Betaalbaar wonen is gezien de dure prijzen op de woningmarkt al vele jaren een zwaar probleem in Leuven. Laten we beginnen bij de prijzen van de woonhuizen. Een Leuvens woonhuis kostte in 2010 gemiddeld 253.209 euro, 2,5 keer (+149,1 procent) zo veel als in 2000. Van alle centrumsteden werd in 2010 in Leuven het meest betaald voor een gemiddeld woonhuis. In Kortrijk bijvoorbeeld diende slechts 153.798 euro betaald. De gemiddelde prijs van een doorsnee Leuvens woonhuis is dan ook veel hoger dan in de grote Vlaamse steden (212.631 euro in 2010).
Volgens de Vastgoedtrends van Trends moest in 2011 in Leuven gemiddeld 294.858 euro betaald worden voor ‘villa’s en woonhuizen’. Dit is 10,8 procent meer dan in 2009 en 149,2 procent meer dan in 2000. In de periode 2000-2010 stegen de gemiddelde prijzen van een Leuvens appartement en studio met 153,6 procent tot 199.753 euro (177.389 euro in grote steden) en van een villa met 46,5 procent tot 404.000 euro (376.341 euro in grote steden). De gemiddelde bouwprijs steeg in die periode met 129,8 procent tot 173,9 euro per m2 (201,3 euro in grote steden).
De hoge vastgoedprijzen stellen in Leuven vanzelfsprekend problemen op vlak van betaalbaarheid. Volgens de Stadsmonitor had in 2011 in Leuven 4,2 procent van de inwoners moeilijkheden om zijn woonkosten – de huur of de lening – te betalen (8,2 procent gemiddeld in centrumsteden). Het aandeel huishoudens met een woonquote hoger dan 30 procent – woonquote is het aandeel van de uitgave voor wonen in het totale gezinsinkomen – bedroeg in Leuven in 2011 27,3 procent, wat hoger is dan gemiddeld voor centrumsteden (23,3 procent). Er zijn voor zover bekend geen cijfers beschikbaar over het aantal Leuvenaars voor wie het financieel onhaalbaar is om in deze stad een pand te kopen en die noodgedwongen moeten uitwijken.
Wat zijn de oorzaken voor de dure prijzen in Leuven? Naast de algemene prijsstijgingen die al jarenlang woeden op de woningmarkt zet ongetwijfeld ook de sterke toename van het aantal inwoners in Leuven de vastgoedprijzen hier sterk onder druk. Leuven kende in de periode 2000-2010 een procentueel grotere bevolkingstoename dan gemiddeld in de 13 Vlaamse centrumsteden (8,5 versus 7 procent). Op 31 december 2011 waren er in Leuven 97.505 personen ingeschreven. Dat zijn er 8.351 meer dan eind 2001. Het ruimtelijk structuurplan voor Leuven dat in 2004 werd goedgekeurd bevatte nochtans de expliciete beleidskeuze om het aantal inwoners te beperken tot 100.000. “100.000 inwoners: dit is een politieke keuze die tot doel heeft de stad overzichtelijk en bestuurbaar te houden”, aldus het structuurplan.
Daarnaast is er ook een verband tussen de dure prijzen en het hoge gemiddelde inkomen. Van alle centrumsteden had Leuven in 2009 niet alleen de hoogste vastgoedprijzen, maar ook het hoogste gemiddelde inkomen per aangifte (30.970 euro). Terwijl de woningprijzen in de periode 2005-2010 stegen met 30,61 procent, nam het inkomen per inwoner in dezelfde periode echter slechts toe met 14,21 procent toe .
Hoe ziet het met de stadsvlucht die mogelijk het gevolg is van dure woonprijzen? Het totaal aantal personen dat jaarlijks uit Leuven verhuist steeg in de periode 2001-2003 van 6.201 tot 8.058 om dan terug te dalen tot 6.532 in 2007. Van dan af gaat het echter weer licht in stijgende lijn tot 6.892 in 2010 en 7.057 in 2011. Uit de Stadsmonitor 2011 blijkt dat het migratiesaldo van jonge gezinnen (met ouders tussen 30 en 39 jaar oud en kinderen van 0 tot 9) jaar na jaar echter zeer negatief blijft. In 2007 bedroeg het -31,9 procent, in 2008 -30,5 procent en in 2009 -24,7 procent. Er vertrekken dus nog steeds meer jonge gezinnen uit de stad dan dat er hier komen wonen. Leuven telde eind 2011 overigens 12.983 gezinnen met kinderen , een toename in vergelijking met een jaar voordien (12.944). 5.649 (5.670 eind 2010) gezinnen hadden 1 kind, 4.750 (4.686) 2 kinderen, 1.900 (1.919) 3 kinderen etc… In de Stadsmonitor werd aan inwoners ook de vraag gesteld of men de intentie had om de komende 5 jaar te verhuizen. Van alle centrumsteden (gemiddeld 26,7 procent) scoren Antwerpen (32,7 procent) en Leuven (32,1 procent) het hoogst.
