurd? Ligt de tuin wel netjes? Wordt het pand deftig onderhouden? Worden er kaarsen aangestoken? Worden er feestjes gehouden? Worden deze regels overtreden dan krijgt de bewoner een waarschuwing en een boete van 30 euro en na drie waarschuwingen wordt het contract verbroken en kan de bewoner vertrekken. “Huisvredebreuk”, volgens Abel Heijkamp.“Het punt is dat deze controles onaangekondigd gebeuren. Lancelot bezit een reservesleutel van het pand en verleent zichzelf het recht om na het aanbellen op eigen initiatief binnen te komen”.

Naast een inbreuk op de privacy is er volgens Heijkamp ook sprake van discriminatie. Alvorens je via Lancelot of Entrakt kan wonen moet je op intakegesprek komen. Tijdens dit gesprek gaat men na of je wel voldoende verantwoordelijkheidszin hebt om in antikraak te wonen. Bij voorkeur worden er dan ook politieagenten, leerkrachten of mensen uit de zorgsector gekozen.

Reniers van Lancelot ziet hier geen probleem in. “Dit zijn immers mensen van wie we vermoeden dat ze als goede huisvader -of moeder op ons pand zullen passen” Zwangere vrouwen of mensen met minderjarige kinderen komen sowieso niet in aanmerking. “Om veiligheidsredenen”, verklaart Reniers. “Een oud fabriekspand lijkt ons bijvoorbeeld geen veilige omgeving voor kinderen of zwangere vrouwen”. Naast een bewijs van goed gedrag en zeden moet je ook je maandelijks inkomen kunnen aangeven om via Lancelot te kunnen wonen.

Op de website van Lancelot wordt trots geponeerd dat “de dagkosten van Lancelot gelijk zijn aan twee uren loon van een medewerker van een beveiligingsbedrijf”. Meteen ook een derde punt van kritiek want niet comform met het arbeidsrecht. Antikraak-bewoners worden geinstrumentaliseerd tot goedkope leegstandsbewakers zonder dat ze hiervoor betaald worden. “Ik benadruk met klem dat een bewoner geen werknemer van Lancelot is”, zegt Marc Reniers van Lancelot. “Bovendien betalen mensen die via ons wonen slechts een vijfde van wat ze op de reguliere woonmarkt zouden betalen, dus zij kunnen heel wat geld sparen”.

Van anti-kraak naar pro-kraak

Bedrijven als Lancelot kiezen hun bewoners niet uit sociale overwegingen. Integendeel, de gehanteerde selectiecriteria maken net dat mensen die de hoogste nood hebben aan een goedkope woonst niet bij hen terecht kunnen. De gemiddelde werkloze zal op een intake gesprek bij Lancelot weinig potten breken; laat staan iemand zonder papieren. Mensen aan de onderkant van de samenleving wordt zo een overlevingsstrategie uit handen gerukt. Het repressief optreden ten aanzien van krakers is deel van een strategie om ongewenste groepen het leven moeilijk te maken, in de hoop dat ze opkrassen. Als burgemeester Termont sociale organisaties en burgers oproept om de Roma niet meer te helpen, dan kan hij ze logischerwijs ook niet in lege stadseigendommen laten wonen.

De stad Gent argumenteert dat ze geen mensen wil en mag huisvesten in woningen die niet voldoen aan de normen. Kan kloppen, maar een slecht huis is beter dan de nachtopvang. Bovendien is het maar de vraag of er gemeenschapsgeld dient te gaan naar bedrijven die geen al te beste reputatie hebben, zoals blijkt uit de documentaire van Heijkamp. Een loopje nemen met de huurwetgeving die er is om bewoners te beschermen kan tellen als bezwaar.

Het kan ook anders. Kraken dient niet als een probleem gezien te worden. Voor veel mensen gaat het om een –vaak tijdelijke- oplossing. Hard optreden lijkt niet meteen de juiste aanpak. Onderhandelen lijkt een betere optie. De stad zou bijvoorbeeld iemand kunnen aanstellen als brugfiguur tussen de overheid en krakers. Zo iemand kan contacten leggen en situaties beter inschatten dan nu het geval is.

Daar zijn de geesten nog niet rijp voor. Zo blijkt uit de recente ontwikkelingen in de Spitaelpoortstraat. In de nacht van 27 december werden er zeven leegstaande panden gekraakt in de Spitaelpoortstraat aan de Dampoort teneinde er daklozen te huisvesten. Met dit initiatief wil de actiegroep “Solidariteit van Onderop” duidelijk maken dat kwaliteitsvol wonen een basisrecht is dat voor iedereen moet gelden. Met de hulp van enthousiaste buurtbewoners probeerden de actievoerders van de huisjes thuisjes te maken. In plaats van de dialoog aan te gaan met de actiegroep en met de krakende daklozen werden ze gedagvaard door de Stad Gent.

In een stedelijke huisvestingscontext die gekenmerkt wordt door hoge huur -en koopprijzen, ellenlange wachtlijsten voor sociale woningen, tsunami’s aan kotstudenten en sociale verdringing, begint het Gentse proactief antileegstandsbeleid steeds sterker te neigen naar een repressief antikraakbeleid. En zoals steeds zijn de meest kwetsbare groepen hier het eerste slachtoffer van: daklozen, sans-papiers, Gentse Roma gezinnen, asielzoekers, working poor.