Samenvatting

Dat Leuven een dure stad is om te wonen heeft onder meer als gevolg dat velen noodgedwongen moeten verhuizen naar elders. Uit de Stadsmonitor bleek in 2017 dat 15 procent van de inwoners in die zin plannen had. Liefst 56 procent haalde hiervoor financiële redenen aan. Ook vele blijvers hebben het moeilijk. 1 inwoner op 4 heeft een woonquotum van meer dan 30 procent. Het aantal personen op wachtlijsten voor een sociale woning neemt alsmaar toe. Bij de sociale huisvestingsmaatschappij Dijledal tikt de teller inmiddels aan tot 5.379 personen, bij SWAL tot 2.874, bij het sociaal verhuurkantoor SPIT 3.700… Om meer middelen vrij te maken voor betaalbare woonprojecten dient in de eerste plaats gekeken te worden naar de enorme winsten bij de verkoop van woningen. De totale omzet aan verkoop van woonhuizen en appartementen in Leuven bedroeg in 2020 411,6 miljoen euro. In de periode 2010-2020 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis van 252.250 tot 358.000 euro (+41,9 procent) en die van een appartement van 155.000 tot 230.000 euro (+48,3 procent). In vergelijking met 1974 (gemiddeld 16.681 euro) zijn de woonhuizen in Leuven inmiddels meer dan 21 keer zo duur geworden. De winsten die bij een verkoop geboekt worden zijn derhalve gigantisch en worden enkel in beperkte mate belast als de verkoper er het afgelopen jaar niet gedomicilieerd was.

Tekst

Voor 64 procent van de 21- tot 35-jarigen in ons land, die geen woning bezitten, is het momenteel onmogelijk om een eerste eigen woning te kopen, zo bleek recent uit een bevraging door het adviesbureau Immotheker Finotheker. Dat is in Leuven, de duurste centrumstad van het land, nog meer dan elders het geval, zeker wanneer voldoende financiële steun van de ouders ontbreekt. De Leuvense cijfers met betrekking tot stadsvlucht en het aandeel bewoners, dat meer dan 30 procent van zijn inkomen aan huisvesting besteedt, spreken boekdelen. Het Leuvense stadsbestuur levert weliswaar grote inspanningen om het wonen betaalbaarder te maken voor zowel minderbegoeden als middeninkomens. Er zijn echter veel, heel veel, meer middelen nodig om dit probleem structureel aan te pakken. Hiertoe moeten in de eerste plaats de enorme winsten bij de verkoop van huizen zwaarder belast worden, zoals we op het einde van dit betoog met cijfers illustreren.

Zeer duur

Leuven is een dure stad om te wonen, zo blijkt uit alle beschikbare statistieken. Volgens de Notarisbarometer moest hier in 2020 voor een woonhuis (404.149 euro) gemiddeld het meest betaald worden van alle Vlaamse provinciehoofdsteden. Voor appartementen (283.945 euro) komt Leuven op de tweede plaats. Uit de Vastgoedindex, waarbij UA-onderzoekers de prijzen van woonentiteiten met dezelfde karakteristieken vergelijken, blijkt dat Leuven de duurste centrumstad is. Een identiek huis is in Antwerpen 7 procent goedkoper, in Brugge 11 procent, in Mechelen 14 procent … Schrikwekkend zijn ook de prijsstijgingen. De Notarisbarometer meldt voor 2020 een toename met 9,1 procent voor Leuvense woonhuizen en 6,5 procent voor appartementen. Volgens Statbel steeg de gemiddelde verkoopprijs van huizen met 2 of meer gevels van 252.000 euro in 2010 tot 358.000 euro in 2020. Ook de huurtarieven liggen in Leuven veel hoger dan gemiddeld. Volgens de Huurbarometer van de Confederatie van Immobiliënberoepen betaalde je in de binnenstad in 2020 op de private huurmarkt 869 euro (847 euro in 2019) voor een appartement en 1.032 euro (852 euro in 2019) voor een woonhuis, terwijl de gemiddelde huurprijs in Vlaanderen slechts 778 euro bedroeg.