Hoe zit het met het comfortniveau van de woningen in Leuven? Volgens de Stadsmonitor 2011 woont 97 procent van de Leuvenaars in een woning met elementair comfort (96,4 procent gemiddeld voor de centrumsteden), 91,3 procent heeft middelmatig comfort (84,7 procent in centrumsteden) en 81,3 procent groot comfort (72,3 procent in centrumsteden). 23,2 procent van de ondervraagden geeft aan in een woning te wonen met problemen zoals gebrek aan elementair comfort, een of meerdere structurele problemen en/of een gebrek aan ruimte (21,7 procent in centrumsteden). 3,9 procent woont in “een overbezette woning”. Dit is een woonst waar er minder dan 1 kamer per lid van het huishouden aanwezig is (4,6 procent in centrumsteden).
Leuven had volgens gegevens van de VMSW (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen) eind 2010 3.192 sociale huurwoningen op zijn grondgebied, waarvan 2.306 appartementen en 886 woningen. In verhouding tot het totaal aantal huishoudens heeft Leuven er minder dan in andere Vlaamse grote steden (6,88 versus 8,38 per 100 huishoudens in 2010). Dit cijfer daalde bovendien voor Leuven in de periode 2004-2010 van 7,71 tot 6,88. De daling is het gevolg van renovatiewerken waardoor een aantal woonentiteiten tijdelijk leeg komt te staan. Op 31 december 2011 had Dijledal – de grootste sociale huisvestingsmaatschappij actief in Leuven – er luidens haar Jaarverslag 2011 2.315 appartementen en 802 woningen in beheer. 2.478 personen stonden op dat ogenblik op de wachtlijst voor een sociale huurwoning. Het aantal steeg doorheen de jaren fors want eind 2002 telde de wachtlijst nog maar 1.852 personen.
Zijn er daklozen in Leuven? Er zijn daarover geen officiële cijfers bekend, maar OCMW-voorzitter Erik Vanderheiden schat hun aantal op een 50-tal. Sommigen leven een nomadenbestaan en trekken van stad tot stad of vriend tot vriend… Ook de in Leuven wonende Manu Chiguero van de Brusselse daklozenorganisatie Bij Ons/Chez Nous vermoedt cijfers in een dergelijke orde. Hij heeft het over een 15 a 20-tal “zichtbare” mensen die de nacht op straat doorbrengen en daarnaast nog een 50-tal personen die van het ene tijdelijke logement naar het andere trekken. Deze laatste groep bestaat zowel uit jongeren als ouderen. Er zijn volgens Chiguero zelfs vrouwen met kinderen bij.
Hoe zit het met de woonvoorzieningen voor ouderen? Het OCMW Leuven baat in Leuven momenteel 551 woongelegenheden uit voor senioren. Ter Vlierbeke telt 25 serviceflats, Ruelenspark 48 en Ter Putkapelle 27. Er staan circa 370 mensen op een wachtlijst voor een serviceflat. Daarnaast zijn er rustoord- en RVT-bedden in Ter Vlierbeke (90), Ter Putkapelle (90), Booghuys (73), Edouard Remy (289) en De Passerel (9). In 2012 stonden er gemiddeld 88 mensen op een wachtlijst voor een plaats in Remy, 68 voor het Booghuys, 200 voor Ter Vlierbeke en 206 voor Ter Putkapelle.
LUC VANHEERENTALS
PS. Het bovenstaande is een samenvatting van het hoofdstuk “Wonen” uit het boek “Leuven zoals het is. Aan vooravond verkiezingen” van Luc Vanheerentals dat rond 1 september verschijnt. Voor meer inlichtingen: luc.vanheerentals@telenet.be. (voorheen was de werktitel voor het boek “Leuven doorgelicht”, maar de titel is nu “Leuven zoals het is”)
