In de Brusselse KVS liet Vlaams minister voor Wonen Freya Van den Bossche (SP.A) haar licht schijnen op het Vlaamse woonbeleidsplan 2020-2050. Zoals verwacht waren de conclusies tijdens de nabeschouwing te vaag, te talrijk en waren er geen keuzes.

De minister leek de vis te willen verdrinken door over alles iets te zeggen, als een professor die op het einde van het jaar op een halfuur tijd zijn cursus samenvat. En inderdaad, het plan to come heeft de schrale ambitie om pas in 2020 te beginnen. Oftewel, de uitvoering ligt op twee ministers afstand.

En toch is er sprake van voortschrijdend inzicht, en dit op 3 punten.

Woonbeleidsplan

Het eerste voortschrijdend inzicht kwam niet aan bod op de studiedag zelf, maar stond op de persoonlijke website van de minister. We citeren: “Donderdag, toen een tussenstand werd opgemaakt van dat Woonbeleidsplan, stak een van de sprekers van wal met de overtuiging dat er toch niets van in huis zou komen: er zijn zo veel heilige koeien in Vlaanderen dat politici niet in staat zijn om een degelijk woonbeleid voor de lange termijn uit te bouwen. Op dat moment vond ik de man in kwestie, gereputeerd hoogleraar, een cultuurpessimist. Vandaag moet ik hem roemen omwille van zijn klare kijk. En deel ik zijn pijnlijke vaststelling.”

En verder: “Er zijn veel vragen te beantwoorden: als we met zoveel meer zijn, betekent dat dan dat we compacter gaan wonen? En hebben we in ruil dan niet veel meer aandacht nodig voor de aanleg van het openbaar domein, met het park als gedeelde tuin, en voor collectieve voorzieningen? Ik denk aan gezamenlijke fietsenstallingen, maar evengoed aan energieopwekking op wijkniveau.”

“Betekent wonen in 2050 ook niet dat we woningen leeftijdsbestendig moeten maken, aanpasbaar aan elke levensfase? En inderdaad: moeten we dan ook niet nadenken over voldoende aanbod voor oudere mensen die bereid zijn de overstap te maken naar een kleinere, gelijkvloerse woning met de nodige voorzieningen? En is het in dat kader niet evengoed belangrijk te zorgen voor betaalbare – sociale – serviceflats, zodat keuzevrijheid geen voorrecht is van de happy few?”

Het woonbeleid moet dus anders, het moet ‘omgedacht’ worden, zoals huisvestingsminister Leo Peeters (SP.A) 15 jaar geleden al schreef. Het is belangrijk dat een zittend minister schrijft dat het anders zal moeten, willen we binnen afzienbare tijd iedereen het recht op wonen geven. Het is belangrijk omdat de minister lid is van een partij die inzake woonbeleid de afgelopen jaren bepaald niet uitblonk door voortschrijdend inzicht.

Van den Bossche maakt ook deel uit van een regering met CD&V en N-VA. Eerstgenoemde is de hoeder van het huidige, versleten woonmodel en -beleid; laatstgenoemde lijkt de toekomstige hoeder van dat versleten woonmodel te willen zijn. Presenteerde Van den Bossche een eerder slappe beleidsnota, de voortgang naar het eerste Vlaamse woonbeleidsplan – dat binnen een jaar af zou moeten zijn – doet uitkijken naar meer vlees aan de vis.

Pensionering

Voortschrijdend inzicht 2. “When individuals own houses they can get by on smaller pensions”. Het is een klassieke zin, jaren terug neergeschreven door de vooraanstaande sociale wetenschapper F. Castles. Het dan ook niet verwonderlijk dat de minister beaamde dat het bezit van een eigen woning een vorm van pensioensparen is. Het valt ook moeilijk te ontkennen: wie op pensioen gaat en gratis woont, kan comfortabeler leven dan iemand met hetzelfde pensioen die nog moet huren, ook al is de huur sociaal en dus aangepast aan het inkomen.

Maar wat belangrijker is, de minister zei ook dat ze dat erg vindt. Dat het met andere woorden erg is dat de levensstandaard na pensionering afhangt van het bezit van een eigen woning. Terwijl het ‘geen eigenaar zijn’ bij pensionering ontelbare oorzaken kan hebben. Velen daarvan situeren zich bovendien buiten de wil van betrokkene om (verlies werk, ziekte, relatiebreuk …), derhalve dient de huurder niet gestraft te worden.

Dat de minister dat erg vindt, is voortschrijdend inzicht. Ook al omdat ze tot een partij behoort in wiens beginselverklaring staat te lezen: “Wij willen dat zoveel mogelijk mensen hun eigen woning bezitten. Dat is de beste garantie om goed te wonen en de beste vorm van pensioensparen”.