Wat maakt Leuven zo’n dure stad? Het tiental experten dat we hiervoor raadpleegden wijst vooreerst op het feit dat Leuven wegens zijn aantrekkelijk, levendig, aanbodrijk en veilig centrum dichtbij Brussel en Brussels Airport een zeer gegeerde plek is om te wonen. Van alle steden in ons land zijn inwoners van Leuven volgens Test-Aankoop het meest tevreden over de leefbaarheid van hun stad. De aanwezigheid van de universiteit en spin-offs zorgt bovendien voor een rijke bevolking die in staat is hoge bedragen neer te tellen voor een huis. Met een gemiddeld netto-belastbaar inkomen van 21.354 euro in 2018 is de Leuvenaar duidelijk rijker dan bewoners van andere centrumsteden (bv. 16.415 euro in Antwerpen) en de gemiddelde Belg (18.768 euro). De daling van de rentevoet deed de afgelopen jaren bovendien de ontleningscapaciteit sterk toenemen. Een daling met 1 procent vergroot die capaciteit met 10 procent. Ook de grote bouwactiviteit in de stad (Hertogensite, Jansensiussite, Dijledelta, Tweewaters, Burenberg…) met veel nieuwbouw doet de prijzen stijgen. Anderen benadrukken dat ondanks deze nieuwe projecten de vraag nog steeds groter blijft dan het aanbod en wijzen op het feit dat het Leuvense gewestplan uit 2017 hiermee onvoldoende rekening hield. Zowel het aantal inwoners (van 96.820 tot 102.126 in de periode 2010-2019) als het aantal kotstudenten (van 36.000 in het academiejaar 2012-2013 tot 42.000 actueel) nam sterk toe. De toename van het aantal woongelegenheden (van 55.045 in 2009 tot 62.379 in 2019) hield hiermee niet gelijke tred. In het verleden werden bovendien massaal gezinswoningen opgedeeld om er studentenkoten van te maken. Makelaars merken bovendien een trend dat ouders steeds vaker tijdelijk een appartement kopen voor hun studenten. Ook expats die hier tijdelijk verblijven doen dat meer en meer. Er is tot slot een groeiend aantal senioren dat hun huis buiten de stad inruilt voor een appartement binnen de stadsring.

Nefaste gevolgen

Een eerste nefast gevolg van de sterke stijging van de immobiliënprijzen is dat het voor jongeren zonder steun van de ouders alsmaar moeilijker wordt om een woning te kopen waardoor ze genoodzaakt zijn om de stad te ontvluchten. Uit een bevraging van de buurgemeenten van Leuven blijkt dat het fenomeen zich daar eveneens voordoet. Het aantal inwoners dat jaarlijks uit Leuven verhuist steeg in de periode 2010-2020 van 6.838 tot 11.334. Deze cijfers dienen gerelativeerd omdat ze ook expats en buitenlandse studenten omvatten die zich verplicht moeten inschrijven. 6.100 verhuisden in 2020 naar een andere locatie in ons land waarvan 2.448 ergens in Vlaams-Brabant. Dat er zich hierbij wel degelijk een probleem stelt bewijzen de resultaten van de Stadsmonitor uit 2017. 15 procent van de Leuvense ondervraagden stelde hierin plannen te hebben om te verhuizen naar een andere stad of gemeente. In liefst 56 procent van de gevallen was deze beslissing ingegeven door financiële redenen. In andere Vlaamse centrumsteden is dat gemiddeld slechts 46 procent.

De dure woningprijzen spelen niet alleen de vertrekkers parten. Dat is ook het geval met de blijvers. Uit dezelfde Stadsmonitor bleek dat liefst 25 procent van de Leuvenaars een woonquotum – dit is het percentage van het inkomen dat aan woonlasten besteedt wordt – heeft van meer dan 30 procent. Hoger dan 30 procent wordt een woonquotum als problematisch beschouwd. Het zijn vooral huurders (46 procent) en in minder mate eigenaars van woningen (13 procent) die hiermee geconfronteerd worden. Naast wie financiële problemen ondervindt om de kosten van huisvesting te betalen zijn er nog degenen die helemaal geen eigen dak boven het hoofd hebben. Uit een studie die onderzoeksgroep LUCAS van de KU Leuven uitvoerde in opdracht van het stadsbestuur bleek begin 2020 dat Leuven 466 dak- en thuislozen telt waarvan er 73 in een acute situatie verkeren. Ze moeten buiten slapen in een garagebox, tuinhuis, kraakpand of dergelijke. De reden voor het verlies van woonzekerheid is vaak financieel van aard (18,9 procent), gevolgd door de ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring van een woning (15,6 procent), conflict met familie of vrienden (15,2 procent), psychische problematiek (14,8 procent), uithuiszetting (14,6 procent)…

