P.S. Ongebruikelijk helemaal vooraan. 😉 Ik weet nu pas, na vele hoofdbrekens, hoe ik aan die 600 000 kwam. 25 000 in 1,5 miljard = 60 000. Al doende leert, deduceert en reduceert men. Zo’n grote getallen voor de geest halen blijft een uitdaging. Zeker als je snel afgeleid bent, uitgeput ook wegens onregelmatige slaap, de TV’s en de radio opstaan, …
Pas op dag 3 ontdekt … Ik deed het gratis. “De oplossing? De onderzoekers zien heil in een uitdoofscenario van 20 tot 25 jaar voor nieuwe contracten. Dat om grote prijsschommelingen op de markt te voorkomen. Werk op de plank voor de volgende Vlaamse regering, want dit jaar verhuist de materie van federaal naar gewestelijk niveau.”
http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/financieel/lenen/huizen-40000-euro-duurder-door-woonbonus/
Maar als je kiezers zich in de bovenste 60 % bevinden, dan is het opeens wel prima veel uit te geven aan iets overbodigs? Precies alsof er geen wachtlijsten zijn, te weinig bejaardentehuizen, steeds hogere energiekosten, …
———————————————
Het antwoord op deze vraag zou ik graag vernemen van een professioneel. O.a. die samengestelde interest berekenen heb ik ooit gekund, maar echt boeiend vind ik het sowieso niet. Dus heb ik maar “geëduceerd geschat”. Het is zo technisch dat ik er beter niet aan begonnen was. Maar ik ben nu eenmaal extreem inquisitief. Helaas … Zucht
Ik lees dit en de hoofdmachine wil weer aan het werk.
Kan één gigantische of kunnen veel kleinere coöperatieve(n) de klus ook aan als de Vlaamse overheid dit mogelijk maakt? Ook door een vrijstelling van onroerende te verlenen. Ik ga het best vragen aan de auteurs ervan.
Tegen 1250 per vierkante meter x 70 x 8 eenheden in één woonvolume met 2 verdiepingen op een perceel van minstens 40 m breed en 25 diep = 700 000 euro + 250 000 indien 25 000 per a
Minstens 21,5 m² woonkamer met keukenhoek, slaapkamer van 8 en de tweede 12, badkamer 9, 2de WC 1,5, gangen een meter of 5 en berging 3 = 60 m² of meer : twee trapruimtes, onderhoudsruimte of hoe heet dat met verwarmingsapparaat, meters, en dergelijke, fietsberging etcetera 80 m² zou veel te veel zijn
Gemiddeld 6000 per eenheid per jaar, in 2020 bijvoorbeeld 4800 Euro en in 2045 7 200 Euro, 2 % gemiddeld per jaar omhoog dus, x 8 x 25 jaar = 1 500 000
Kan een coöperatieve een sociale lening tegen 2 % of zo afsluiten? Ik neem aan van wel.
30 Vlamingen betalen elk 1000 per jaar, wegens 19 000 euro interest en de ontvangen 32 000, betalen 57 000 aan de bank; 5 000 in een pot voor onderhoud, verzekering, eventueel syndicus, gemeentelijke belastingen, … ik ben geen huisbaas.
na 25 jaar hebben ze samen 750 000 betaald, en de 950 000 + interest van 475 000 afbetaald.
Gebouw van 950 000 in handen, elk 31 666 waard. Interest van die gemiddeld 12 500 op de bank indien 2 % = 6250 = zou ruim 36 000 als eindsom geweest zijn door “niets interessants te doen”? 3 000 Vlamingen x 25 jaar = 75 000 x 10 000, de helft ter compensatie, = 750 miljoen. Of is het ruim 300 per jaar per Vlaming extra = 7500 x 25 x 8 000 = 1,5 miljard minstens.
Moet de Vlaamse overheid dan circa 50 miljoen subsidies bijleggen in jaar 1 voor 3 000 x 8 appartementen en 75 in jaar 25 om de interest van 2 % te compenseren? Indien elk jaar tegen de 25 000 woningen met dezelfde formule, 1 miljard 875 in jaar 25? De woonbonus dus afbouwen op deze periode zou dus sowieso moeten. Of is het 750 miljoen of die 1,5 miljard? Krab krab krab …
“Dat zorgt ervoor dat onder de nieuwe woonbonus het voordeel voor iedereen nog maximaal 912 euro per persoon is, of maximaal 1.824 euro per koppel per jaar. Inclusief het voordeel op de gemeentelijke opcentiemen kan dat oplopen tot 1.970 euro. Omgerekend betekent dit dat de nieuwe woonbonus per maand zo’n 164 euro per maand oplevert, gevoelig minder dan de regeling die tot eind dit jaar telt.” http://www.standaard.be/cnt/dmf20141016_01325118
Ongeveer 35-40 of 70-80 euro per jaar minder maar … Terwijl een indexopslag gemiddeld 300 of 600 euro zou kunnen zijn.
Waar is die wiskundige die op voor mij wonderlijke wijze weet hoe dit op te lossen?
