dzjoef

Leegstand: of hoe sociale woningbouw muurvast zit

De belasting op de leegstand en verkrotting van woningen en bedrijfsgebouwen die in 1990 in Gent werd ingevoerd, werpt vruchten af. Dat zeggen ze althans bij de stad zelf. Sinds eigenaars van vervallen of langdurig leegstaande panden jaarlijks een aanslagbiljet in de bus krijgen, leverden de stadsdiensten ruim dertig procent meer vergunningen af voor verbouwingen of slopingen. En laat dat nu net zijn waar de eigenaars op uit waren.

donderdag 10 april 2014 16:18

De belasting op de leegstand en verkrotting van
woningen en bedrijfsgebouwen die in 1990 in Gent werd ingevoerd, werpt
vruchten af. Dat zeggen ze althans bij de stad zelf. Sinds eigenaars van
vervallen of langdurig leegstaande panden jaarlijks een aanslagbiljet
in de bus krijgen, leverden de stadsdiensten ruim dertig procent meer
vergunningen af voor verbouwingen of slopingen. En laat dat nu net zijn
waar de eigenaars op uit waren.

Versta me niet verkeerd: ik ben geen tegenstander van
stadsvernieuwing, verfraaiing van woningen, noch van nieuwbouw.
Bijzonder frappant is daarentegen de niet aflatende prijstoename en de
daarmee gepaard gaande verdrijving van bepaalde inkomensgroepen naar
andere ‘goedkopere’ buitenwijken of steden. Er wordt immers zelden
gerenoveerd. Eigenaars passen de tactiek van bewuste leegstand toe tot
renovatie onmogelijk is en afbraak onvermijdelijk wordt. Dat resulteert
in de bouw van peperdure woonunits en in een eenzijdig gegoede klasse in
het stadscentrum. Kortom: een continue probleemverschuiving.

Met meer dan 1000 zijn ze

Gemeenten zijn verplicht om een leegstandsregister bij te houden.
Sinds 2009 heeft Gent een eigen leegstands- en belastingreglement.
Jaarlijks krijgt dit meldpunt 80 meldingen. Naast het gegeven dat veel
van deze meldingen niet over echte leegstand ging, is het opmerkelijk
dat het effectieve aantal leegstaande gebouwen momenteel rond de duizend
schommelt. Hierbij zijn evenwel de honderden leegstaande sociale
woningen niet meegeteld. De met metalen platen afgedichte woningen
wachten al jaren op renovatie, maar de benodigde centen ontbreken. Een
budget om daklozen en krakers – die daar een tijdelijk onderdak zoeken –
te weren en uit te zetten is er, dankzij het ‘liberale’ antikraakbeleid
van Mathias De Clercq, blijkbaar wel.

Met een promotiecampagne wil Stad Gent het ‘meldpunt leegstand’ beter
bekendmaken. Vanaf begin januari 2014 verhoogt ze de belasting op
leegstand. Maak u echter geen illusies, als middel tegen leegstand zijn
ze zwaar onvoldoende. Het basisbedrag stijgt van 1.500 naar 2.500 euro.
Dat laatste bedrag wordt verhoogd met 800 euro indien het pand meer dan
zes meter breed of hoger dan één verdieping is. Het wordt verhoogd met
1.600 euro indien het meer dan zes meter breed is én hoger dan één
verdieping.

Breder kader: leegstand of het plan voor meer sociale woningen

Het (quasi-onbestaande) huisvestingsbeleid in België richt zijn
grootste inspanningen op het stimuleren van het verwerven van een eigen
woonst door de fiscale aftrek. Dat kostte in 1999 voor Vlaanderen 1,97
miljard euro. Terwijl de Vlaamse huisvestingsbegroting toen 322 miljoen
euro bedroeg waarmee dus het sociaal wonen, huursubsidie etc. betaald
moet worden.

Het verwerven van een eigen huis is, ondanks de steun van de
overheid, financieel onmogelijk voor bijna de helft van de Vlaamse
huishoudens. Als een beleid, gericht op verwerving van eigendom, niet
voorziet in het bouwen van nieuwe woningen, leidt het tot een nog
grotere schaarste op de huurmarkt en dus tot nog duurdere huurwoningen.
Tussen 1981 en 2001 daalde het aandeel privé-huurwoningen van 29,3
procent tot 20,6 procent. En de daling zet zich nog verder voort.