Dat de dure woningprijzen velen voor problemen stellen blijkt ook uit de pijlsnelle groei van het aantal kandidaat-huurders op de wachtlijsten van de sociale huisvestingsmaatschappijen die in Leuven actief zijn. Bij Dijledal steeg het aantal van 2.520 in 2009 tot 5.379 in mei 2021, waarvan 3.826 woonachtig in Leuven. Bij SWAL (Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Arrondissement Leuven) stonden er eind 2020 2.874 personen op de wachtlijst om te huren (waarvan 1.136 uit Leuven) en 739 om een woning te kopen. Eind 2020 telde Leuven 3.491 sociale huurwoningen waarvan er 452 leegstonden. Volgens het ‘bindend sociaal objectief’ moeten er in de periode 2007-2025 616 bijkomende sociale huurwoningen gerealiseerd worden. Omdat de voorbije decennia de nadruk lag op renovatie steeg dat aantal in de praktijk nauwelijks. Het huidige stadsbestuur maakt zich sterk dat tegen 2025 deze doelstelling wel degelijk gehaald zal worden. Dijledal alleen al zal er in 2025 in Leuven 525 meer hebben dan in 2007. Op de wachtlijst van het sociaal verhuurkantoor SPIT, dat actief is in 12 gemeenten in en rond Leuven, prijkten 3.700 personen waarvan circa 1.400 uit Leuven. Dit SVK beheert momenteel 287 woningen waarvan 125 in Leuven. Het Woonanker tot slot is onderdeel van het Centrum voor Algemeen Welzijnswerk Oost-Brabant en biedt een helpende hand in de zoektocht naar een woning. In 2019 kreeg deze organisatie 449 nieuwe bezoekers over de vloer samen met de 102 die ook reeds het jaar voordien aanklopten.

Leuvens beleid

Het Leuvens beleid is enerzijds gericht op uitbreiding van het woningaanbod voor minderbegoeden en middeninkomens en biedt anderzijds ondersteuning aan wie het moeilijk heeft op de huisvestingsmarkt. Op basis van prognoses over de bevolkingstoename stelde het stadsbestuur in haar ruimtelijk structuurplan uit 2017 dat een aangroei van 5.500 woningen in de periode 2013-2030 voldoende was om aan de vraag te voldoen. Op basis daarvan werden daarom enkele woonuitbreidingsgebieden geschrapt. De sociale huisvestingsmaatschappijen, actief op het grondgebied, worden ondersteund door gronden goedkoper dan het markttarief ter beschikking te stellen en allerlei diensten te laten verzorgen door eigen personeel. Met projectontwikkelaars wordt steeds onderhandeld over de bouw van sociale woningen. Van de meer dan 550 woningen die Resiterra op de Hertogensite bouwt zal 10 procent een sociale huurwoning zijn en Ertzberg zorgt op Tweewaters voor 105 sociale huurwoningen. In onderhandelingen met andere projectontwikkelaars werd de bouw van goedkopere stadswoningen voor middeninkomens afgedwongen. Dat was het geval bij Matexi (70 op de Centrale Werkplaatsen), Ertzberg (31 op Tweewaters), ViRiX (29 in Dijledelta) en Resiterra (13 in Janseniushof). Tot dusver werden reeds 155 stadswoningen en 40 starterswoningen gerealiseerd. Starterswoningen kunnen voor maximaal 9 jaar worden gehuurd van het Autonoom Gemeentebedrijf Stad Leuven (AGSL). Van hetgeen men de eerste drie jaar aan huur betaalde krijgen starters 125 euro per maand terug bij de latere aankoop van een woning in Leuven.

