Cartoon: TiTom
Analyse - Alice Romainville, Lavamedia.be

Het onmogelijke recht op huisvesting

Artikel 25 (1) van de VN-Universele Verklaring van de Rechten van de Mens noemt adequate behuizing en levenssstandaard een mensenrecht. Volgens Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) en coalitiepartners CD&V en Open VLD is wonen een commercieel goed, alleen bestemd voor wie het kan betalen. Brussels geografe Alice Romainville schreef reeds in 2018 deze analyse over de werking van de echte 'vrije woningmarkt'.

woensdag 19 januari 2022 10:24
Spread the love

 

In ons productiesysteem van het begin van de 21ste eeuw is een woning niet alleen een goed dat een levensnoodzakelijke behoefte vervult en het onderwerp van een grondwettelijk recht, maar tevens een waar.

De productie ervan is hoofdzakelijk in handen van privé-ondernemingen en het zijn ook zij die op basis van hun perceptie van de woningmarkt de prijs bepalen. Een markt waar vraag en aanbod spelen, waar ‘consumenten’ en producenten van woningen met diametraal tegengestelde belangen elkaar ontmoeten.

Een markt die, in tegenstelling tot wat je zou verwachten van een neoklassieke economische theorie, geen evenwicht schept maar een eeuwige crisis genereert. Een markt die de sociale ongelijkheid in stand houdt en vergroot en waarvan de werking voor almaar meer gezinnen leidt tot onwaardige levensomstandigheden. Brussel is een frappant voorbeeld.

De markt en de ‘eeuwigdurende crisis’

Of het nu gaat om huurwoningen of koopwoningen, onder het kapitalisme gebeurt de ruil op de markt. Op de vastgoedmarkt heeft elke actor — individu of onderneming — er belang bij zoveel mogelijk inkomsten te halen uit zijn goed (gebouw, bouwgrond, woning), ongeacht of het gebeurt via de huur- of de verkoopprijs.

Wanneer meerdere kopers (of meerdere huurders) met elkaar concurreren is het gewoonlijk de hoogste bieder, de kandidaat met de hoogste koopkracht, die aan het langste eind trekt en het recht verwerft om de woning te betrekken. Het gevolg is dat de prijzen op een krappe markt aangepast worden aan de koopkracht van de potentiële beter gegoede kopers, en die prijzen zijn te hoog voor gezinnen die het minder breed hebben.

In Brussel zijn de prijzen tussen 2000 en 2010 verdubbeld en sindsdien blijven ze almaar stijgen. Die prijsstijging is niet gekoppeld aan een algemene stijging van de inkomens van de bevolking (zie Grafiek 1), maar veeleer met de toenemende aanwezigheid op de markt van een zeer koopkrachtige fractie van de bevolking die concurreert met de andere gezinnen voor de aankoop of de huur van de beschikbare woningen.

Vergelijkende evolutie tussen verkoopprijs en inkomen in het Brussels Gewest 1993-2014 in constante prijzen. Oranje: gemiddelde prijs van de woningen.  Roze: gemiddeld inkomen. Grafiek: lavamedia.be

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest telt een half miljoen woningen waarvan ongeveer de helft wordt bewoond door de eigenaar, de andere helft door huurders. Slechts 7 % ontsnapt volledig aan de concurrentie, en dat zijn de sociale woningen. De Belgische woningsector is dus onderworpen aan de principes van de markteconomie.

Dit veronderstelt — ook al wordt het nooit zo gezegd en doet een heel arsenaal van politieke beleidsregels het tegenovergestelde denken — dat de toekenning van woningen aan gezinnen wordt overgelaten aan de werking van een op concurrentie gebaseerde markt.

In Brussel zijn de aankoopprijzen van woningen verdubbeld tussen 2000 en 2010.

De woningcrisis is niet te wijten aan schaarste. Het gaat veeleer om een crisis in de betaalbare woningen. Veel gezinnen worden dan ook voor de keuze gesteld: een inadequate woning (slecht gelegen, ongeschikt, niet comfortabel of onhygiënisch) of het spenderen van een veel te hoog aandeel van hun inkomen aan huisvesting tot zelfs het aangaan van schulden of het uitstellen van andere uitgaven.