Woonbonus

Voortschrijdend inzicht 3. Toen ongeveer een jaar geleden tijdens een gelijkaardig publieksmoment een pleidooi werd gehouden voor de afschaffing van de woonbonus, leidde dit op het kabinet van Van den Bossche – “I heard it through the grapevine” – , tot een kleine paleisrevolutie.  En nu zegt de minister dat de woonfiscaliteit herdacht moet worden. Ze zegt er ook bij dat dit moeilijk zal zijn.

Het idee leeft dat fiscale stimuli om het eigen woningbezit te bevorderen dat bezit betaalbaarder en haalbaarder maken. Niets is minder waar. Fiscale stimuli, in wezen het oude fiscale systeem, de woonbonus of de meeneemrechten, allen hebben ze het perverse effect om de woningprijzen op te drijven, m.a.w. om de aankoop van woningen duurder te maken en dus minder betaalbaar. Dit komt omdat de fiscale kortingen zoals de woonbonus de facto het inkomen verhogen en dus ook de ontleningscapaciteit. De koper kan bijgevolg met een grotere som de markt op stappen.

De woonbonus zorgt ervoor dat de verkoopprijzen eigenlijk altijd (al) te hoog zijn. De eigenlijke profiteurs zijn de verkopers en de banken; laatstgenoemden omdat ze hogere leningen kunnen verkopen. Grote fiscale kortingen in de VS hebben trouwens bijgedragen tot het ontstaan van de vastgoedzeepbel en dus tot de economische crisis waarin we momenteel moeten leven. Bovendien helpen fiscale kortingen zelden of nooit diegenen die echt in woonnood verkeren, maar bevoordelen ze, zoals zovele fiscale maatregelen, eerder de hogere inkomensgroepen.

Dit is allang gekend: een afbouw, zoals bijvoorbeeld al in het VK en Zweden is gebeurd, is dan ook op zijn plaats. Ook collega E. Buyst bepleitte in de KVS een afbouw, weze het dat hij aanraadde om het voorzichtig te doen, om de vastgoedmarkt niet te verstoren. Het is te begrijpen dat economen na al wat hen de afgelopen jaren is overkomen enige voorzichtigheid aan de dag leggen.

Maar laat ons nu eens niet voorzichtig zijn en inschatten wat de gevolgen zouden kunnen zijn bij een onmiddellijke stopzetting van de woonbonus. Immotheker J. Romain zegt in de Vastgoedgids van Trends (sept. 2012, p. 11) dat indien het fiscale voordeel helemaal afgeschaft zou worden, dit de prijs met 12 procent zal doen zakken. Klinkt dramatisch. Et alors? Stel dat we dit onmiddellijk doen, dan zet dit de prijzen terug op het niveau van 3 à 4 jaar geleden. Wie verliest dan? Zij die zeer recent gekocht hebben en weer willen verkopen.

De geest van de woonbonus is dat de gekochte woning de gezinswoning is. Er kan geargumenteerd worden dat iemand die pakweg drie jaar geleden een woning kocht en die nu al verkoopt, dit niet met het oog op het intrekken in een gezinswoning kan hebben gedaan, maar eerder met speculatieve motieven. Moeten we speculatie belonen? Ik denk van niet.

Al diegenen die voor 4 jaar kochten, verliezen ofwel niets ofwel verdienen ze er aan. Soms heel veel. Wie in 1990 in Vlaanderen een gemiddelde gewone woning kocht en die in 2009 verkocht, kon in reële termen, dus gecorrigeerd voor inflatie, een belastingvrije meerwaarde van 114.000 euro opstrijken. Wie 10 jaar later een woning kocht en ook in 2009 verkocht, verdiende er 82.500 euro na correctie voor inflatie aan.

Minister Van den Bossche zegt dat het herdenken van de woonfiscaliteit moeilijk zal zijn. Zonder enige twijfel. Er is immers niet alleen de vrees voor de effecten op de vastgoedmarkt, maar ook politiek en maatschappelijk zal het niet evident zijn. Politiek omdat op dit moment geen enkele partij een ombuiging van het beleid voorstaat. De macht der gewoonte heerst. Maatschappelijk omdat de mensen denken dat de fiscale instrumenten hen helpen, ook al is dit niet zo.

Bij een ombuiging liggen de maatschappelijke winsten voor het rapen, namelijk een beter en betaalbaar wonen voor veel meer mensen dan nu. Het geld dat vrijkomt, kan immers gebruikt worden voor het wegwerken van de immens lange wachtlijsten van de sociale huisvesting, voor het opkuisen van krottenbuurten in de grote steden, voor dorpsvernieuwingen, voor stimulansen in de private huursector en om eindelijk de gigantische uitdaging van de vergrijzing en het vraagstuk van wonen en zorg aan te pakken.

Pascal De Decker

Pascal De Decker is verbonden aan de Sint-Lucas Architectuurschool Gent/Leuven en het departement INWE van de Hogeschool Gent.