Leuven richtte in 2020 ook een Community Land Trust op die woningen zal verkopen terwijl de grond eigendom blijft van de stichting. Momenteel wordt een eerste project op Klein Rijsel voorbereid. In het kader van het sociaal beheersrecht wil Leuven 25 à 30 leegstaande en verkrotte woningen overnemen, opknappen en vervolgens via een SVK verhuren aan kwetsbare mensen. Het OCMW subsidieert het SVK Spit zodat deze met eigenaars een hogere huurprijs kan afspreken dan gevraagd wordt aan de huurders. Specifiek voor dak- of thuislozen met een verslavings- of psychische problematiek werd Housing First gelanceerd waarbij tevens in de nodige begeleiding voorzien wordt. Eind 2020 lanceerde Leuven een oproep aan solidaire verhuurders om hun woning of een deel daarvan te verhuren aan personen of gezinnen die het door omstandigheden moeilijk hebben. Het is een van de manieren waarmee Leuven de onderbewoning wil aanpakken. Uit een analyse van het woningbestand bleek in 2012 dat 6 op 10 van de grondgebonden eengezinswoningen bewoond werden door slechts één of twee personen. Tot slot heft Leuven ook een belasting op leegstaande woningen en kamers (417 in 2020) en onbebouwde bouwgronden (215 percelen) in een poging om die sneller op de markt te brengen. Het reglement, dat het opdelen van gezinswoningen in studentenkoten verbiedt, resulteerde in 2018 in 18 pv’s. Leuven steunt ook cohousingprojecten. De grond voor het project ‘De Sijs’ aan de Geldenaaksebaan werd via een erfpachtovereenkomst hiervoor goedkoop ter beschikking gesteld. Men wil thans hetzelfde doen met het terrein van de voormalige basisschool De Boomgaard in Kessel-Lo.

Daarnaast biedt Leuven op velerlei manieren steun aan mensen die het moeilijk hebben op de woningmarkt. Het OCMW keerde in 2020 in totaal 977.091 euro aan premies uit. Het gaat onder meer om huurpremies (maandelijks gemiddeld 353 begunstigden in 2020), installatiepremies voor dakloze leefloontrekkers (92 in 2020) en huurwaarborg (288 in 2020). De tussenkomsten voor de huurwaarborg (408.479 euro) en eerste huur (3.195 euro) zijn terugvorderbaar. Daarnaast kregen in 2020 gemiddeld 265 personen of gezinnen omwille van de hoge kosten nog een aanvulling (‘toelage menselijke waardigheid’) op hun leefloon. Voor de aanpak van dak- en thuisloosheid werd dit voorjaar in samenwerking met organisaties uit de sector een actieplan met hierin 90 acties gelanceerd. Naast preventieve acties zoals overleg met vrederechters om uithuiszetting te voorkomen, inzet van het Fonds ter bestrijding van uithuiszetting, versterking van het budgetbeheer en schuldbeheer worden maatregelen genomen om meer huisvesting voor minderbegoeden te creëren. We gaven hierboven al wat voorbeelden. Om tegemoet te komen aan de bijkomende behoefte aan noodwoningen sinds een aantal panden van huisjesmelkers onbewoonbaar en/of ongeschikt werden verklaard, werd het aantal noodwoningen vorig jaar drastisch verhoogd tot 75. In 64 gevallen gaat het echter om kamers en studio’s die slechts tijdelijk beschikbaar zijn. Het stadsbestuur wil tegen 2023 41 noodwoningen hebben waarvan 18 die op lange termijn gebruikt kunnen worden. Leuven heeft voorts met allerlei organisaties zoals CAW, De Ruimtevaart, Woonanker en dergelijke overeenkomsten lopen om de betrokkenen begeleiding aan te bieden.