Er moeten dringend maatregelen genomen worden die de prijsstijgingen
van de huurwoningen stoppen. Het is schokkend vast te stellen dat de PS
moederziel alleen stond toen ze in de federale regering opkwam voor een
blokkering of regulering van de huurprijzen. Maar daarnaast moet er
dringend meer geld en middelen vrijgemaakt worden voor meer sociale
woningen; en voor de renovatie van het bestaande patrimonium. En wel
tegelijkertijd.

Affichebeleid

Voor de promotie van het Meldpunt Leegstand hangt de stad een lege
affiche uit. ‘Die geeft via een slimme en eenvoudige boodschap weer
hoezeer verspilling ons ergert’, zo klinkt het. Dat het voor duizenden
inwoners andere gevoelens oproept dan ‘ergernis’ lijkt nog steeds niet
door te dringen tot de welbehuisde raadsleden. Leegstand is een schande
én een regelrechte aanfluiting van de duizenden Gentenaars die al jaren
zonder enig vooruitzicht op de wachtlijst voor een sociale woning staan.
Een lijst die de laatste twintig jaar nauwelijks is gekrompen.

Niettegenstaande de erkenning ten gronde van het Gentse
woonkwaliteitsprobleem, moeten we de mensen onverminderd bewust maken van
de erbarmelijke woonsituaties aan de onderkant van de koopmarkt, van
mensen die in Gent het geld ontberen om de kwaliteit van hun woonst te
verbeteren of zelfs maar op peil te houden. Door het ingebedde
ideologische geloof in “ieder een eigen huis”, en het daaraan gekoppelde
beleid van fiscale tegemoetkoming om kopen te stimuleren, stapelen ook
hier problemen zich op die veelal genegeerd worden.

Sinds de jaren negentig zijn er pogingen gedaan om een woonbeleid te
ontwikkelen en kwamen er ook meer financiële inspanningen. Het extra
geld werd echter in de eerste plaats gebruikt voor het renoveren van
bestaande sociale woningen. Dat is natuurlijk ook erg belangrijk maar
lost het gebrek aan sociale woningen niet op. Zo komt het dat de
bevoegde minister wel kan stellen dat er meer geld werd vrijgemaakt voor
sociale woningen maar dat iedereen op het terrein kan vaststellen dat
er amper woningen bijkwamen. En ondanks de stijgingen in het budget
blijft het bedrag besteed aan sociale woningen historisch laag, en lager
dan het niveau van voor de jaren tachtig.

Het wordt dus hoog tijd voor een grote inhaalbeweging. Een beleid
waarbij ook mensen met een hoger inkomen sociale woningen kunnen huren
of zelfs kopen, waar mensen uitgesloten worden op basis van talenkennis,
zal de armoede en het aantal daklozen enkel doen toenemen. Elk deftig
sociaal beleid begint met een goed budget.

Er moet dringend werk gemaakt worden van meer financiële middelen
voor sociale woningen. In aanloop van de gemeenteraadsverkiezingen zagen
we dat alle democratische partijen het betaalbaar wonen hoog in het
vaandel voerden. Allen pleitten ze voor meer sociale woningen. In Gent
beloofde het vorige gemeentecollege werk te maken van 5000 nieuwe
sociale woningen. Na zes jaar waren er netto een 150 bijgekomen. Een
dosis goede wil in het gemeentebestuur was dus blijkbaar niet voldoende.

Stadsontwikkeling of woonarmoede?

‘Het AG SOB (Gents stadsontwikkelingsbedrijf, nvdr.) stuurt aan op
sociale woningbouw via grondenbeleid’, klonk het jaren geleden. Op zich
een bescheiden, maar positieve intentie. (al werd het trouwens eens tijd
dat dit (semi-)publiek bedrijf eens iets deed voor ‘hét publiek’).