————————————-
Wordt hopelijk vervolgd. Facebook-bericht aan de Confederatie Bouw
Geachte heer/mevrouw
Ik heb een vraag die jullie confederatie waarschijnlijk kan beantwoorden.
Hier is ze te vinden. http://community.dewereldmorgen.be/blog/dirkvanlanden/2017/02/01/kan-de-geleidelijke-afschaffing-van-de-woonbonus-op-25-jaar-tot-600-000-betaalbare-huurappartementen-leiden Misschien wat onduidelijk en vooral inaccuraat mijn berekeningen, maar dat zal wel geen probleem zijn, vermoed ik.
Vriendelijke groeten
Dirk
———————————
Trop is trop en te veel is te veel
“Toekomst :
Tussen 2013 en 2030 nood aan 284.000 bijkomende woningen (FederaalPlanbureau)
https://feb.kuleuven.be/leuven/student/leraren/presentaties-lerarendag/2015-sd-leraren-winters-woningmarkt
http://www.livios.be/nl/bouwinformatie/bouwen-verbouwen-of-kopen/bouwen/confederatie-bouw-belgische-woningen-zijn-te-groot-schaalverkleining-is-de-boodschap/
——————
Nog een basisprincipe: het is uiteraard cruciaal dat er meer betaalbare kwaliteitswooneenheden komen voor alleenstaanden met een minimaal inkomen van circa 850 euro en gezinnen met minstens afgerond 1134 euro per maand. 400 per maand voor één verdieping op het gelijkvloers is dus goed zelfs voor de alleenstaande, indien 150 voor nutskosten, 50 telecom, 150 winkelwaren. Maar 800 is te veel voor twee verdiepingen voor het gezin. Een tweede verdieping met dakslaapkamer(s) kan wel, maar voor 400?
Na een dag nadenken mijn vermoeden.
Wat nodig is om voldoende investeerders te vinden die via een coöperatieve geld inbrengen:
– een lening tegen lage interest, hetgeen 2 % kan zijn
– 25 jaar vrijstelling van onroerende voorheffing
– te indexeren 1200 per jaar x 25 subsidie, op een of andere manier, voor een appartement, en het dubbele voor een woning.
Na 25 jaar pas komt de return er: 30 mede-eigenaars die elk hun deel van de huur van 8 appartementen of 4 woningen ontvangen.
Ik wacht op een expert die dit kan bevestigen of verbeteren. Zo’n een complexe berekening kan ik niet aan. Ik kom steeds op andere resultaten uit.
5 000 eenheden om de twee jaar bijvoorbeeld, indien evenveel woningen als appartementen, zou zijn: 75 miljoen te indexeren, van 2020 tot 2045
Gecombineerd met de tweede lichting: 2022 tot 2047, minstens de al geïndexeerde 150 miljoen.
Woonbonus dus beëindigd in 2040? Als er 100 000 eenheden nodig zijn? Probleem: nu, en niet over decennia.
Het extra verhogen van het bouwritme van sociale woningen is blijkbaar geen prioriteit voor de oppositie
Liesbeth Homans
Minister Homans weerlegt dat ze onvoldoende investeert. Ze wijst erop dat er vorig jaar voor een recordbedrag van 1,3 miljard euro geïnvesteerd werd in sociale woningen. Dat budget werd onlangs nog eens verhoogd met 200 miljoen euro.
Met dat bijkomend budget kunnen er nog eens 1.000 extra sociale woningen gebouwd worden.
Indien nog steeds in 2020 1,5 miljard en 2,1 miljard voor evenveel woningen in 2040 = 36 miljard voor 150 000 woningen – die ook 300 000 appartementen konden geweest zijn? – na 20 jaar, maar wel de overheid eigenaar.
Eigenlijk is veel simpeler te subsidiëren bij de bouw. Indien enkel appartementen: 30 000 x 5 000 = 150 miljoen in 2020 en + 40 % = 210 miljoen in 2040. 180 miljoen gemiddeld x 10 = 1,8 miljard subsidies in de loop van 20 jaar voor 50 000 appartementen (die ook 25 000 woningen zouden kunnen zijn) van 125 000 in 2020 tot 175 000 in 2040 = 150 000 per stuk x 50 000 = 7, 500 miljard. Maar is het rendabel te verhuren aan 400 per maand?
Ik moet dringend ophouden. Maag + bed wenken …
5,4 miljard subsidies voor 150 000 appartementen of 10,8 voor volledige woningen met een bovenste verdieping. Als ik gelijk heb over zowat alles, zou de complete “coöperativisering” van de sociale woningen 25 miljard kunnen uitsparen op 20 jaar. En de woonbonus elk jaar 75 miljoen op 20 jaar 15 miljard, die wel voor ruim twee derde naar subsidies zou gaan. Hetgeen dus wel geen inkomsten zou opleveren de decennia daarna, hetgeen wel eens minstens 1,2 miljard bruto per jaar zou kunnen zijn, zonder onderhoudskosten.
Ik zal waarschijnlijk nooit weten hoe ver ik er naast zit.