Kritiek oppositie

De woonproblematiek is een hot issue in de Leuvense politiek. N-VA en PVDA zijn de twee oppositiepartijen die zich in de gemeenteraad en daarbuiten hierover het vaakst laten horen. De N-VA uitte al herhaaldelijk kritiek op de beslissing tot de verhoging van opcentiemen op de onroerende voorheffing van 880 tot 975, die Leuven bij het begin van de legislatuur doorvoerde. De partij pleit ook voor een kwijtschelding van het Leuvense aandeel van deze belasting voor jonge kopers gedurende drie jaar. De bouwverordening, die verplicht dat een appartement gemiddeld 90 m2 groot moet zijn, dient aangepast zodat er meer kleinere en dus goedkopere wooneenheden gebouwd kunnen worden. Projectontwikkelaars moeten daarentegen verplicht worden om 20 procent van hun aanbod voor te behouden aan mensen met een modaal inkomen en nauwe band met Leuven, zodat zij in de eigen stad kunnen blijven wonen.

Volgens de PVDA is betaalbaar wonen geenszins dé prioriteit van het stadsbestuur. Er wordt immers tot zes keer meer uitgetrokken voor prestigeprojecten zoals luxezwembaden, dure parkings, een nieuw wetenschapspark, de podiumkunstensite… Eind 2019 liet de partij weten dat Leuven slechts 1,2 procent van de uitgaven en 2 procent van de investeringen spendeert aan betaalbaar wonen. De enige manier om wonen in Leuven betaalbaar te maken en het uit de greep van de markt te halen is dat het stadsbestuur het heft zelf in handen neemt. Zo moeten er hogere eisen gesteld worden aan projectontwikkelaars, een voldoende groot aanbod voorzien van sociale woningen, meer gebruik maken van het voorkooprecht om panden aan te kopen die men vervolgens betaalbaar verhuurt aan kwetsbare mensen… De belofte van het stadsbestuur om deze legislatuur eindelijk werk te maken van de 618 extra sociale woningen, die de Vlaamse overheid oplegt als ‘bindend sociaal objectief’, is slechts een absolute minimum. De partij verwijst hierbij naar de meer dan 5000 mensen die op de wachtlijst staan.

Beleidssuggesties

Er zijn vooreerst op nationaal of Vlaams niveau diverse maatregelen mogelijk die de aankoop van een eerste woning door mensen met een inkomen onder een bepaald plafond goedkoper maken.

• Zo is een daling van de registratierechten voor deze groep aangewezen evenals een beperking van de honoraria van notarissen die volgens een recente studie van het Prijzenobservatorium van de FOD Economie in de periode 2000-2019 sneller (49,2 procent) stegen dan de gezondheidsindex (+41,9 procent).
• Omwille van de steeds stijgende woningprijzen is er nood aan een reglementering van het tarief dat immobiliënmakelaars hanteren. Er dient gestreefd te worden naar een vast tarief van bijvoorbeeld 2 procent.
• De overheid dient op basis van bepaalde criteria richtinggevende tarieven uit te vaardigen voor verkoop en huur van panden. Enkel verkopers die de tarieven respecteren komen nog in aanmerking voor premies voor niet-energetische renovatiewerken.

Op hoger niveau zijn nog andere maatregelen wenselijk.

• Er moet eindelijk een alternatief komen voor het onderdeel van het Grond- en Pandendecreet dat in 2013 vernietigd werd door het Grondwettelijk Hof en projectontwikkelaars normen oplegde op vlak van sociaal woonaanbod.
• Om meer geld in het laatje te brengen voor de financiering van betaalbaar wonen dient op federaal niveau werk gemaakt van een actualisering van het Kadastraal Inkomen. De actuele gegevens werden in 1980 ingevoerd op basis van info uit 1975. De na 10 jaar geplande herziening werd echter nooit doorgevoerd en vanaf 1991 vervangen door een indexering. Deze weerspiegelt echter geenszins de evolutie van de vastgoedprijzen.
• Vlaanderen moet het ook expliciet mogelijk maken dat lokale overheden de opcentiemen op de onroerende voorheffing kunnen differentiëren en bijvoorbeeld verlagen voor mensen die een eerste woning bezitten. De hiervoor noodzakelijke samenwerking tussen VLABEL en de FOD Financiën (Kadaster) dient op punt gesteld.
• In het begin van de jaren ’90 richtte de Vlaamse overheid Vlabinvest op om in het werkingsterrein dat zich momenteel uitstrekt over Halle-Vilvoorde, Tervuren, Huldenberg, Bertem en Kortenberg een bijkomend aanbod te voorzien van betaalbare woningen en kavels. Vlabinvest krijgt hier jaarlijks een dotatie van 3,8 miljoen euro voor en beschikt over een rollend fonds van 50 miljoen euro voor grondaankopen. Het werkingsgebied dient wegens de dure woonprijzen tot Leuven worden uitgebreid.
• Om investeerders, die medeverantwoordelijk zijn voor sterke prijsstijgingen, enigszins de pas af te snijden dient nagedacht over een bewoningsplicht bij aankopen voor pakweg 20 jaar. Bij grote projecten zou deze kunnen worden opgelegd voor een deel van de verkopen.