Het zou mooi zijn als het AG SOB inderdaad gronden zou verwerven,
deze in te zetten voor de ontwikkeling van sociale huisvesting, en het
democratische beheer over de gronden zou vergroten. Dit zal echter niet
zonder slag of stoot kunnen gebeuren. Het AG SOB wordt op dit moment
immers integraal ingezet om van Gent een verleidelijke plaats te maken
voor bedrijven als Ikea en projectontwikkelaars die zich richt op
diegenen met (pakken) geld. Vraag is of een AG SOB, als stadsbedrijf
waar democratie en transparantie niet echt de sterkste kanten zijn, wel
ooit zal kunnen ingezet worden om een sociaal woonbeleid te voeren. Wat
vroeger nog een open vraagt heette, is nu slechts ijdele hoop.

Een andere ijdele hoop van beleidsmakers blijft de ‘leefbaarheid
bevorderen via sociale mix’. De gezonde sociale mix leidt ertoe dat men
bij elk sociaal woonproject ook ruimte gaat reserveren voor private
ontwikkelaars. Hiervoor is geen enkel zinnig argument pro te bedenken.
Armen (en inmiddels grote delen van de zogeheten middenklasse) worden er
niet beter van dat naast hun deur een rijke mens woont. Ruimte
reserveren voor sociale woningen in private projecten is dan weer wel
een goed idee. ‘Sociale mix’ heeft hier niets mee te maken, wel het feit
dat er nood is aan véél meer sociale woningen.

De initiatieven rond budgetwonen en sociale kavels maken blijkbaar
blijvend deel uit van de paarse ideologie. Om maar te zeggen waar het op
aan komt; dit zijn typische middenklassemaatregelen. In een tijdperk
waar budget schaars is, moeten we ons de vraag stellen of dit prioritair
is voor een stedelijke overheid? Het maakt deel uit van de overtuiging
van sociale mix; trek de middenklasse naar de wijken, als
‘nog-niet-Gentenaars’, om de problemen van de Gentenaars in de
19de-eeuwse gordel op te lossen… Dit heeft meer te maken met een tekort
aan inkomsten van steden, waardoor ze financieel sterkere groepen willen
aantrekken om meer geld in het laatje te brengen, (vanuit de retoriek
rond “de stadsvlucht keren!”), dan met het op zijn kop staande discours
omtrent “sociale mix”.

Schepen Temmerman (sp.a) stelde zich tot taak om schaalvergroting in
de private huursector te ondersteunen. Eén van haar doelstellingen was
om te streven naar “voldoende rendement” voor de eigenaar. Wat betekent
‘voldoende rendement’? In deze context betekent het dat investeren in
huurwoningen voor professionele investeerders meer moet opbrengen dan
investeren in iets anders. Dit is de perverse logica waar een overheid
vandaag nog steeds in mee gaat. Een logica waarin iets pas verwezenlijkt
wordt wanneer het meer opbrengt dan iets anders? Wanneer de stad Gent
hiermee doorgaat moet ze goed beseffen dat ze de groeiende kloof tussen
rijk en arm een flinke duw in de rug geeft.

Krakers worden in Gent meer dan ooit als een probleem i.p.v. een
symptoom van een probleem gezien. De opkomst van voornoemde
‘gespecialiseerde organisaties’ die ingezet worden om tijdelijke verhuur
te organiseren zodat er geen leegstand ontstaat, is daar niet vreemd
aan.

In de praktijk betekent het dat de stad Gent een bedrijf inhuurt om
bewoonbare gebouwen te bewaken zodat er toch maar niemand in zou gaan
wonen (tenzij natuurlijk iemand die zorgvuldig door het bedrijf is
geselecteerd). De stad Gent heeft momenteel al verschillende van zulke
overeenkomsten afgesloten met het bedrijf Lancelot vastgoedbescherming.
En zo staan sociaal beheer en controle (met professionele ingehuurde
bedrijven die zorgen voor het beheer en de controle) duidelijk boven
sociale emancipatie. Ook verkrotting en huisjesmelkerij bestrijden is
nobel en noodzakelijk. Dat daarbij gedacht wordt aan tijdelijke
huisvesting, is des te positiever. Toch vragen we ons af waar de mensen
zonder papieren en de Roma in dat verhaal zitten? Is de uitbreiding van
tijdelijke opvang ook voor hen?

Geld nodig? Verkoop je patrimonium!

