Als Tobback al wil toegeven dat er een wooncrisis is in onze stad, dan situeert hij die enkel op de sociale woningmarkt. En daar is het tekort volgens hem dan nog eens eenzijdig de schuld van de Vlaamse overheid.

Dat steden als Gent en Genk er in slagen een hoger percentage aan sociale woningen te voorzien met diezelfde Vlaamse overheid, vergeet de burgemeester gemakshalve even. Maar het gaat verder. Dat de huizen en appartementen in Leuven in het algemeen de duurste zijn van alle centrumsteden, wordt gewoonweg ontkend.

De hoogte van de prijzen is volgens Tobback de schuld van architecten die ‘onbekwaam zijn om goedkope woningen te bouwen’. Slik.

Luxewoningen versus betaalbare woningen

“De stad barst uit haar voegen. We tellen nu al meer dan 100.000 inwoners, en dat aantal blijft groeien. Dát aanpakken, is de uitdaging.” vervolgt Tobback in het interview. Het feit dat hij die twee zaken – betaalbaar wonen en een groeiende bevolking – niet verbindt, toont heel duidelijk aan naar wat voor stad hij wil gaan.

Want als je geen werk maakt van extra betaalbare woningen, zal de aangroei in onze stad zich enkel bij een groep zéér begoede mensen bevinden. Ten koste van iedereen die daar niet toe behoort. En dat is wel degelijk een keuze. Eigenlijk is het simpel. Leuven is een plek waar veel volk wil wonen, er zijn ook burgers die veel geld hebben.

Sommigen daarvan kunnen en willen een absurd dure woning in Leuven betalen, om er zelf in te wonen of om te verhuren. Dat laatste heet dan een ‘opbrengsthuis’. Als je de markt laat spelen, is de stad binnen de kortste keren onbetaalbaar voor velen. Je moet als stad dus wel ingrijpen. Maar dat laatste weigert het Leuvens stadsbestuur te doen.

In plaats van het heft zelf in handen te nemen, en zelf te bepalen wat er wordt gebouwd in de stad, laat de stad dat over aan projectontwikkelaars, die onze stad volbouwen met luxewoningen. Laat me dat even schetsen aan de hand van de afspraken die het stadsbestuur maakte met projectontwikkelaar Resiterra.

Projectontwikkelaar Resiterra creëerde het Barbarahof en het Janseniushof en is nu bezig met de Hertogensite. In totaal bouwt de projectontwikkelaar zo bijna 1000 woningen pal in het centrum van de stad. Die woningen kosten stukken van mensen.

Voor het goedkoopste appartement, met slechts een slaapkamer, moet je al meer dan 300.000 euro neertellen. Tweeslaapkamerappartementen kosten meer dan 400.000 euro, de verplichte garagebox van 40.000 euro niet meegeteld. En dan hebben we het nog niet over de penthouses en de lofts gehad.

Macht aan de financierders

De gronden die Resiterra kocht, waren van de KU Leuven, van de stad en van enkele private eigenaars. De stad had mijns inziens twee dingen kunnen doen om de prijzen betaalbaar te houden. De ene optie is de grond zelf kopen en bebouwen, dan heb je het project van A tot Z in handen en bepaal je zelf de prijzen.

De andere optie is heel duidelijke regels opleggen aan partner Resiterra. Gewoon zeggen waar het op staat: wij hebben in Leuven nood aan betaalbare woningen, niet aan nog extra luxewoningen. Het stadsbestuur dacht daar duidelijk anders over en Resiterra kreeg de grond zo in handen. Als je de kaart van Leuven bekijkt, zie je dat de sites van het Barbarahof, Janseniushof en Hertogensite samen een enorm gebied, pal in het centrum van Leuven omvatten.

Een groep financierders heeft op die manier enorm veel macht gekregen in onze stad. Doordat de drie sites allemaal van een speler zijn, kon die ook beslissen om ze niet allemaal tegelijkertijd te beginnen bebouwen. Eerst kwam het Barbarahof, dat in 2012 klaar was voor verkoop. Dan kwam het Janseniushof, dat nu afgerond wordt en nu is de bouw van de Hertogensite begonnen. Moesten de woningen allemaal op hetzelfde moment op de markt komen, dan was het moeilijker om de prijzen zo hoog te zetten. Maar doordat Resiterra alle grond zelf in handen heeft, is dat niet het geval. Goed voor de winstmarges van de projectontwikkelaar.

Het stadsbestuur en Resiterra maken zich sterk belang te hechten aan een ‘sociale mix’. Enerzijds doordat ze naast de luxewoningen ook 10% sociale woningen voorzien. Maar dat is niet meer dan het opgelegde Europese minimum. En vooral ruimschoots onvoldoende om de scheeftrekking die er nu al is recht te trekken.

Anderzijds door de ‘budgetwoningen’ in onder andere het Janseniushof. De stad investeerde daar in 13 stadswoningen met drie slaapkamers en tuin. Die woningen werden dan onder de markprijs verkocht, voor jonge gezinnen die net uit de boot vallen voor een sociale woning.

Verkeerde keuzes

Het enige probleempje: de kostprijs van die 13 ‘budgetwoningen’ bedraagt gemiddeld 355.000 euro. Slik. Een huis van 355.000 euro een budgetwoning noemen, je moet maar durven. In Wenen is er een sociale mix, daar woont 60% van de mensen in een publieke woning, die ze kunnen betalen op basis van hun inkomen. In die publieke woningen woont een gevarieerde groep, niet enkel de allerarmsten of de allerrijksten. Een mix wil niet zeggen dat 90% van de woningen voor de meest gegoeden is en 10% voor de allerarmsten. Eerlijk is eerlijk.

Het zal dus duidelijk zijn dat deze ideetjes in de marge geen fundamentele oplossing zijn voor de wooncrisis. De uitverkoop van onze stad aan projectontwikkelaars moet stoppen. De stad moet het heft zelf in handen nemen. In de eerste plaats door haar eigen gronden en panden niet te verkopen, maar ook door extra gronden en panden te verwerven. Want dan kan je als stad zelf beslissen in wat voor woningen je investeert, en laat dat dan geen luxewoningen zijn.

Als de stad dat had gedaan met de sites die nu het Barbarahof, Janseniushof en Hertogensite zijn of zullen worden, dan woonden bijna 1000 extra Leuvense gezinnen nu in een betaalbare woning. Nee het stadsbestuur is geen slachtoffer van haar eigen succes, het maakt gewoon de verkeerde keuzes.

Line De Witte, lijsttrekker gemeenteraadsverkiezingen Leuven (PVDA), leerkracht en auteur van ‘TTIP en CETA voor beginners.