Leuven moet zelf ook meer middelen vrijmaken om betaalbare woningen te creëren. Met meer middelen kunnen immers meer gronden worden aangekocht ten behoeve van sociale huisvestingsmaatschappijen of om zelf projecten te ontwikkelen in plaats van dit over te laten aan projectontwikkelaar, meer onbewoonbare, verkrotte woningen in sociaal beheer genomen en gerenoveerd (hiervoor wordt in 2021 slechts 100.000 euro voorzien), meer panden verworven om ze te verhuren, meer armslag gegeven aan de Community Land Trust (dat het voorlopig moet doen met een startkapitaal van 5 miljoen euro) enzovoort.

Uit de jaarrekening van 2020 blijkt dat Leuven dat jaar 251,8 miljoen euro aan ontvangsten had waarvan een substantieel deel uit woninggerelateerde belastingen: de opcentiemen op de onroerende voorheffing leverden in 2020 53,6 miljoen op, de leegstandsbelasting 1,88 miljoen…Wat Leuven spendeert aan het betaalbaar maken van wonen is moeilijk precies te bepalen omdat dit verspreid zit over verschillende departementen. Voor de doelstelling ‘Leuven waar men kwalitatief en betaalbaar kan wonen’ bijvoorbeeld wordt in de begroting 2021 2,3 miljoen uitgetrokken voor ‘exploitatie’ en 11,9 miljoen euro voor investeringen, maar deze bedragen kunnen gerecupereerd worden via onder meer hogere overheden en de leegstandsbelasting.

• We willen er hierbij nog even aan herinneren hoe belangrijk het is dat Leuven de gronden waar grote projecten kunnen gerealiseerd worden zelf in handen heeft. De vergelijking tussen de projecten die het stadsbestuur op de eigen Centrale Werkplaatsen in Kessel-Lo kon realiseren en hetgeen aan het Sluispark (eigendom van projectontwikkelaar ViRiX) gebeurde spreekt boekdelen. Dat Leuven een tiental jaren terug niet de kans gegrepen heeft om de gronden rond het Sluispark zelf te kopen van AB InBev is zonder twijfel een zware vergissing.
• Wil Leuven het aantal betaalbare huurwoningen op de markt vergroten dient een samenwerking opgestart met sociale investeerders die hiervoor geld inzamelen bij particulieren zoals Habito en Inclusio. In tegenstelling tot koopwoningen loopt de financiële return bij huurwoningen immers veel trager en is er derhalve veel meer investeringskapitaal nodig.
• Leuven dient ook haar belastingen op de leegstand en onbebouwde kavels verder op te trekken hetgeen tevens een gunstig effect zou hebben op het aanbod aan woningen. Het is vreemd dat in 2020 liefst 445 onbebouwde percelen vrijgesteld waren van deze belasting.
• Wat de huurpremie betreft dient Leuven het voortouw te nemen en deze meteen uit te keren vanaf het ogenblik dat iemand op de wachtlijst prijkt voor een sociale huurwoning. Momenteel gebeurt dat pas na twee jaar.
• Er dient werk gemaakt van een structureel woonoverleg met de buurgemeenten. In tegenstelling tot wat Leuvense politici soms beweren wordt er over de woonproblematiek met de buren enkel gepraat in het kader van Regionet en het burgemeestersoverleg bij Interleuven. Er is vanzelfsprekend ook overleg over de woonmaatschappij die vanaf 2023 in elke gemeente het beleid ten aanzien van sociale woningen voor zijn rekening zal nemen. Om woningen buiten Leuven aantrekkelijk te maken is een efficiënt openbaar vervoer naar de stad noodzakelijk.
• Bij de onderhandelingen met projectontwikkelaars over hun inbreng op vlak van sociale lasten dient uitgegaan te worden van een raming van de omzet en winst dat deze denken te realiseren met hun project.

