Om uithuiszetting te voorkomen komt de stad Leuven, al dan niet met de steun van het Vlaams Fonds ter Bestrijding van Uithuiszettingen en de nodige begeleiding, financieel tussen bij wie met huurachterstallen kampt. Leuven zet sinds het begin van de pandemie ook meer dan voorheen in op budgetbeheer, verleent allerhande steun onder meer via de Toelage Menselijke Waardigheid, overlegt preventief met vrederechters … Het blijft echter dweilen met de kraan open zolang er niet meer betaalbare sociale huisvesting gecreëerd wordt.
Om de 140.000 gezinnen die in Vlaanderen op een wachtlijst staan voor een sociale huurwoning betaalbare huisvesting te bezorgen, is een gigantische financiële inspanning nodig. Het hoeft overigens niet allemaal nieuwbouw door sociale huisvestingsmaatschappijen te zijn. Sociale verhuurkantoren kunnen met meer middelen panden huren tegen een hogere prijs dan dat zij deze verhuren aan hun kwetsbaar cliënteel. Via het sociaal beheersrecht onbewoonbare, leegstaande panden opvorderen en opknappen biedt lokale overheden eveneens enorme mogelijkheden.
Om meer middelen te genereren pleit ik voor een meerwaardebelasting op de verkoop van woningen. Uit een recent onderzoek, dat ik uitvoerde met de steun van het Pascal Decroosfonds, bleek dat de gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis en appartement in Leuven in de periode 2010-2020 respectievelijk steeg van 252.250 tot 358.000 euro (+41,9 procent) en van 155.000 tot 230.000 euro (+48,3 procent).
De winst is nog hallucinanter voor wie bijvoorbeeld in 1998 (71.470 euro) of 1988 (44.246 euro) in deze stad een huis kocht. In vergelijking met 1974 (16.681 euro) zijn de woonhuizen in Leuven inmiddels 21,08 keer zo duur geworden. In 2020 werden in Leuven 710 woonhuizen en 685 appartementen verkocht. De omzet bij de verkoop van de woonhuizen en appartementen in 2020 bedroeg 254,1 en 157,5 miljoen, samen goed voor 411,6 miljoen euro. De winst op die verkopen is niet te becijferen omdat we niet weten in welk jaar de betrokkene het huis kocht, maar moet gigantisch zijn.
Een belasting heffen op de gerealiseerde meerwaarde is gerechtvaardigd omdat de eigenaar deze voor een groot deel te danken heeft aan investeringen van de overheid in de omgeving en algemene maatregelen zoals daling van de rentevoeten. Men kan deze heffing bovendien beschouwen als een solidariteitsbelasting ten voordele van degenen die het momenteel zeer moeilijk hebben op de woonmarkt.
De eigenaar van de woning dient momenteel geen belasting te betalen op de meerwaarde bij de verkoop indien de woning het afgelopen jaar zijn hoofdverblijfplaats was. Op andere panden wordt een winstbelasting van 16,5 procent aangerekend. Er zijn in dit tweede geval evenwel een hele reeks aftrekken voorzien. Zo mag men van de verkoopprijs een forfaitair bedrag van 25 procent aftrekken voor kosten die bij de verkoop gemaakt werden. Ook voor elk jaar dat men volledig eigenaar was mag men nog eens vijf procent aftrekken. Deze aftrekken dienen deels teruggeschroefd te worden. Ook op huurinkomsten moet een belasting worden geheven.
In Leuven worden momenteel 53,6 procent van de 62.379 woningen en appartementen verhuurd. Op basis van eigen berekeningen raam ik de huurinkomsten op circa 360 miljoen euro per jaar. Deze inkomsten worden momenteel enkel belast wanneer de huur als een beroepsuitgave fiscaal afgetrokken wordt. In de andere gevallen gaat de overheid ervan uit dat de onroerende voorheffing een voldoende belasting is.
Luc Vanheerentals is zelfstandig journalist