Zicht op de Brusselse wijk Marollen. Foto: Yet Another Blog/yab.be

In Brussel gaat een groot deel van het gezinsinkomen naar huisvesting, vaak ten nadele van andere levensnoodzakelijke uitgaven zoals gezondheidszorg1. Ook maken de gezinnen almaar meer schulden voor courante uitgaven (waaronder huisvesting)2.

Daarnaast werd al in 2001 één op drie woningen ongeschikt bevonden voor de bewoners3. In die periode woonden vier kinderen op tien in een overbevolkte woning4. Je mag er niet aan denken hoe het er nu aan toegaat, na vijftien jaar van prijsverhogingen …

Uit meerdere elementen blijkt dat er in Brussel een almaar koopkrachtigere vraag is naar woningen. Het aantal buitenlandse EU-burgers, vooral uit Frankrijk, neemt toe. Een deel daarvan heeft een hoge koopkracht. Dat zou een gedeeltelijke verklaring zijn voor de prijsstijgingen van de bestaande woningen en zou ook de bouw van dure woningen stimuleren.

Sinds het einde van de jaren 1990 stellen onderzoekers een gelijktijdige toename vast van “de bouw van privéwoningen voor de gegoede klanten (buitenlands kaderpersoneel bijv.)” en “de koopkrachtige vraag van jonge gezinnen uit de middenklasse die zich in de stad willen vestigen”.5

Doordat de markt niet gereguleerd is, komt de woningprijs overeen met wat het meest opbrengt en moeten de Brusselaars met een bescheiden inkomen concurreren met de gezinnen die over een hoge koopkracht beschikken.

Het gebrek aan betaalbare woningen maakt structureel deel uit van de markteconomie. Die markt op zich werkt de ongelijkheid in de hand: wij wonen niet volgens onze behoeften maar volgens onze koopkracht.

Bovendien neemt bij prijsstijgingen de ongelijkheid toe tussen huurders en verhuurders die al oververtegenwoordigd zijn in de meest begunstigde sociale categorieën6: voor de gezinnen met een laag inkomen is de droom zelf eigenaar te worden van een woning almaar meer een valse droom.

Screenshot: mensenrechten.nl

De voorbije jaren ging de Brusselse regering de crisis vooral te lijf door ‘meer woningen te bouwen’. Door de explosieve groei van de bevolking bekijkt een reeks actoren de woningcrisis vanuit de schaarste en schuiven dus ‘meer woningen bouwen’ als oplossing naar voren.

Maar wie gaat die bijkomende woningen bouwen? Uiteraard was de privésector meteen voor die optie te vinden. De ondernemingen zijn dan ook de eerste belanghebbenden: de voorbije jaren hebben zij ongeveer drie kwart van de nieuwbouw voor hun rekening genomen.7

Een bouwpromotor, hoe werkt dat?

Onder het kapitalisme is de woningbouw vooral het werk van bouwondernemingen (de ‘aannemers’). Zij zijn evenwel niet de eigenaars van het kapitaal dat in het productieproces wordt geïnvesteerd. Die functie wordt vervuld door de ‘bouwpromotor’.

Bouwpromotoren zijn in dit systeem van fundamenteel belang: zij nemen het initiatief voor een nieuw project, staan in voor de prefinanciering, verzamelen het nodige kapitaal voor de investeringen, coördineren de productie en leggen de prijs vast van het eindproduct; de meest invloedrijke onder hen bemoeien zich ook met het woonbeleid en de stadsplanning. De ondernemingen die deze rol vervullen zijn niet allemaal officieel of enkel actief in vastgoedpromotie.