Belast de meerwaarde bij verkopen

Uit cijfers van Statbel blijkt dat er in 2020 in Leuven in totaal 710 woonhuizen en 685 appartementen verkocht werden. De verkoopprijs (mediaanprijs) bedroeg dat jaar gemiddeld 358.000 euro voor een woonhuis en 230.000 euro voor een appartement. Als we dat allemaal vermenigvuldigen en optellen kopen we aan een totale omzet bij de verkoop van de woonhuizen in 2020 van 254,1 miljoen en 157,5 miljoen voor appartementen. De totale omzet aan verkoop van woonhuizen en appartementen in 2020 bedroeg dus 411,6 miljoen euro.

De meerwaarde bij de verkoop is eveneens gigantisch. In de periode 2010-2020 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een woonhuis van 252.250 tot 358.000 euro, een stijging met 41,9 procent. De gemiddelde prijs van een appartement steeg in dezelfde periode van 155.000 tot 230.000 euro (+48,3 procent). Natuurlijk vergelijken we enigszins appelen met peren omdat het niet dezelfde huizen zijn die in 2010 en 2020 verkocht werden, maar de trend is duidelijk. Wie in 2010 een huis kocht en dit in 2020 opnieuw verkocht maakte een enorme winst. Die winst is nog hallucinanter voor wie bijvoorbeeld in 1998 (gemiddeld 71.470 euro) of 1988 (gemiddeld 44.246 euro) een huis kocht. In vergelijking met 1974 (gemiddeld 16.681 euro) zijn de woonhuizen in Leuven inmiddels 21,08 keer zo duur geworden.

Ik pleit ervoor om een belasting te heffen op de gerealiseerde meerwaarde bij de verkoop van woningen. De gerealiseerde meerwaarde heeft de eigenaar immers vaak voor een groot deel te danken aan investeringen van de overheid in de brede omgeving en maatregelen zoals daling van de rentevoeten. Men kan deze heffing bovendien beschouwen als een solidariteitsbelasting ten voordele van degenen die het momenteel zeer moeilijk hebben op de woonmarkt.

De eigenaar van de woning dient momenteel geen belasting te betalen op de meerwaarde indien de woning het afgelopen jaar zijn hoofdverblijfplaats was. Op andere panden wordt een winstbelasting van 16,5 procent aangerekend. Er zijn hierbij evenwel een hele reeks aftrekken voorzien. Zo mag men van de verkoopprijs een forfaitair bedrag van 25 procent aftrekken voor kosten die bij de verkoop gemaakt werden. Ook voor elk jaar dat men volledig eigenaar was mag men nog eens vijf procent aftrekken. Ook deze regelingen dienen allemaal te worden herzien.

Ook op huurinkomsten moet een belasting worden geheven. Uit cijfers van de stad Leuven blijkt dat momenteel 53,6 procent van de 62.379 woongelegenheden in Leuven verhuurd worden. Op basis van eigen berekeningen raam ik deze huurinkomsten op circa 360 miljoen euro per jaar. Deze inkomsten worden momenteel enkel belast als de huur als een beroepsuitgave fiscaal afgetrokken wordt. In de andere gevallen gaat de overheid ervan uit dat de onroerende voorheffing voldoende is.

PS1. Deze tekst kwam tot stand met de steun van het Fonds Pascal Decroos voor bijzondere journalistiek waarvoor mijn hartelijke dank!!! 

PS2. In september breng ik over deze thematiek een boekje uit. Stuur mij een mail indien interesse: luc.vanheerentals@telenet.be