Gent is een voorloper op het vlak van de verkoop van
overheidsgebouwen, een trend waar nu ook de federale regering gretig op
inpikt. Al van voor 2000 heeft de Gentse dienst Facility
Management-Patrimonium baanbrekende overeenkomsten gesloten met het CIB
voor de verkoop van diverse stadseigendommen. Enige schizofrenie is de
Gentse paars(-groene) coalitie niet vreemd. Enerzijds pleit ze voor
betaalbare woningen… anderzijds verkoopt ze haar patrimonium aan de
hoogste bieder en werkt de stijging van de vastgoedprijzen in de hand.
Dat een koerswijziging niet voor morgen is, blijkt uit een nieuwe golf
aan patrimoniumverkoop en een sociale woningbeleid dat door haar
continue falen bijna tot werelderfgoed gerekend mag worden.

Niettegenstaande de budgetten voor de verbetering van de
woonkwaliteit en de bouw van sociale woningen, zijn concrete
“aantallen”, “streefcijfers” en een tijdsgerelateerde planning met lange
termijn- en kortetermijndoelstellingen helemaal afwezig.

Antikraak dan maar?

Onder impuls van Schepen van Facility Management Christophe Peeters
(Open VLD) keurde de Gentse gemeenteraad in juni 2010 een nieuw
proactief antileegstandsbeleid goed. Schepen Peeters was de ellenlange
juridische procedures om krakers uit leegstaande panden te krijgen
blijkbaar meer dan beu. De Dienst Vastgoedbeheer van de Stad Gent werkte
een driestappenplan uit om de 531 panden in eigendom bij leegstand te
beschermen tegen krakers en vandalisme. Vanaf nu worden leegstaande
stadseigendommen in eerste instantie tijdelijk toegewezen aan mensen in
acute precaire woonomstandigheden en in tweede instantie aan vzw’s op
zoek naar een geschikte ruimte. In een derde instantie schakelt de stad
antikraak- of vastgoedbeschermingsfirma’s als Lancelot en Entrakt in om
hun patrimonium te vrijwaren van vandalisme en krakers. Maar wat is
antikraak eigenlijk? Een oplossing voor het leegstandsprobleem van de
Stad Gent of een obstakel voor meer creatieve en sociale alternatieven?

Initiatieven zoals de sociale verhuurkantoren of Huuringent vzw
ondersteunen eigenaars bij het verhuren van hun woning. Dat vermijdt dat
eigenaars hun woning laten leegstaan of verkrotten omdat zij opzien
tegen de beslommeringen die bij het verhuren komen kijken en wordt
tegelijk het betaalbaar en kwaliteitsvol wonen in Gent voor meer mensen
een haalbare kaart.

Toch is niet iedereen even enthousiast over antikraak. Het meest voor
de hand liggend ongemak is dat het een woonverhaal van zeer korte duur
kan zijn. Een contract wordt voor minimaal drie maanden afgesloten en
dan per maand verlengd. “De opzegtermijn is twee weken”, zegt Marc
Reniers van Lancelot, “dus ik vertel onze bewoners altijd dat ze hun
valies moeten klaar houden”.

Hierin ligt een ernstig probleem: tijdelijke woonvormen zoals
antikraak zorgen voor een uitholling van de huurwetgeving. Als je in
antikraak gaat wonen sluit je geen huurovereenkomst af met het
antikraakbedrijf, maar een bruikleenovereenkomst. Dat betekent dat je
geen huur hoeft te betalen, maar mits een vergoeding het leegstaande
pand kosteloos mag bewonen. Dat betekent echter ook dat je als bewoner
je niet kan beroepen op de huurwetgeving en dit is waar het schoentje
wringt.

In een stedelijke huisvestingscontext gekenmerkt door hoge huur -en
koopprijzen, ellenlange wachtlijsten voor sociale woningen, tsunami’s
aan kotstudenten en sociale verdringing, begint het Gentse proactief
antileegstandsbeleid steeds sterker te neigen naar een repressief
antikraakbeleid. En zoals steeds zijn de meest kwetsbare groepen hier
het eerste slachtoffer van: daklozen, sans-papiers, Gentse Roma
gezinnen, asielzoekers en de working poor. Gent is zoveel stad… voor zo
weinigen.

David De Beukelaer

Deze bijdrage verscheen eerder in Dzjoef (http://www.dzjoef.be/)

https://www.facebook.com/leegstandingent?fref=ts

dagelijkse newsletter

take down
the paywall
steun ons nu!