Affiche: molenbeek.irisnet.be

In Brussel wordt de meerderheid van de woningen geproduceerd door ondernemingen die ook actief zijn of geweest zijn in andere economische sectoren. Op die manier komt de circulatie van kapitaal tussen verschillende productiesferen tot stand. De kapitalisten beslissen in functie van de respectievelijke winstmarges die in die verschillende sectoren kunnen gerealiseerd worden.

Bouwpromotie trekt veel ondernemingen aan die van elders komen, vooral wanneer de vastgoedprijzen stijgen. De Brusselse bouwpromotoren komen uit allerhande sectoren van activiteiten (baggerwerken, bouw, bank en verzekeringen, financiële consultancy …); er zijn er ook veel die met buitenlands kapitaal — vooral Frans en Nederlands — werken (en belonen).7

Die bouwpromotor, meestal een onderneming dus, zoekt de bouwgrond, verzamelt het kapitaal, laat het werk uitvoeren door een aannemer en verkoopt vervolgens de woningen. Vooraf maakt hij een ‘achterwaartse’ berekening om uit te maken of het project haalbaar is. Hij begint zijn berekening bij de prijs die de hij hoopt te krijgen voor de woningen.

Van die prijs, die bepalend is voor de opbrengst van heel de operatie, trekt hij de kosten af voor de bouw, voor een reeks bijkomende kosten (het honorarium van de architect, de aansluitingskosten enzovoort) en ook nog de minimum winstmarge die hij wil bekomen, dat wil zeggen de minimum toelaatbare winstmarge voor zijn kapitaal.

De woningcrisis is niet te wijten aan schaarste. Het gaat veeleer om een ‘ crisis in de betaalbare woningen’.

Het resultaat van die aftrekking is het maximumbedrag dat hij mag besteden aan de aankoop van het bouwterrein. De verkoper van de grond van zijn kant zal verkopen aan de meestbiedende, dat wil zeggen aan de bouwpromotor die het hoogste zakencijfer in het verschiet stelt.

Alice Romainville. Foto: lavamedia.be

Die concurrentie en de zoektocht naar de hoogste winstmarges duwen de prijzen en de dichtheid (het aantal woningen per m² bouwterrein) continu omhoog. Dat verklaart eveneens waarom bouwpromotoren doorgaans vragende partij zijn om kleinere woningen te bouwen en almaar hogere torens neer te poten dan het reglement voorziet.

Dit zijn de twee eerste hoofdstukken uit deze uitgebreide analyse. U kan de volgende hoofdstukken ‘Onroerende meerwaarde en gentrificatie’, ‘Smeerolie voor de wielen van de markt’, ‘Subsidiëring van bouwpromotoren’ en ‘Sociaal huisvestingsbeleid = beleid van sociale huisvesting’ verder lezen op deze link bij lavamedia.be. Overname van deze publicatie kan na toestemming van hoofdredacteur ruben.ramboer@lavamedia.be.

Notes:

1   Observatoire de la santé et du social, 2009. Baromètre social. Rapport sur l’état de la pauvreté.

2   Rassemblement bruxellois pour le droit à l’habitat (RBDH), “Bruxelles ignore tout de “ ses ” locataires… Et surtout des plus pauvres!” communiqué, 2015.

3   Benjamin Wayens, “Territorialité et quartiers: Mise en place et (re-)production de la mosaïque urbaine”, in: L. Maufroy (dir.), Bruxelles (dans) vingt ans, Agence de développement territorial, 2009.

4   Logements où il manque au moins une chambre, le nombre de chambres nécessaires étant calculé sur base de la composition des ménages (selon les normes du logement social). Source: Enquête socio-économique 2001, SPF Économie — DG Statistique

5   J.-M. Decroly et M. Van Criekingen, Le Plan de développement international de Bruxelles (PDI): Promesses de développements immobiliers et d’inégalités croissantes? Brussels Studies, 25, 2009.

6   P. De Decker, “Jammed between housing and property rights: Belgian private renting in perspective”, European Journal of Housing Policy, 1-1, 2001.

7   Cijfers van het Observatoire des Permis Logement, Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Creative Commons

dagelijkse newsletter

take down
the paywall
steun ons nu!